浅谈物权法给物业管理公司带来的机遇

摘要：物权法的制定是近年来国家立法的重大事件， 《 物权法 》 出台后将成为物业管理行业的基本法律依据，对开发商、物业管理公司、业主等各物业管理法律主体都将产生极为深远的影响。对物业管理公司来说，在新的法律框架下，将迎来机遇，也面对挑战。本文将着重对 《 物权法 》 给物业管理公司带来的机遇做以分析。

物权法草案的公布是近年来国家立法的重大事件，这意味着物业管理行业的有关规范将第一次被纳入国家大法之中。这一国家的基本法律，将成为物业管理行业的基本法律依据，对开发商、物业管理公司、业主等各物业管理法律主体都将产生极为深远的影响。 《 物权法（草案） 》 ( 以下简称“草案” ) 会给物业管理公司带来怎样的影响呢？物业管理公司应当用什么样的心态、什么样的行动去面对这部新的法律呢？从草案的有关规定看，笔者认为，对物业管理公司来说，在新的法律框架下，将既迎来机遇，也面对挑战。本文将着重对 《 物权法 》 给物业管理公司带来的机遇做以分析。

《 物权法 》 给物业管理公司带来的机遇主要表现在：物业管理行业将进入一个前所未有的、有法可依的时代，以前只有在行政法规、地方规章中才看得到的概念，比如说“业主”、“物业管理”、“区分所有”等等开始被引入到国家的基本法中去。草案内容也极为丰富，其中第六章“建筑物区分所有权”、第七章“相邻关系”和第八章“共有”均和物业管理活动相关，而与物业管理关系最为直接、密切联系的，当属第六章“建筑物区分所有权”。草案对与物业管理息息相关的很多问题都做出了相应规定，这些规定确定了物业管理的民事法律基础，澄清了物业管理行业中存在的一系列法律问题，将为物业管理行业的发展带来新的契机。

一、“建筑物区分所有”理论写进 《 物权法（草案） 》 ，小区的专有部分、共有部分产权得到明晰

建筑物区分所有，系指根据使用功能将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独立使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分时，每一所有人享有的对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。正是有了“区分所有”这一客观事实的出现，才有了物业管理产生和发展的法律基础，但是除了 《 中华人民共和国航空法 》 对“建筑物区分所有”这一概念有所涉及外，其他法律均无规定，这与我国快速发展的房地产和物业管理行业极不相符。

新草案在第七十三条、七十四条、七十五条中都比较全面地引入了区分所有理论。第七十三条规定：“业主对建筑物内住宅、商业用房等专用部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这一条实际上明确了小区的共有部分属于全体业主所有，在物业管理上有极为现实的意义：一是个别业主依“就近原则”任意侵占公共部位，如在楼道随意堆放物品、建违章建筑等，将于法无据；二是物业管理公司不必再由于业主侵占公共部位而陷入“诉累”。法律界定了共有部位归业主所有，个别业主侵占了共有部位，违反了 《 业主公约 》 和法律规定，侵犯了广大业主的利益，物业管理公司由于不是产权人，如果提起诉讼便没有了法律依据。

第七十四条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”在物业管理活动中，物业管理公司常常遇到业主在装修时更改管线、破坏防水层、敲掉承重墙等问题，这实际上危及到了建筑物的安全。另外，有的业主任意排放噪声、任意搭建，这实际上是损害了其他业主的合法权益。这些禁止性的规定，对于规范个别业主违反 《 业主公约 》 的行为，保障物业管理公司的正常管理，都有着相当重要的意义。

二、小区的会所、车位有了“说法”，物业管理公司不再受“夹板气”

小区的会所、车位之争可以说从未间断过，物业管理公司也为此受了不少“夹板气”。开发商在小区开发建设完毕后，认为自己拥有会所和车库的所有权，而业主认为，车库和会所是小区的附属设施或配套设施，应当属于全体业主所有，业主们为此与开发商对簿公堂的案例不胜枚举。业主与开发商一旦开战，物业管理公司就“无所适从”，一方面是开发商得罪不得；另一方面业主是自己的“衣食父母”，更是得罪不起，造成业主往往拒交物业费，把本是对开发商的气撒在物业管理公司头上。

草案对车库、会所是怎样规定的呢？七十六条第二款规定：“会所、车库的归属，有约定的按约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”从其规定看，是尊重业主与开发商的约定，没有约定，建设单位又不能证明归自己所有的，归业主所有，开发商能证明归自己所有的，可以享有所有权。可见，草案对车位与会所的归属有了一个原则性的规定 —— 为开发商所有或业主所有。结合草案“区分所有”理论的引入，物业管理公司可以在相当程度上摆脱在车位之争中“第三人”的地位，随着行政立法、地方立法、部门立法对草案的细化，对业主或开发商取得车位的条件将进行进一步的规定，物业管理公司将真正从“车库、会所之战”中解脱出来。

三、业主会议与业委会获权，物业管理公司“维权”不再孤军奋战

草案的进步意义在于第八十五条明确规定，业主应当遵守法律、法规以及业主会议制定的管理规约，这样对业主应尽的义务就纳入了国家大法。并且在本条第二款规定，业主会议和业主委员会对任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权按照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除影响、排除妨害、赔偿损失。这实际上赋予了业主会议与业委会在对业主违反业主公约或有关法律的行为时进行处理、直至提起诉讼的法律权利。

草案从方便业主维权的角度考虑，作了可操作性较强的规定：“对侵害业主共同权益的行为，对物业管理机构等违反合同发生的争议，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁，业主也可以以自己的名义提起诉讼，申请仲裁。”法律这样规定，实际上是给了业主会议和个别业主诉权，他们根据法律的规定可以向开发商、物业管理公司、违规的业委会提起诉讼或仲裁，以保护自己或全体业主的利益。

四、相邻关系具体化，业主之间的关系处理有法可依

相邻关系是物业管理公司在实际管理过程中遇到的一个不可回避的问题，虽然是业主之间的关系，但如果处理不好，往往是业主与物业管理公司矛盾的导火索，业主也往往由于邻里之间的纠纷拒付物业费。目前为止，有关这方面的规定，只有 《 民法通则 》 第八十三条的原则性规定和最高人民法院的一些解释。在草案中，专门列出一章即第七章“相邻关系”，对不动产相邻关系用了 10 个法律条文作出了具体的规定，这对于规范业主行为，保证物业管理公司管理的运行顺畅无疑是一利好消息。与物业管理关系较为密切的条款有：第八十八条处理相邻关系的基本原则，即不动产相邻权利人应当遵循有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系；第九十条相邻关系人相互提供用水便利的权利；第九十三条相邻不动产人不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照的规定；第九十四条相邻方有权禁止排放污染物、废物、噪声等有害物质的权利；第九十五条关于不动产权利人铺设管线、安装设备不得影响相邻人的规定；第九十六条对不动产造成损害进行补偿的规定；第九十七条对不动产权利人的界定，即：“本章规定的不动产权利人，包括不动产的所有权人，用益物权人和占有人。”这一章的规定结合第六章“业主的建筑物区分所有权”的规定，对约束业主违反业主公约的行为，提高其作为业主的“义务”意识，有着极大的进步意义。

参考文献：

1. 王利明， 《 国家所有权研究 》

2. 苏永钦， 《 民法的积累、选择与创新 》