摘要：物业管理经过二十多年的不断发展，已逐步走向社会化、专业化、规范化、市场化。在此进程中，物业管理企业的发展碰到了许多新问题，有效地解决这些问题，对促进物业管理的发展有重大的意义。
随着社会经济的发展，市场经济的发展要求物业管理企业运作向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展。然而，由于物业管理在我国发展的时间还不长，其发展进程中存在不少的问题亟待解决。如何把握物业管理发展的趋势和走向，满足社会经济和城市建设的发展以及广大市民对物业管理的需求，创造更加辉煌的业绩，是物业管理企业值得深思和探索的问题。
一、物业管理的意义及发展趋势
（一）发展物业管理的意义。
1. 社会分工的要求，市场经济发展的必然选择。
专业化的物业管理是市场经济条件下社会分工的必然产物，物业管理服务的社会化，可通过专业分工和协作的办法提高物业管理的效率，又可提高服务水平，大大降低管理成本，优化物业管理资源配置，增强物业管理企业的市场竞争力。
2. 促进住房制度改革的需要。
我国的物业管理作为新兴的服务行业，是一种与房地产综合开发的现代化生产方式配套的综合性管理，是与随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理，随着住房市场化与私有化进程的不断推进，物业管理的产生解决了私有住房维护的问题，物业管理服务的市场化和社会化已逐步成为社会的共识。
（二）物业管理的发展趋势。
目前，物业管理发展的专业化、市场化特征越来越显著。其发展趋势主要表现在以下几个方面：
1. 规模化、集约化是其发展的方向。它可以为物业管理企业降低成本，积聚更多的专业人材和资金，使企业壮大增强市场竞争力。
2. 建立现代企业制度是适应市场经济和物业管理市场调整的需要。由于我国物业管理企业绝大部分都是国有企业，受传统体制的影响，相当一部分物业管理企业还不适应市场经济的要求，经营机制不活，管理水平落后，阻碍了物业管理市场的健康发展。
3. 新技术革命和物业智能化将促进物业管理行业新的发展，为物业管理企业服务手段革新提供了新的平台，提高了科学管理技术，大大增强市场竞争力度。
4. 新世纪物业管理将向区域化方向发展。可以利用城市管理理论、系统论及可持续发展理论，对辖区物业实行综合管理，一改过去单一的物业管理。
5. 突现大物业概念。尽量拓展空间，丰富物业管理的内涵，通过与更多的行业充分交流，构筑合理的多链条式物业管理产业结构，产生最大的社会效益和经济效益。
6. 物业管理与房地产开发关系更加密切，物业管理工作将贯穿建设开发的各个环节，最终保证实现开发商、物业管理和消费者（业主）“三赢”的局面。
二、当前我国物业管理企业经营管理存在的问题
（一）经营者和业主的行为仍有差异、规范不一。
从物业管理的属性来看，物业管理是一种契约关系，从法律的角度来看，双方应有明确的权利和义务。当前，虽然国家和地方出台了一系列规范物业管理的法规、政策，但在双方遵循、使用过程中，仍有很多不到之处，使双方难以依照，从实效性上有待完善。
（二）房地产开发与物业管理的衔接脱节。
由于早年的房地产升温，发展商重开发而轻管理，重销售利润而轻售后管理服务，使开发销售后遗留给物业管理的问题层出不穷。如：公共设施和园林绿化的设置等，早期的多注重外观和效用，少注重安全和维护率，给管理者遗留下不少的后遗症。
（三）一些小区业主构成复杂，素质参差不齐，难于管理。
小区业主来自五湖四海，人员复杂，由于各地生活方式、习惯各异，有的公德意识差，楼上的垃圾随手乱抛，鸡狗禽畜随处流放，公共设施不“公共爱护”；有的业主存在“你若违章，我也不守规”的思想，这对公共设施设备管理带来很大难度。
（四）物业管理收费难。
物业管理收费难是绝大多数物业管理公司的普遍问题，我国多年来沿用的管理多是行政管理为主，单位员工住房由单位负责，国有房产由房管所管理；其管理范围只限于使用权的分配和简单的房屋维修。改革开放以后，除个别部分物业管理先行地区外，由于业主旧的住房观念根深蒂固，物业管理意识不强，仍有大部分地区的物业管理工作举步维艰。
三、物业管理企业发展的对策
（一）重视和加强物业管理的立法工作，规范物业管理的发展。
2003 年，国务院颁布 《 物业管理条例 》 ，建设部颁发 《 业主大会规程 》 和 《 前期物业管理招标投标管理暂行办法 》 等几项部门规章和一些规范性文件。广东、江苏、江西、深圳等 18 个省市相继出台了物业管理条例，明确了物业管理的范围、业主、使用人及物业管理企业的权利和义务，使物业管理初步做到了有法可依、有章可循。
在行业管理方面，政府应通过法律和行政的手段有效监督招投标的形式，杜绝暗箱操作，通过公平竞争，选聘质优低价的管理公司。同时对竞争的要求作出相应的规定，提高竞标者的标准。既要营造竞争的环境，更要维护竞争的秩序。
（二）开源节流行使行业职[FS:PAGE]能，保持企业正常运转。
物业管理通过全面细致的管理和服务，将使房屋保值，升值、延长使用寿命、为社会节约大量的财富，减少物业管理的成本开支。物业管理公司要对拖欠管理费者按不同情况进行区别性追讨，对于欠费大户，要亲自登门进行解释和劝导，争取其理解和支持；对于一些“钉子户”则要严格按章追讨，而有一些确实有困难的“困难户”可以用优惠办法解决。
（三）加强企业自身素质，开拓创新。
现代化的物业配套设施越来越齐全，正在向智能型发展，这就要求物业管理人员应具有以下能力：第一，要有一定的创新能力。能够熟练运用现代化高新技术的智能安全系统。第二，要有一定的管理能力。能够制定企业内部的各项管理制度和各岗位的职责，制定企业各项工作计划，最终实现管理目标。第三，要具有一定的市场调查、分析、猜测和决策能力。在此基础上做出果断的决策方案。第四，要具有一定的识图、绘图和预算能力。这主要是为了适应物业接管验收、档案建立的需要。第五，具有一定的财务分析和财务管理能力。物业管理人员通过经济核算，可以全面了解把握管理活动的现实情况和发展变化。第六，要有一定的公关能力和公文写作能力。能够协调与社会公众的关系，同时可以制定一些制度。高素质的员工是取得高标准工作的要害。
参考文献：
1. 《 现代化物业运营全书 》 ， 1998 年 9 月，中国建材工业出版社。
2. 张安民、李博主编， 《 最新物业纠纷防范与处理实务全书 》 ，中国物价出版社， 1999 年 3 月
3. 吴建社、康植清主编， 《 物业管理理论与实务 》 ，海南出版社出版， 1995 年 1 月
4. 《 物业管理研究、法规与实务 》 ，广东省房地产研究协会编印， 1999 年 4 月
5. 罗杰斯编著， 《 物业管理人员实用手册 》 ，石油工业出版社， 2000 年 1 月
