关于老旧居住小区实施物业管理的探讨

摘要：由于历史原因，北京市区存在着许多老旧居住小区，在实施管理方面不同程度的存在着问题。其原因主要是老旧居住小区缺乏实施物业管理的基本条件。针对这些问题，只有依靠政府先期投入，创造社区服务基础，并逐步组织成立业主大会，选聘物业管理公司，实施市场化物业管理。

一、老旧居住小区的基本情况

由于历史原因，北京市区存在着许多老旧居住小区，根据政府房屋行政管理部门调查，全市二十世纪九十年代之前建成投入使用的老旧住宅项目 1580 多个，建筑面积约为 5850 万平方米。

这些老旧居住小区在管理方面主要存在着如下问题：

１．私搭乱建现象蔓延，愈演愈烈。小区内存在着大量违章建筑和逾期临时建筑，堵塞了消防通道，占压市政管线等，造成了安全隐患，也给住户生活带来影响。

２．小区内绿化面积欠缺，绿化不达标，原有绿地失修失养，杂草丛生，无人管理。

３．小区内甬路年久失修，坑洼不平；停车没有统一管理，乱停乱放；影响车辆和行人的正常出行。

４．小区内公共照明设施不完善，有的还没有公共照明设施，严重影响居民的正常生活，也造成了安全隐患。

对老旧居住小区进行整治是在老旧居住小区建立物业管理的起点，只有将整治和建立长效管理机制相结合，才能巩固整治成果，才能为今后实施物业管理奠定基础。

二、老旧居住小区实施综合整治的内容和标准

老旧居住小区的综合整治，应是在市区两级政府相关部门共同组成的整治工作联席会议的协调、指导下，由小区所在地街道办事处牵头，社区居委会、产权单位和房屋管理单位具体实施。

老旧居住小区综合整治的具体步骤一般为：摸清现状，制定整治方案；安排整治计划和资金预算筹集方案；组织实施，进行验收和监督检查。其整治的内容和标准是：

１．拆除小区内的违章建筑和逾期临时建筑，打通消防通道，保证市政管线的畅通和日常维护。

２．对小区内原来毁损的道路进行修补，做到平整、不积水、方便居民出行。要在小区内结合绿化开辟合理停车空间，尽量满足家庭用车的停车需求，规范停车管理秩序。

３．对小区内绿地进行全面绿化，以植树为主，草皮配置为辅，选用耗水量小、管理费用低的草坪；考虑居民休闲健身和停车管理等综合因素，做到绿地、停车、活动兼顾。

４．完善小区公共照明设施，无照明设施的小区应增建，保证住户出入方便和安全。

５．完善必要的公共服务设施，保证居民日常的生活。建立社区服务网点，方便居民生活需求。

三、对老旧居住小区实施物业管理可行性的探讨

对整治后的老旧居住小区建立长效管理机制是巩固整治成果的必要措施。下面阐明对老旧居住小区实施物业管理的可行性：

１．组建物业管理机构，建立长效管理机制。

对老旧居住小区要建立由居委会和原产权单位组建的物业管理联合体，委托原产权单位的物业管理中心（公司）进行小区物业管理；新机制可与社区建设相结合，老旧居住小区的保安、保洁、绿化养护和停车管理人员尽可能聘用社区内本小区下岗职工和居民，不需聘用专业保安、保洁公司，这样既解决社区就业，又减少人员费用，降低经营成本，达到“特区（老旧居住小区）特制”和以民养民的目的，建立起治安、卫生、绿化养护及和谐环境的管理体制。

由居委会和原产权单位组建物业管理的联合体，更适合对老旧居住小区实行自治和自我管理。居委会不能参与市场经营，但它是组织居民自治不可或缺的力量。市场化的物业管理企业是不可能直接进入老旧居住小区对其实施管理的。首先，老旧居住小区没有业主委员会，无法聘请物业管理公司。其二，老旧居住小区的建设单位不可能给物业管理公司启动资金（公共维修基金、物业管理用房等）。物业管理企业是不会斥资经营的。

２．政府先期投入，创造社区服务基础，建立有偿服务机制。

在整治过程中，政府要对老旧居住小区进行先期投入，保证整治后的小区基本达到建设标准和配套指标，为实现有偿服务提供硬件条件。要使居住区的居民在花钱享受服务时，感到物有所值、心甘情愿买服务。

在老旧居住小区内首次出售的房屋，属于优惠售房，二次上市、产权发生变化的房屋则属商品房。应该向商品房购房者收取物业管理费，不应再享受优惠售房者的待遇，只有这样才能形成良性循环，保证物业管理费的合理收取。

３．物业管理的经费来源和解决渠道。

新组建的物业管理联合体，委托原产权单位的物业管理中心（公司）实施管理，其经费来源包括：

１）楼内：房屋管理单位在原资金渠道下，能够保证楼房内的维修和设备管理，保证电梯、高压水泵等设施的正常运行。

２）楼外小区内公共部位的绿化、道路、路灯、市政管网等的管理费用从停车管理费中列支。

整治后的老旧小区，已经具备停车管理的条件，物业管理公司吸纳小区内下岗职工按照现行标准收费管理，此费用用于楼外小区内公共部位的物业管理费用。

３）费用不足时，由原产权单位的物业管理公司在小区内实施个性服务收入补贴。

四、促进老旧居住小区管理向规范化物业管理过渡

通常所说的物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依照合同和契约，对各类房屋建筑和附属配套设施和场地，用经济手段实施专业化管理的过程。物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，所以物业管理属于第三产业，是一种服务性行业。它的指导思想应该是以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的。物业管理最主要的工作是维护全体业主共有的财产，对共有物业实施统一管理，使之正常使用。所谓规范的物业管理是由物业管理企业实施社会化、专业化、市场化的管理与服务。

老旧居住小区整治后，在管理初期和中期，由居委会和原产权单位组建的物业管理联合体来组织实施物业管理，待各项管理机制健全和正常运行后，特别是管理费用良性循环后，可组织成立业主大会，选聘物业管理公司，实施市场化的物业管理。只有这样，老旧居住小区的物业管理才能逐渐步入正轨，才能与新建的居住小区一样符合国家建设标准和配套设施。只有硬件过关，才能通过优质的服务，使业主享受到名符其实的物业管理服务，居民才能心甘情愿的缴纳物业管理费，形成良性运行机制，保证老旧居住小区的居民过上正常、和谐的生活，从根本上解决老旧居住小区的物业管理难题。

参考文献：

１．黄安永， 《 现代房地产物业管理 》 ，东南大学出版社， 2001 年 5 月出版

２．蔡诗， 《 物业管理实务与操作 》 ，西南财经大学出版社， 2002 年 1 月出版

３．郭颖， 《 城市房地产最新管理规定实施手册 》 ，光明日报出版社， 2001 年 11 月出版