试论我国物业管理制度的立法构建及完善

2.2物业管理的兴起、作用及意义
2.2.1 物业管理的兴起
现代意义的物业管理作为一种不动产管理模式起源于19世纪60年代的英国。当时英国开始工业革命，伴随工业发展，大量农村人口涌入工业城市，城市原有房屋设施满足不了人中激增的要求，住房空前紧张。恩格斯对此作了经典的描述：“一方面，大批农村工人突然被吸引到发展为工业中心的大城市里来；另一方面，这些城市的布局已经不适合新的大工业的挑战和与此相适应的交通。街道在加宽，新的街道在开辟，铁路铺到市里，正当工人成群涌入城市的时候，突然出现了工人以从为主顾的小商人和手工业者的住宅缺乏现象。” 由此在城市中出现了大量条件简陋、环境恶劣的工人用房。与之相伴随的是租金拖欠和房屋破坏。19世纪80年代，英国一位叫Octavia Hill的女士率先制定了租户行为管理办法，开创了物业管理的先河。19世纪90年代，随着科技和建筑技术不断进步，美国等西方国家经济迅速发展安有电梯的高层建筑出现。因为这类建设附属设备较多，结构复杂，多为多个业主共有，其日常维修、管理工作量大、技术性强，于是开始出现了专业的物业管理机构。之后，美国人霍尔特（John Welt）于1908年在芝加哥创立了世界上第一个物业管理行业组织“芝加哥建筑物管理人员组织”（CBMO－Chicago Building Managers Organization），几年之后美国成立了一个全国性的组织“建筑物业主组织（BOO-Building Owners　Organization）,并在此基础上组建了”建筑物业主与管理人员协会（BOMA-Building Owners and Managers Association）。后来类似的组织也出现在加拿大、英国、日本等国，BOMA亦即更名为“国际建筑物业主与管理人员协会（BOMAI－Building Owners and Managers Association International），该协会在1922年起发行出版物，并从1924年出版名为<<经验交流报告〉〉的年刊。
由此可见，物业管理兴起流行于国际，成为现代化城市的朝阳产业，具有两方面因素：其一，城市化的发展，多层建筑与居住小区的出现使物业管理成为必要；其二，社会分工，所有权与管理权的分离加速物业管理的发展。
2.2.2 物业管理的作用及意义
(1) 物业管理的作用
①配合城镇住房制度改革
我国城镇住房制度改革的目标是，按照社会主义市场经济的要求，实现住房商品化，由此将形成住房产权多元化和管理社会化的新格局。这种新格局要求改革计划经济体制下的，建立适应市场经济的房屋管理制度，以新型的不动产管理模式取代行政性房屋管理模式。所以，市场化、专业化的现代物业管理是住房制度改革的一项重要内容和配套工程。
②提高房地产经营活动效益
市场经济的原理之一是：消费市场决定流通市场和生产市场。房地产活动由投资开发、流通营销和消费使用三个环节组成。物业管理作为房地产活动的最终环节――消费环节，对前级环节有强烈反弹和刺激作用。物业管理不仅使物业管理保值增值，更是消费者购置物业的重要因素，有提高房地产经营效益，完善房地产市场的功能。
③促进城市管理工作
城市管理是现代政府的重要职责。物业小区是城市的缩影、城市的细胞，物业的容貌构成城市的整体形象，物业管理是城市管理工作系统的一个组成部分。物业管理企业开展的受托服务工作是政府市政管理工作的延伸补充，例如物业区域的环保、卫生、治安、交通等服务管理事项，实质上是政府市政管理在物业产权私有化的基础上实现“私营化”。 因此，物业管理的成效影响一个城市的市政形象。
④提升业主生活质量
随着经济的发展，人们对住宅面积数量的关注逐渐转向对居住环境质量的强调。物业管理不仅充分发挥维修养护物业，发挥物业最大功能，而且以物为媒，以人为本，物业管理与社区建设相得益彰，为业主创造安全、舒适、文明、和谐的生活工作环境。如此，群众安居乐业，社区安定团结。
⑤增加劳动就业、繁荣第三产业
物业管理作为服务行业，可以吸纳种类劳动力，提供就业机会，同时物业管理带动装饰维修业，家政服务业、园林绿化业等相关待业的发展，从而将有效推动第三产业及国民经济的发展。
专业物业管理与传统房屋管理相比较具有明显的优势：
专业物业管理与传统房屋管理比较
传统房屋管理 专业物业管理
管理模式 计划经济模式 市场经济模式
² 物业产权 国家财产，产权单一 业主所有，产权多元
业主地位 被动管理 自治管理
管理单位 政府房管部门—行政主体 物业管理企业—市场主体
管理行为 准政府行为 经营行为
管理关系 行政性关系 民事委托关系
² 管理内容 修房为主，单一 管理、服务、经营
² 管理方式 分散政府部门管理 社会化专业化管理
管理费用 低租金，财政补贴 服务收费
² 管理效果 房屋破损严重 物业保值升值

