现阶段物业管理收费难点分析及解决措施

摘要：物业管理企业的主要收入来源是收取物业费，但是目前阻碍物业管理企业发展的重要原因就是收费难的问题。只有真正解决物业费收缴难的问题，才能促进物业管理行业持续健康发展。本文重点结合物业管理行业的特殊性来探讨了解决物业管理收费难的办法。

经过二十几年的发展，物业管理服务已越来越被人们所认识，它对提高人们的居住质量、提高物业价值有着不可低估的作用。然而，在其发展中仍遇到很多困难，其中最突出的是物业管理收费难。如今物业管理收费已经陷入了“收费高，居民承受不了；收费低，物业管理企业难以正常运营”的怪圈，但是这一现象的出现，也是有原因可以追溯的。

一、物业管理行业的特殊性

确定合理的物业管理收费标准，已成为物业管理发展过程中的一个至关重要的问题。毫无疑问，物业管理作为一种由企业提供的服务，与政府的行政管理是有严格区别的，属于典型的经营性服务，其收费也属于经营性质的收费。但是，物业管理作为一种以提供管理服务为主要内容的收费，它与一般性经营收费相比，也有一些比较明显的不同的特
点。

1 ．管理模式的不一致。这是造成小区物业管理收费难度大的主要障碍。在同一城市，政府机关办公、住宅区的物业管理费用由财政支付，不向居民收费，而在集中开发的商业住宅区的物业管理费用均由业主负担，这就使居民对实施物业管理收费产生抵触情绪，同时也给物业管理收费增加了困难。要想改变这种现状，就必须实行谁受益、谁负责的原则。

2 ．情况复杂，差别大。物业管理，从服务对象看，既有住宅区的物业管理，又有商业办公楼和工业区的物业管理。仅住宅区的物业管理，又可分为老住宅区和新住宅区的物业管理。这就造成不同收费对象不仅在服务规模不一致，而服务的内容和深度要求也都不同，收费标准也不同，这种收费和服务内容的参差不齐是物业管理服务的一个重要特点。

3 ．公共性综合服务收费与个体特约服务收费并存。公共性综合服务收费，是指物业管理者为公众业主提供物业维修、养护、环境保洁和区域保安等多种内容的综合性服务，不分人，不按项，定期结算，一并收费；特约服务收费则指物业管理企业按不同住户
之约，一项一收，一事一结，前者笼而统之，后者一目了然。因此，重点是要强化综合性服务收费的监管，增加通明度，这是做好物业管理收费工作的一项重要内容。

4 ．服务个体的不完全选择性。综合服务是物业管理的基本形式，其服务无排他性。因综合性服务费，对一定的服务群体来说，可通过设置竟标和合同形式，充分体现自愿委托的原则，而对公众群体中的诸多个体，则不一定能充分体现自愿委托的原则。目前，在一些实行物业管理的住宅小区中，出现的缴费不齐与拒绝缴费的纠纷，在一定程度上也是这种群体与公众群体之间选择服务方向不完全协调的反映。因此，做好物业管理收费，除通过业主委员会形式来协调这一矛盾之外，更主要的则需要通过法律、法规的形式来规范、调节经营者与业主之间的债务和收费之间的关系。

5 ．物业管理最大的特性是带有地区性。物业管理企业对建筑及其附属物、场地和环卫、治安、绿地、道路等实施维修、养护管理，是一种企业行为，与具有属地管辖权的街道办事处、居民委员会、公安、环卫、园林、商业以及水、电、气等相关部门在管理上容易产生交叉与矛盾，再加上有些事情职责不明，给业主带来许多烦恼和不便。

二、解决物业管理服务费
用难收的对策

1 ．完善物业管理法律法规。市场经济就是法制经济，物业管理是一种市场行为，是物业管理公司通过市场竞争中标，与物业所有人签订物业管理委托合同，对住宅小区房屋建筑物及其附属设备设施、清洁卫生、绿化、交通、治安、环境容貌等管理项目进行维护、保养、整治，为物业所有人、使用人提供综合服务的市场行为，和其他市场行为一样，物业管理行为必须用法律进行规范。当前规范物业管理当事人行为的法律还不够健全，随着物业管理在城市的全面推行，需要对物业管理行为进行规范的内容越来越多，必须不断完善物业管理的相关法规。

2 ．制定切实可行的物业管理服务收费标准。当前，政府指导价的物业管理服务收费标准，是物业管理公司根据其与业主委员会或物业所有人、使用人代表商定的服务项目、深度、质量和开支等情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理主管部门意见后，以独立小区为单位核定的。物业管理公司向物价部门申报前，应再征求住宅小区业主委员会或物业所有人、使用人代表的意见，以确保物业管理服务收费标准能够为小区绝大部分物业所有人、使用人所接受。

3 .采取相关政府措施，促进和鼓励物业管理企业合并、重组，实现规模经营，降低经营成本，为降低收费标准创造条件。物业管理收费之所以陷入两难境地，很大程度上是因为物业管理企业没有取得规模经营效益。为此，解决物业管理收费两难处境的根本出路只能是实现规模经营。通过制定并采取相关优惠政策、措施，如税收优惠、政府协助指导、培训等措施，促进、鼓励相邻物业管理公司，实现竞争、合并、重组。充分发挥人力资源潜力，降低经营成本，为进一步降低收费价格，以适应大部分业主的收入水平创造更多的有利条件。

4 ．严格物业管理企业财务管理，实现财务公开化。物业管理企业的财务收支情况应定期向业主公示，接受住户的监督，使业主明白自己交出的钱都用在了什么地方，从而使业主明白缴纳的管理费的必要性和重要性，进而使他们被动缴费主动缴纳各项管理费用。

5 ．鼓励物业管理公司开展多种经营服务。物业管理从其与住户的紧密程度，可以分为经营性物业管理和不可经营性物业管理。其中，不可经营性物业管理，如：共用设备维护、住宅小区清洁、治安、绿化等，由其所产生利益的产权属于群体业主，对其具体的个体业主来说，利益关系不是很紧密，因此，个别业主总想不缴费，希望其他业主缴费，然后“搭顺风车”。对于这部分物业管理项目，如果没有强制缴费的具体措施，最好是降低收费标准，对于可经营性物业管理来说，如：在小区内保管车辆、开办托儿所、经营日常用品及相关商务项目，由于其所产生利益的产权直接归入个人所有，因此，按市场价收取相应费用几乎不存在任何困难，物业管理企业应尽可能在搞好不可经营性物业管理的同时，更多的开展这类业务。
6 ．积极解决特困户的缴费难问题。住户按时缴纳物业管理费是物业管理企业正常运营的前提。如果没有个别住户因经济困难而不缴纳管理费，则将有其他住户效仿借经济困难为由拖欠物业管理费。因此，为了保证物业管理正常进行，对经济困难的住户，要具体问题具体分析，如果是因病造成经济困难的，由政府或其他慈善机构给予适当的补助，如果是下岗或待岗的，可以以工代费。

总之，解决物业管理收费难的问题，有利于物业管理工作正常的开展，有利于改善城市居民的居住环境，有利于提高城市的文明程度，加强和千方百计切实解决物业管理收费难的问题，对促进物业管理逐步步入健康发展的轨道，具有很强的实现意义和很大的紧迫性。

参考文献：

1. 王占海，
 
 
《 追索物业管理服务费的法律手段研究 》 ， 2005 年 5 月

2. 王荷， 《 物业管理经营之道
》 ，机械工业出版社， 2006 年 1 月

3. 罗小钢， 《 物业管理金典 》 ，中山大学出版社， 2005
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