房地产开发经营过程中的物业管理意义

在我国,房地产开发最早出现在上世纪八十年代的深圳特区；九十年代初开始在全国普遍展开；真正的快速发展时期是在九十年代后期。直到目前全国各地的房地产开发仍蓬勃发展，其发展速度及规模已使房地产行业成为了国民经济的支柱产业之一。

作为房地产行业产业链的末端，物业管理行业也随着房地产业的发展而发展。在房地产开发初期，物业管理作为一个行业不是独立存在的，而是作为房地产开发的一个后勤部门，其职能主要是为房地产开发服务，大部分物管企业是属于房地产企业的二级机构，这决定了物业管理在这个阶段是从属于房地产开发的。在房地产快速发展时期，经过实践证明，物业管理与房地产开发是一个产业链中不同的环节，是两个关系密切、分工合作的行业，在这个阶段，物业管理作为一个新兴的、朝阳的行业，快速发展起来，与房地产行业相比，更有发展的潜力。可以预见物业管理无论在房地产开发的前期项目定位、规划设计，还是在施工建设、交房入住、品牌支撑等方面，都将扮演越来越重要的角色，对房地产开发的影响力也会越来越大，社会及房地产开发商也将越来越重视物业管理的作用。

房地产开发过程一般分为八个步骤、四个阶段：

八个步骤：投资机会寻找、投资机会筛选、可行性方案研究、获取土地使用证、规划设计与方案报批，签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。

四个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段。

根据房地产的开发过程，物业管理的介入可分为三个阶段：

一、项目前期定位及规划设计阶段

在房地产项目开发的开始，一般在投资机会寻找与筛选的过程中，就必须考虑后期的使用问题。对某个具体的地块，其周边的市政基础设施配套、生活商业配套等，都可以很直观、直接的了解到，如果不具备基本条件，这个项目的风险会比较大。如果有了一定的基本条件，就要进行项目的可行性研究。在这个时候围绕着项目，要对许多情况条件具体化、量化，特别是可能会影响以后的生活使用的一些方面，一定要提前考虑到。在项目整体定位后，也要进行物业管理总定位，要确定与项目定位相适应的、同标准的物管方案；并在项目规划设计阶段，本着人性化、合理、节约原则，在基础设施设备、生活配套等方面提供具体的意见和看法。有许多都是细节的问题，虽不至于影响到整个项目，但都是房地产
开发企业水平高低的具体表现。

（一）公共区域方面

这方面主要考虑交通系统、停车系统、公共活动场所的设置合理性。

1、公共区域停车及交通问题：区域内的交通系统必须与停车系统相配合，尽量争取人车分离，这在高层建筑有地下车库的小区比较好解决；在多层住宅地面停车为主的小区会有一些难度。另外，宅间有停车位设计时一定要留够位置，不要让车辆停放时很麻烦，进出不方便。再者，无论是商业物业、住宅物业在停车位设计时，一定要考虑配置的数量，原先一般住宅小区户数与车位比例大约在1：0.3就可以了；但随着人们收入的增加，购买力的增强，私人拥有小汽车的数量越来越多。新开发的项目一定要留足够的停车位，一般住宅应该在1：0.5—0.6，高档住宅应该在1：0.8或者1：1。考虑到绿化面积的要求，可以将部分绿地与停车位相结合。

２、广场问题

在大型社区，一定要设计有相对比较大一些的空间，像10万㎡的住宅小区，应有一个最少1000㎡的广场，这样在业主入住以后，有一个集中的休闲活动场所，可以组织丰富的社区文化娱乐活动。同时，也提高了整个小区的品位。

３、公厕问题、垃圾中转站问题

在大型住宅小区，在规划设计时应考虑在公共区域设置公厕，方便人们的生活。不要等小区建好了入住了，才发现这个问题。而且即使后期发现了这个问题，要解决也是不容易的。一是必须经大多数业主的同意；二是要有合适的位置可以建设。即使大多数业主同意了，但没有合适的位置，不是离东边楼近了，就是在西边楼附近，那也是没法建起来的。所以必须在规划设计时充分考虑到，提前设计好在合适的位置配置。这样，即使离某个楼近一些，只要在销售时注明讲明，就不会引起纠纷、冲突，给以后的物业管理创造好的条件。