（2）加强物业管理，切实保护公民合法私有财产
与物业相关的最密切的法律概念是“物权”。我国目前正在紧锣密鼓的制定《物权法》。这也体现了国家对公民合法的私有财产权的保护。物权最大的特点就是排除他人干涉，其效力足以抗拒国家，排除非法干涉。如警察进民居搜查，必须出示搜查证，否则违法。在西方法律观念中，私人居所国王亦不得非法进入。在我们国家，由于过去几千年的传统，“普天之下莫非王土”，以致我们现在国家侵犯人民的财产权现象十分严重。
2004年3月14日第十届全国人民代表大会第二次会议通过日宪法修正案第二十二条指出：宪法第十三条“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产的继承权。”修改为“公民的合法的私有财产不受侵犯。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”
笔者认为，对公民合法私有财产的最大保护是保障公民实现其财产的利益最大化。我国改革开放以来，随着经济发展和人民生活水平提高，公民拥有的私人财产普遍有了不同程度的增加，特别是越来越多的公民有了私人生产和生活资料，群众对用法律保护自己的财产有了更加迫切的要求。为了保护公民最重要的私有财产之一—房产，就必须加强物业管理的法治化。物业管理法律关系最主要依据建筑物区分所有权制度产生，建筑物区分所有权是现代物权的一项重要内容，加强物业管理体现了对物权的保护，完善的物业管理才能在最大程度上实现物业的使用价值，才能使公民的利益最大化。物业管理涵概了物业区域的治安、供水、供气、卫生以及公用设施的维护，与公民的日常生活息息相关。在这一领域的非法治化将导致行政权力的膨胀甚至滥用，导致私权利的不必要冲突，导致日常生活秩序的混乱，给公民实现利用其最主要的财产—房产的目的设置障碍。完善的物业管理法律制度不但会排除他人对所有权人支配财产的非法干涉，还会给人们带来优美舒适的生活环境、和谐的人际关系以及让人羡慕的工作效率，真正实现物业的价值。
2.3 物业管理法律关系的主体、客体及内容
2.3.1 物业管理法律关系的主体
物业管理法律关系的主体是指在物业管理活动中以自己的名义，依法享有权利和承担义务的个人、法人及其他组织。物业管理法律关系的主体主要包括：发展商、业主、业主大会和业主委员会、物业管理公司、物业使用人、行政管理机关及其他相关机构。这些主体可分为三大类：民事主体、行政机关和自律组织。
（1）民事主体，包括：业主、业主大会和业主委员会，发展商，物业管理公司，物业使用人及其他相关机构。
① 业主
业主是物业所有权人，按其拥有的物业所有权状况，又可分为独立所有权人和区分　所有权人。 由于购买了物业，购房人成了物业的产权所有人，合法地拥有所购物业。现代物业区域各业主的权利形态一般是区分所有权。而且，各业主之间共同关系之复杂已超出了传统民法的相邻关系，于是全体业主通过召开业主大会、选举业主委员会来实施自治管理。
② 开发商
开发商是物业管理中十分重要的一员。开发商又称为发展商，即房地产开发企业，依据《城市房地产管理法》第29条规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。
最初，物业是由开发商开发、建造并能通过房地产交易转移给业主的。在一定程度上说，开发商是物业的创造者，原始取得物业的所有权。在物业销售之前，开发商是物业的第一业主。开发商将物业建成，并经政府有关部门综合验收合格后，经过房产交易将产权转移给新的房屋产权所有人。这里的法律关系的变化是开发商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了新的产权所有人。但是，根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，开发商须在法定期限内对其销售的商品住宅及其他住宅和非住宅的商品房屋承担保修责任。在保修范围内涉及物业管理的责任最终由开发商承担。

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