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时间:02-01 17:48:52 浏览:6111次来源:http://www.fangchanshe.com 物业管理论文
法院判决认为,原告作为一级物业管理企业,理应熟知上述物业管理政策,遵照有关规定执行。但原告明知政府对收费许可方式做出变更后,不但没有主动告知业主,与业委会或业主协商调整收费标准,反而以所谓一费制和管理费是综合服务收费等为借口(该小区管理费为广东省一费制试点单位,管理费包含了水电公摊等费用),继续坚持原来的高额收费(远高于政府指导价),不接受政府的监管,甚至在诉讼中公然表示《广州市物业服务收费管理规定实施细则》及《2004-2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》的规定不适用于丽江花园物业小区,“是不诚信的表现”,并判定三被告只需按政府指导价最高标准1.96元/平方米标准缴交管理费。
姑且不论最终的审判结果,勿庸置疑的是,随着物业管理法律法规的逐步完善,业主维权意识的进一步增强,物业管理市场竞争的日趋剧烈,来自于企业内部如服务不到位、管理不善等,或来自于外部的诸如法规政策变化、政府行为及业主维权行为等的多种不确定因素,将使物业管理公司遭遇各种风险。因此,树立风险防范意识,引入风险管理机制,正确识别风险、分析风险、处置和化解风险将是物业管理公司的一个重要的新课题。
一、必须树立风险防范意识。
随着业主维权意识的增强,物业管理公司所面临的风险大大增加,如果在处理业主维权、投诉问题上稍有不当,将会给物业管理公司带来一系列经济上、声誉上的损失,甚至被解聘,这样的例子已不少见。尤其出现后者的情况时,将严重影响物业管理公司的正常经营和效益。因此,物业管理公司从领导到普通员工均须树立风险防范意识,并在企业内部加强风险信息的沟通,如将企业可能遇到的风险、风险对企业的影响程度以及风险的防范措施等,灌输给每一位员工,增强每一位员工的风险意识,使其认真履行工作职责,提高抵御风险和应对危机的能力,做到有备无患。这是风险防范的最基本、也是最重要的环节。从上述整个案例来看,正如法院判词所说的“原告对所谓的一费制或综合服务费的构成未能做出清楚陈述,亦没有提供证据证实”,最终导致了败诉。该公司内部风险防范意识和应对风险的措施不足,由此可见一斑。
二、必须建立风险管理防范机制。
首先,要在企业内部建立风险管理的组织架构,明确风险管理的职责,从节约成本方面考虑,可使用“两块牌子,一套人马”的方式,由综合管理部或企业策划部门兼任,并配以必要的风险管理基金,专款专用于风险的管理和防范;其次,要建立风险管理的各项规章制度,明确风险识别、分析和处置办法,建立各种风险防范预案,使风险管理有序进行;再次,要不断地通过对各种风险构成因素的分析,识别出可能产生的风险,特别是当风险构成因素发生变化的时候。如上述案例中,新的物业管理政策法规的颁布、业主维权意识的变化等,物业管理公司要针对可能产生的新风险及时采取应对措施,实施全面的监控来防范,做到有备无患;最后,当采取各种防范措施后风险仍出现时,要及时实施风险防范预案,落实专人跟进风险事件处理的整个过程,将其对公司的负面影响降到最小。
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