浅论建筑物区分所有权对物业管理实务的指导和应用

笔者从事十多年物业管理实践与教学工作，下面想就物业管理基本概念中的物业管理主体、管理客体及服务对象，结合理论作一讨论。

一、物业管理的概念和实质

（一）物业管理的概念

根据国务院《物业管理条例》第二条，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

《条例》规定的物业管理概念明晰：

1、明确服务者与被服务者的合法主体地位。即“业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定”。

2、明确物业管理客体。楼宇主体及配套系统设施和相关场地。即“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序活动”。

3、明确（引申出）服务对象。即物业管理企业是根据合法的业主委托服务合同对物业管理对象实行管理，同时达到“以人为本”的服务目的——业主满意。

物业管理服务运作的实际过程是：前期介入（由开发商委托前期合同）——前期物业管理交验收——交付业主入住——业委会成立并签定委托合同。

（二）物业管理的管理实质

《条例》中指出：物业管理是由业主的委托合同约定关系，保障产权所有权者安居的公共系统设备及配套设施管理的活动。

从《中华人民共和国物权法（草案）》中所设立的建筑物（物业）区分所有权法律制度看，物业管理的实质就是区分所有建筑物的管理。

二、建筑物区分所有权

（一）物权的概念

所谓物权，即权利人直接支配物并排除他人干涉的权利。它是民事权利主体对一个具体的物所享有的占有、使用、收益和处分的权利。

（二）建筑物区分所有权的概念

是指多个所有人，共同拥有一栋建筑物或建筑区域时，各个所有人对其构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专用部分）所享有的所有权和对全体或部分所有人共同使用的建筑物（共有部分）所享有的共有权及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总和。

简言之，它是指建筑物区分所有权人的专有权、共有权和成员权的结合。其三者关系：

1、拥有专有部分的所有权也同时拥有其他两个要素权。反之，当专有部分的所有权转移时，其他两个要素同时转移。

2、拥有专有部分的所有权的比例决定其它两个要素权的比例。

如杭州市规定：（1）一套一票权；（2）非住宅物业按每100平方米为一个计票单位；（3）不足100平方米以房卡计票。

3、在建筑物区分所有权成立登记上通常只登记专有所有权，不登记其他两要素权。

对基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的认定事实，突破了传统物权法只是设想和解决建筑物归谁这一问题。也就是说，建筑物本身只是一个独立构造这一特点，但建筑物内的相关各个独立空间有和有效占地公共空间环境却为各个用户共同使用为传统物权法所不曾涵盖。而空间的公共性及资源的共用性就决定了现代物业管理的实质内容之一。也是我们在教学和培训从业中的重点。

三、建筑物区分所有权对物业管理实务的指导和应用

建筑物区分所有权（也称三要素组成特别所有权或三位一体复合性物权）的要点：

（1）专有部分的所有权——具有“物法性”因素

（2）共用部分的持份权（共有权利）——具有“物法性”因素

（3）共用关系所发生的成员权（共用管理的权利）：——具有“人法性”因素

（一）专有部分的所有权

是在构造上明确区分并独立使用的建筑部分，所有权人专有对专有部分予以自由使用收益和处分的权利。

指导物业管理实务原则：

1、专有方面，物业管理必须尊重其专有部分的所有权，未经征询确认，不得擅自进入。若遇室内无人紧急排险，则须有第三者（如社区、派出所或其他业主）在场下按程序进入。

2、使用方面，使用的独立性。但物业管理（如装修中），要求不得危及建筑物的安全，不得损害其它业主的合法权益。自用部位的维修实行有偿服务。

3、业主在享有建筑物所有人权利同时应承担相应合约、公约和公德义务（如按时交物业服务费和维修基金等）。

4、要求物业管理公司在维护共有部分的有效管理中树立“以人为本”的服务理念，让业主享受到满意的服务。

（二）公用部分的持份权（共有权利）

指区分所有人使用，属于区分所有人共有的部分。

指导物业管理实务原则：

1、这就是物业管理实质，即物业管理服务内容的涵盖部分。对物业管理企业维护业主公共设备、设施及相关配套范围作了明确的依法规定。

2、区域公共部位的经营、使用收益应归全体业主所有（用于维修或其他约定）。

3、区域公共部位的改变，处分权须经占建筑面积2/3或全体2/3业主的同意。

4、凡法律直接规定属于共有的部分和特别使用的专用部分成为共有部分的界定时，可区分法定共有、按份共有和约定共有，实务操作的指导性较强。

5、对公共安全（如：楼宇结构的装修变更、消防、交通车辆等）管理和公共空间环境的安全约定（如：外立面的破坏改建、消防道、绿地的侵占等）管理。

6、通过物业管理的有效服务达到经济效益、社会效益、环境效益统一之目的。

（三）共同关系的成员权（共同管理的权利）

是指所有权人基于一幢建筑物的构造或一个系统的建筑区内权利的归属及使用上的不可分离的密切的共同关系而形成的。

指导物业管理实务原则：

1、（业主大会、业主委员会）的业主自治是财产关系和管理关系的结合。但每个业主在享受权利的同时应承担相应的义务。（如：业主公约、业主大会决定等）

2、业主选聘、委托物业管理企业管理，真正体现业主自治和物业专业化管理相结合的原则。即：物业管理企业按合同履行服务标准，业主按合同服务承诺监督服务质量。

3、履行这一物业管理原则，确立了双方权利和义务的法律关系和经济关系。

4、明确业主大会的决策机构和业委会的执行机构权限。

用建筑物区分所有权原理作为指导物业管理的理论基础，把物业管理概念定位为区分所有建筑物的管理，不仅从根本上遵循和体现了现代市场经济的客观规律，体现了民法、物权法的基本精神，而且完整地体现了房屋所有权的多元性和兼顾目前市场经济体系下不动产所有权的特点。

准确地理解和确立物业管理的概念，对实务操作中解决我们近年来物业管理行业所遇到的一系列热点、难点有积极的指导作用。同时对物业管理行业培训和教学有重要意义和作用。

参考文献：

①《物业管理条例》

②《中华人民共和国物权法（草案）》

③梅夏英著，《物权法·所有权》，中国法制出版社，2005、7