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时间:02-01 17:51:38 浏览:6364次来源:http://www.fangchanshe.com 物业管理论文
(三)完善细节管理
细节出效益。物业管理企业要降低成本,就必须完善细节管理。如前所述,物业管理企业的成本呈现出“点多、面广、线长”的特点。这些特点除了要求我们规范和完善物业管理企业成本管理的思路、成本管理的政策、成本管理的制度外,也要求我们更多地关注成本管理的细节,要将成本管理的重点锁定在管理和服务中的每一个细节。关注细节就是要克服成本管理中的“跑冒滴漏”现象,要从控制一度电、一滴水、一张纸抓起,要一分一分地抠,一厘一厘地省。物业管理企业的每个岗位、每个成本发生点都要制订耗费标准,要责任到人,日常消耗和所发生的费用要分别建立台账,每月底由专人计算汇总,进行量化考核。要通过多种形式、采取多种途径让员工懂得控制成本细节的技巧和方法。让人人动脑筋、个个想办法,群策群力,集思广益,防堵成本管理中的“管涌”。
(四)降低组织成本
组织成本是影响物业管理企业成本的一个重要因素。也是物业管理企业易在成本控制中所忽略的。组织成本可以分为静态和动态两部分。其中静态部分就是一个组织本身结构所决定的成本;而动态部分则是指一个组织在运作过程中,由于机制不同导致组织效率不同,从而引起成本不同。因此,降低组织成本,要从两方面入手:
1.要完善组织结构,也就是完善组织的硬件部分。一个物业管理处(项目中心)内部组织机构如何设置,对物业管理成本的发生影响很大。现阶段各物业管理公司下属物业管理处(项目中心)内部的组织机构基本趋同,多少年来也没有发生多大变化。要想降低物业管理成本,首先要降低组织成本。物业管理企业在接到一个物业管理项目后,要对项目的特点、业主的需求进行仔细分析,然后有针对性地进行组织设计,做到力求合理。尽力杜绝物业管理处(项目)组织结构上的先天不足。同时,也要根据市场的变化、业主需求的变化不断调整组织结构。
2.要完善运作机制,也就是完善组织的软件部分。一个物业管理处(项目)内部组织机构设置后,管理处按照什么样的程序和流程进行运作才能达到效率最高,从而降低运行成本,这也是物业管理企业要认真研究的。如:要完善决策机制、和业主的沟通机制、日常服务机制、员工的激励机制、员工的进出机制等等。此外,还要完善现有会计制度的成本科目设置和归集工作制度,实现会计核算、全面预算、成本控制的有效结合。
(五)提升科技含量
首先,应提升物业管理服务手段的科技含量,包括配备高科技的设施设备,以提升管理服务效率,降低服务成本。其次,要运用先进的管理方法,包括在物业管理和服务过程对人、才、物的调度,对管理和服务过程的组织运用系统工程、运筹学、目标管理、全面质量管理、价值工程等现代化管理方法,以降低管理和服务成本。第三,提升物业管理企业成本管理本身的科技含量,包括运用信息化技术,逐步解决成本管理中成本预测、成本分析、成本评估等工作。利用会计核算电脑化和网络化的优势,根据责任会计核算的要求,利用数据库建立成本信息库等。第四,提高人员素质,建立精通管理会计、擅长成本控制的员工队伍。人员素质的高低是决定成本控制工作成败的一个关键因素。因此,物业管理企业一方面要注重引进高素质、高知识层次的人才,另一方面要立足现有的员工队伍,通过培训等手段大力提高员工的业务素质。要坚决抛弃物业管理谁都可以干,物业管理成本谁都可以搞的思想。
(六)发挥集中优势
发挥集中优势,就是物业管理企业在成本控制过程中,下属管理处(项目中心)不能各自为阵,要发挥企业总部的功能和作用,实现全企业范围内的资源和信息共享。如对一些通用强、耗用量大、供货时间快的物料通过总部的招投标实现“三定管理”即“定价格、定型号规格、定供货商”,通过规模采购降低物料采购成本,通过零库存降低库存成本。对一些规模较大的物业管理企业,可建立自身的物料配送中心。为了降低人力成本,特别是技术人员成本,可根据物业管理工作偶然性强、均衡性差等特点,实现人力资源的科学调度和共享。对于一些工器具的使用,也可在一定范围内实现共享,从而降低物耗成本。