深圳物业管理的现状、模式及今后的发展趋势

深圳物业管理走过了近20个年头，从1981年第一家物业公司成立，到今天形成一个新型的行业，经过20年的风风雨雨，艰难探索，经历了一个从无至有，从不规则到规范，从单一的管理到全方位服务，从没有规矩到政策法规体系逐步完善的过程，发展到今天管理较规范、服务意识较强的“朝阳行业”，使我们看到了物业管理发展灿烂的明天。
　　
　　一、深圳物业管理的现状

　　经过20年的艰难探索，物业管理已经形成气候，覆盖率逐年提高，物业管理渗透到各个领域，管理人员整体素质提高，基本建立了较为完善的政策法规体系，培育了一批品牌物业公司，这些公司具备了抗风险的能力，在市场上具有一定的竞争能力。

　　其现状概括起来就是：

　　物业管理覆盖面广。特区内覆盖率为95%，特区外为55%。各种类型的物业几乎都有专业化的物业管理公司管理。

　　物业管理类型多。涉及各个领域，约11大类，其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房。

　　物业管理效果好。从1992年国家建设部评定全国文明住宅区、全国文明模范住宅区到后来的全国城市物业管理优秀、示范小区，深圳共获得国家级小区称号153个；有近100家物业公司获得了ISO9000、ISO9002国内、国际质量认证；有30多家物业公司分别在全国大中城市接管了物业，面积约2000多万平方米，良好的服务，规范的管理，为业主创造了优美舒适的工作和生活环境。

　　二、深圳物业行政主管部门所起的作用
　
　　作为政府主管部门，对行业的发展起着举足轻重的作用，尤其是在计划经济向市场经济过渡的关键时刻显得尤为重要。深圳物业行业的主管部门是如何抓的呢？概括起来就是三抓：

　　抓法规：建立健全较为完善的政策法规体系。作为新型行业，原来一片空白，迫切需要建章立制，没有规矩不成方圆。深圳1994年就制订了全国地方性第一部法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，1999年6月又重新修订。今年我们又在起草《深叶经济特区物业管理条例》争取尽快出台，该条例把所有物业都包括进去，共130多条款，除了条例之外，还出台了2个政府令：《条例实施细则》和《深圳经济特区物业管理行业管理办法》，从1994年以来，共出台各类政策法规20多件。这些配套文件的颁布实施，构筑了深圳市物业管理生存和发展的法制基础，使物业管理能够按照较为完善的市场规则去运行。这说明了不立法没发展，少立法慢发展，快立法大发展。

　　抓市场，把竞争机制引入物业管理。一个成熟的市场，一定是一个竞争激烈的市场，竞争激烈的市场，必将反过来促进市场的规范成熟。深圳市1993年1月就以莲花北作为试点，实行内部招标。1996年鹿丹村老住宅区实行公开抬投标，此举大大促进了行业的发展。为了规范招投标行为，体现公平竞争，防止“黑箱”操作，去年市政府发出“加强物业管理招投标”的通知，并成立招投标办公室，出台“招投标程序规定”，这些措施对于规范和培养市场起到了积极的推动作用。

　　抓考评，促进物业管理水平的不断提高。从1996年开始，坚持年年搞考评，采取的方式有：
　　一是
组织高素质的考评组人员，在考评物业达标、创优过程中，对存在的问题如何整改，列出条目，具体明了，使物业企业有改进的方向和目标；
　　二是派出指导组，具体指导和帮助企业开展创优达标活动；
　　三是采取突击考评的形式，考评前半小时抽出考评的小区名单，防止搞形式主义。

　　三、深圳物业管理模式

　　深圳物业管理的基本模式是：企业化、专业化、一体化和社会化的招投标，简称为三化一招标。

　　1、实施“企业化”管理，建立新型的管理体制

　　深圳1988年开始房改，房改前，对城市房屋管理有着重要引导和调节作用的公房，依旧实行福利型行政管理，即由政府房管部门设立事业性质的房管机制，每年在城市维护费中拨出经费对住宅区进行维护。1988年底，深圳市对公房管理体制进行了改革，将原来政府直管的各房管所全部改制为屋村管理处，改房管模式为物业管理模式，改传统行政统管为企业化管理，改政府拿钱维护各类物业为住户自已掏钱买服务，开始向住户收取每平方米5分钱作为屋村管理人员的工资开支及小区的维护，后改为按套房收费，标准为二室一厅收6元；三室一厅收7元；四室一厅收8元；四室二厅超过100平方米的收9元。97年市政府主管部门又制订了《物业管理收费指导标准》，采取两条轨道的办法，即政府建的福利房、微利房由政府定价，多层0.35元/平米，高层的2.3元/平米，当然在福利房、微利房管理上，政府给予了优惠政策，如税收、公共配套设施等，商品房则实行指导价。