 
同样的道理，垃圾中转站也是大、中型社区必不可少的生活配套设施，一般项目在1000户以上的，都应考虑这两方面的配套。

（二）公共设施、设备配套问题

在规划设计阶段有许多方面要加以注意，特别是设施设备的选择与配套。并非高档的、大容量的就是好的，应该是合适的才是最佳选择。比如空调、电梯等设备，都应该是根据项目的档次需要，配置相应的级别。

1、电力的配置

以住宅小区为例，随着人们生活水平的提高，原先住宅电力系统配置标准较低的问题比较突出（一般都在4千瓦/户以下）。根据实际情况，现在的标准应调整为小康标准（6千瓦/户），高档标准为8千瓦/户—10千瓦/户。而厢式变或变压器的配置应以最高负荷（满负荷）的85%为最佳，设计过小或过大都不合适，小马拉大车拉不动，大马拉小车浪费。另外，一般情况下，厢变前的各种配置由电力系统设计院设计，而由厢变到各单元、各住户则由开发商请的设计院设计。比如各种空开、漏电保护等，一定要进行总审核，使两者相匹配，如果各做各的，会闹出不应有的笑话。

２、会所的配置

有许多房地产项目都设置有会所，开发商对此投入较大也比较重视，但无论是在南方发达地区，还是郑州这样的内陆城市，会所的经营都比较差。我们发现，虽然有对业主服务，收费较低的原因，但更重要的是会所的定位有问题，开发商一般都把临街的、有商业价值的地段开发成门面房或商业配套，其特点是出售以赚取利润为目的。在这样的思路下，会所被简单的定义为只为业主服务，功能设计较为简单，这使投资较大、装修高档的会所不但没有收益，反而成为后期经营的包袱。所以笔者认为关于会所的配置，在前期设计时就要考虑到后期的经营问题，要使其具备对内对外都能经营的条件，使其不仅能为业主服务，也能为社会服务，并且有较好的投资回报。这样，无论开发商、业主、物业管理公司都能各取其利，达到三赢的目的。

（三）涉及将来有运行
 
费用和维护成本的方面

这方面涉及的面比较广，但主要有绿化景观（水系）、水、电、气、暖等方面。

１、绿化景观的营造、水系与绿化用水的结合。

在房地产开发中，绿化景观往往是一些项目的卖点，我们经常在媒体宣传上可以看到所谓的“绿色居住”、“健康生活”、“亲水住宅”等等。可以说现在稍微像样一点的项目都会在这方面下一些功夫，可功夫虽然下了，并不能取得很好的效果。主要有两个方面的问题：一是绿化景观的配置太好，养护成本太高。前期靠开发商贴补，后期业主不愿买单，物业公司也承担不起，结果无人承担养护费用，导致美好的绿化景观不能长期保持，最终损害开发商的形象。二来绿化景观的配置不合理，草坪太多、树木太少，区域景观，没有主题、针对性不强，比如许多项目起名“健康社区”、“文化社区”、“教育社区”、“白领阶层”、“亲水住宅”等，但在景观设计时候未能通过一些实景来配合突出其特点，仅仅只是一种概念炒作。

另外，在有水系的项目中，往往把水系的水循环使用与绿化用水系统分开来设计，造成极大的水资源浪费。但是可以考虑用简单实用的办法来加以改进，综合利用水资源，达到节约的目的；在水系统与绿化用水系统两个独立系统之间，加一个连接装置，此装置带有过滤功能，在水系统排水时，通过连接装置进行处理后，进入绿化用水系统，既可以作绿化灌溉使用，也可以作为保洁用水使用。

２、照明用电的控制方面

在用电系统的设计中，公共区域照明系统的控制要引起大家的注意。原则上讲大家都明白应该怎样做，实际操作中都往往简单处理，而不多考虑。怎样更有效的控制呢？正确的做法是根据不同季节、不同气候，根据日照情况，只开部分或开全部，或者先开部分后开全部（比如说隔一亮一），这样来控制照明系统，既保证了照明的需要，也有效地节约能源，更体现了设计的人性化考虑。

二、前期物业管理阶段

第一个阶段是物业管理介入房地产开发前期工作，此阶段主要是在项目定位、规划设计方面提供一些好的想法和建设，起的还是一个顾问的作用。但在房地产项目开工建设后，就要进行第二个阶段具体的物业管理工作，这个阶段就是前期物业管理阶段。这个阶段的主要工作是配合房地产项目建设期间的一些事项，比如现场施工监控（特别是隐蔽工程部分的监控）；内部验房；交房及维修

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