小议物业管理理财经营

物业管理企业筹资

 

    一般认为物业管理不是资金密集型行业，不需要大量的资金，所以，很少有物业管理企业筹资。其实，这是经营者的一个错误思维。

    “借鸡下蛋”是企业经营的常用措施，即用别人的钱来赚钱，而将自有资金投入到更多的经营项目中以获取更多收益。在具体的经营项目中，自有资金所占比例越低，则投资利润回报率就越高。因此，物业管理企业必须领会和学习利用筹资进行经营的方法，及早介入资本经营的领域。

    企业筹资的渠道最常见的是企业自身经营收入，该内容已散见前面各章节，不再赘述。其他渠道还包括银行借贷、抵押贷款、发行债券、发行股票等形式。

    (1)向金融机构借贷：物业管理很少负债经营，也很少向金融机构借贷。一方面是自身经营没有产生借贷需要，一方面是没有形成借贷经营的思路。随着资本经营在物业管理行业的成熟发展，向金融机构贷款将成为重要的筹资渠道。

    (2)抵押贷款：用企业所拥有的可资抵押物做抵押，向金融机构申请长期贷款，这是企业筹集长期经营资金的重要途径。

    (3)发行公司、企业债券、发行公司、企业债券：是企业在市场经济中的一种有效的集资手段。根据公司法的规定，股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司，为筹集生产经营资金，可以发行公司债券。公司、企业债券的发行受到国家严格控制，物业管理在一段时间内还不具备发行企业债券的条件。但物业管理企业可以进行研究，并在遵守国家规定的前提下选择适合时机和渠道介入。

(4)发行股票：就物业管理行业的发展状况来看，一段时间内，物业管理企业暂时不具备上市的条件。但是，股份制物业管理企业是物业管理经营的高级企业形态，亦是上市融资的必备条件。物业管理企业应早做准备，逐渐向股份制形式过渡，向上市发行股票靠拢。

(5)其他方式：在上述方式之外，物业管理企业也可有效地利用国际资金贷款。

    

资金增值经营

 

    当物业管理企业的资金满足了经营、管理和服务的各项需要后，仍然有剩余时，则可将之进行各种理财经营以获益。

    融资企业融资包括融入资金和融出资金。融入资金即前面所讲的企业筹资。而融出资金是指物业管理企业运用闲置货币资金获取一定利益，例如，企业间的拆借；进行证券投资，使企业的资产种类多样化，分散了风险，增强了企业的安全性。可供投资的证券种类很多，大致包括：中央政府债券，俗称国债；政府机构债券，如铁路建设债券；地方政府债券；公司债券等。上述债券中，中央和国家政府机构及地方政府债券风险较低，可作为首选品种。公司债券利息较高，但存在着一定的企业经营风险；因我国对此发行有着严格的控制，所以一般风险也较低，可以适当选择。在投资的证券中，还包括各种基金、股票等，但风险较大，需慎重选择。

物业管理企业还可将剩余资金进行期货投资、外汇买卖、艺术品投资、贵重金属买卖等，以达到资金的增值目的。

 

业主共有资金经营

 

    通过物业管理行为筹措的资金，很多属于业主所有。而对业主的财产进行经营必须谨慎而为，严格遵纪守法，切不可损害业主的利益。例如，业主所缴纳的物业维修基金，有相当部分为物业管理企业受业主的委托在管理，如果物业管理企业将之随意进行经营，就触犯了法律，将承担由此而带来的一切后果。

    但是，如果对业主资金放任不管，不进行有效的经营行为，则业主资金会随着时间的推移和物价的上涨而贬值，所以，在保证资金安全的前提下，通过经营运作使之增值十分必要。例如，上海市开始公房出售以来，先后将售后公房维修基金32亿元交由该市公积金管理中心代为管理，这些维修基金的增值部分已经超过了11亿元。