从“丽江花园案”看风险防范

/平方米/月的标准)，已因政府不再实行行政许可而失去履行的基础，无法付诸履行，故原告的主张不成立。　　

法院判决认为，原告作为一级物业管理企业，理应熟知上述物业管理政策，遵照有关规定执行。但原告明知政府对收费许可方式做出变更后，不但没有主动告知业主，与业委会或业主协商调整收费标准，反而以所谓一费制和管理费是综合服务收费等为借口（该小区管理费为广东省一费制试点单位，管理费包含了水电公摊等费用），继续坚持原来的高额收费(远高于政府指导价)，不接受政府的监管，甚至在诉讼中公然表示《广州市物业服务收费管理规定实施细则》及《2004－2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》的规定不适用于丽江花园物业小区，“是不诚信的表现”，并判定三被告只需按政府指导价最高标准1.96元/平方米标准缴交管理费。　　

姑且不论最终的审判结果，勿庸置疑的是，随着物业管理法律法规的逐步完善，业主维权意识的进一步增强，物业管理市场竞争的日趋剧烈，来自于企业内部如服务不到位、管理不善等，或来自于外部的诸如法规政策变化、政府行为及业主维权行为等的多种不确定因素，将使物业管理公司遭遇各种风险。因此，树立风险防范意识，引入风险管理机制，正确识别风险、分析风险、处置和化解风险将是物业管理公司的一个重要的新课题。　　

一、必须树立风险防范意识。　　

随着业主维权意识的增强，物业管理公司所面临的风险大大增加，如果在处理业主维权、投诉问题上稍有不当，将会给物业管理公司带来一系列经济上、声誉上的损失，甚至被解聘，这样的例子已不少见。尤其出现后者的情况时，将严重影响物业管理公司的正常经营和效益。因此，物业管理公司从领导到普通员工均须树立风险防范意识，并在企业内部加强风险信息的沟通，如将企业可能遇到的风险、风险对企业的影响程度以及风险的防范措施等，灌输给每一位员工，增强每一位员工的风险意识，使其认真履行工作职责，提高抵御风险和应对危机的能力，做到有备无患。这是风险防范的最基本、也是最重要的环节。从上述整个案例来看，正如法院判词所说的“原告对所谓的一费制或综合服务费的构成未能做出清楚陈述，亦没有提供证据证实”，最终导致了败诉。该公司内部风险防范意识和应对风险的措施不足，由此可见一斑。　　

二、必须建立风险管理防范机制。　　

首先，要在企业内部建立风险管理的组织架构，明确风险管理的职责，从节约成本方面考虑，可使用“两块牌子，一套人马”的方式，由综合管理部或企业策划部门兼任，并配以必要的风险管理基金，专款专用于风险的管理和防范；其次，要建立风险管理的各项规章制度，明确风险识别、分析和处置办法，建立各种风险防范预案，使风险管理有序进行；再次，要不断地通过对各种风险构成因素的分析，识别出可能产生的风险，特别是当风险构成因素发生变化的时候。如上述案例中，新的物业管理政策法规的颁布、业主维权意识的变化等，物业管理公司要针对可能产生的新风险及时采取应对措施，实施全面的监控来防范，做到有备无患；最后，当采取各种防范措施后风险仍出现时，要及时实施风险防范预案，落实专人跟进风险事件处理的整个过程，将其对公司的负面影响降到最小。

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