试论我国物业管理制度的立法构建及完善

3.6 物业的维护和使用
过去，由于物业维护责任不明确，维护不到位，以及业主和使用人自我约束意识较差，所以许多物业过早破损，所以《条例》第五章对业主及使用人在物业管理区域内使用物业的行为及其法律责任作了具体规定。现时在一定程度上也以物业管理企业的管理权限进行了约束。
3.7 建设单位的义务
为了创造开展物业管理工作的必备条件，加强物业的建设与管理的衔接，保障购房人享受物业管理消费的权益，《条例》第29、30、31条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料。建设单位应当提供物业管理服务用房，并在物业销售（预售）前，选出物业管理企业承担物业管理服务。在业主入住之后，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

4 我国物业管理制度的立法完善
4.1 大量纠纷得不到解决 物业管理是否需要中央立法
关于这个问题，目前至少有以下三种观点 ：第一种观点认为，当前出现物业管理问题的原因十分复杂，涉及观念、机构、体制、市场、法制和监管等诸多方面。特别是法治建设严重滞后于物业管理行业的发展，致使物业管理市场不规范，物业管理活动中各方面主体的权利、义务不清，合法权益得不到保护，政府的监督管理缺乏法律依据，大量矛盾纠纷得不到解决。主要表现在：物业管理的体制问题；物业管理服务价格问题；物业管理相关主体之间的法律责任问题；物业管理企业经营活动不规范问题。已经出台的法规政策层次不高，没有涵盖物业管理的全部内容，整体性、连续性、实践性较差，可操作性不强，立法部门应尽快建立和完善物业管理法律法规体系，并将《物业管理条例》上升为法律，将行政管理处罚的权限上升为司法行政的权限。第二种观点认为，应以法规的形式对物业管理在体制、收费等原则性问题做一个统一的规范，但不宜太具体。因为各地房地产及物业管理状况差异较大，有立法权的省区市可以根据实际情况对国务院的法规进行细化，可出台具体的细则或实施办法。第三种观点认为，中央没有必要对物业管理问题进行立法，可由地方立法后交给行业协会管理。
笔者认为，三种观点各有一定道理，但是也存在一定的漏洞。第一种观点提出的问题在《物业管理条例》出台以后已经在一定程度上得到缓解，由于《物业管理条例》的效果还没有完全表现出来，所以目前并不应急于将《物业管理条例》上升为法律。第二种观点比较可行，也具有可操作性，但是不够全面。尤其是容易出现中央与地方、地区与地区之间立法的冲突的问题。第三种观点提出建立行业协会进行管理具有创造性、新颖性。但是对物业管理进行立法的问题已经有很多学者进行过探讨，并认为立法是必要的 。

4.2 我国未来物业管理立法的发展方向
　　鉴于此，笔者提出以下观点：第一，加强《物业管理条例》的贯彻落实；第二，各个具有立法权的省市可以结合本地区实际、因地制宜，制定相应的具体的细则或实施办法。对于中央与地方立法冲突问题，坚持根据法律的效力层级理论，在《条例》生效之后，各地方的地方性法规继续有效，但是这些法规中与《条例》相冲突的条款无效，应以《条例》中的规定为准；第三，在合适的时候，对《城市房地产管理法》进行修改，加入物业管理一章，专门调整物业管理中各种法律关系。同时经过对实践操作中遇到的问题进行总结，结合相关实践经验、国外先进经验和我国具体国情，对《物业管理条例》进行修改、完善，使之更加具体，可操作性更强。第四，尽快完善物业管理行业协会体制，实行行业自律管理。
　　目前我们能做的就是为物业管理行业的全面法治化打好基础。在经过一段时间的实践摸索之后对条例进行细化完善，查漏补缺。物业管理的法治化任重而道远。

5 结　语
我国的物业管理行业目前还存在巨大的潜力可以挖掘：以北京市为例：居住小区数量逐年增多，住宅面积增长迅速，到1998年底全市已建成的居住小区有828个，建筑面积共7763万平方米。其中，住宅面积7742万平方米，占全市住宅总面积（15794万平方米）的49％，住宅区居民807671户（约240多万人），占全市居民总户数（259万户）的
32.1％。随着时代的发展，现代化小区的数量还将呈上升趋势，同时公房制度改革也是一支催化剂。另外，商用物业以及学校、机关、工厂等特种物业的待管理范围也不断扩大。无疑，随着物业管理法律制度的完善，我国的物业管理行业将会步入一个健康、持续、快速发展的新时期。
音乐是流动的建筑，建筑是凝固的音乐。物业管理法律制度就是现代建筑这场交响乐的最精彩的一篇乐谱。随着物业管理法律制度的深化和完善，必将演奏出一篇现代建筑美妙、精彩的雄浑乐章！

谢　辞
　　本文在写作过程中得到了耿焰老师、冯毅法官、王明红法官、刘昌华律师的细心指导和帮助，以及青岛市物业管理办公室、青岛市天泰物业管理有限公司的大力协助。在此表示诚挚的谢意。由于这篇论文是在实习期间完成的，所以时间和精力都是有限的。之所以能按时、保质保量的完成，很大程度上应该归功于我的父母，冷如平先生和刘玉美女士在生活上的照顾和在精神上的鼓励，在此我向他们表示衷心的感谢。另外我还要感谢我尊敬的老师，我亲爱的同学和朋友对我的支持、鼓励和帮助。

参考资料：
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3、何培华主编《房产法》，法律出版社，2003年4月版
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7、中国社会科学院法学研究所主办，《法学研究》(2003年第1~6期)。国内统一刊号：CN11-1162/D
8、 山东省政法管理干部学院主办，《政法论丛》(2002年各期)。国内统一刊号：CN37-1016/D
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