　　2、实施“专业化”管理，培养专业管理人才

　　从1989年初开始，深圳物业管理就着手进行专业化管理，培养专业人才，以适应蓬勃发展的形势需要。当时房管局成立了培训中心，从抓屋村管理处主任、管理人员培训起步到后来各专业操作人员的培训。管理人员素质逐年提高，现在物业管理公司中层以上干部，均达到大专以上文化程度或中级职称。

　　3、实施“一体化”管理，确立深圳物业管理新机制

　　以前住宅区物业管理存在着多头管理的现象，如居委会管卫生，派出所派出保安管车场。政出多门的多头管理，出了问题没人负责，管理效率低下，物业管理单位经常为此“背黑锅”，业主、住户意见大，不满意。针对这种情况，1990年开始在莲花二村实施一体化管理，包括小区内治安秩序、绿化、卫生、水电、机电维修、物业维护、社区文化等由物业单位一家管理，业主、住户有事只找一个单位，出了问题由一个部门负责，职责分明。责、权、利一致，避免了扯皮推委现象，提高了管理效率。

　　4、实施“社会化”招投标，培育物业管理市场

　　把竞争机制引入物业管理，实施社会化的招投标，它的意义体现在以下三个方面：

　　一是对开发商触动大。使其认识到，如果开发的物业配套设施不齐，质量不好，管理不善，业主怨声载道，其物业被招标，将直接影响企业的形象和声誉；
　　二是对物业企业震动大。使物业企业有了危机感、紧迫感，并切实体会到，管理服务不是铁饭碗，管理水平低，服务意识差，就有可能被炒鱿鱼，端掉饭碗；
　　三是增强了业主的主人翁意识，使业主、住户进一步明确了自已的权利和义务，懂得了如何自我保护、维护自已的权益
 
。

　　四、今后物业管理发展的趋势

　　随着改革的深入，经济的发展，人们观念的更新，意识的提高，人们对物业管理的要求越来越高，期望值越来越大。如何适应这种形势，推进物业管理上新的台阶？需要我们在以下六个方面努力。也就是说，今后物业管理发展的趋势是：

　　1、规模化、集约化是物业管理发展的方向

　　物业管理作为服务行业，它的发展与经济的增长、人们生活水平的提高有着密切的联系，这就决定了物业行业在相当长一段时间内仍属于微利行业，不可能有暴利，所以要示物业企业必须规模化、集约化经营，这就决定了物业行业发展的方向。这是因为：（1）规模化、集约化经营能为物业企业降低成本，充分利用有限的资源，获取更多的经济效益，使物业企业不断壮大；（2）规模化、集约化经营能为物业企业积聚更多的专业人才，使英雄有用武之地，使人才有施展才干的场地，使人才的聪明才智得到充分的发挥，不致人才才流失；（3）规模化、集约化经营能为物业企业积累更多的资金，使物业企业经济实力雄厚，增强市场竞争能力，增强企业抗风险能力。
　　
　　2、信息化、多元化是物业管理发展的必然趋势

　　当今时代，是信息时代，信息渗透到各个领域，物业管理行业也不例外。信息化促进了劳动生产率的提高，使物业企业从劳动密集型中解脱出来，这就需要物业行业必须是高素质的队伍，必须掌握先进技术，用科学的方法管理物业。信息化的渗透，必须冲击传统的“一体化”，使物业企业向多元化过渡，以提升物业管理水平。

　　3、市场化、双向选择是物业管理发展的必然结果

　　业主选聘物业企业，这是物业管理法规规定的一条基本原则。物业必须进入市场，物业管理企业必须接受市场的挑选。谁占领了市场，赢得了市场，谁就争取了主动。同样，我们在强调市场化的同时，也存在着双向选择，物业企业在接管物业时，首先要看看物业的硬件条件如何，接管后有没有经济效益，所接管物业的业主整体素质如何，能否支持配合等。

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