老旧商业物业焕发新生

　泉州市远太大厦所属的远太国际商场从濒于关闭状态，进过商场返租、改造、引进项目等商务运作，成为全新的商业物业，得到了商场业主与社会各界的广泛好评，也得到了泉州物业管理业界的广泛关注。

　　2009年春节，位于海峡西岸文明古城泉州的“苏宁电器”远太旗舰店盛况空前，火爆的抢购场面重现了远太国际商场夕日的魅力，商场的历史翻开了新的一页。

　　这是笔者所在的物业服务企业奉献给远太国际商场业主们的最好礼物，也是物业管理单位在探索老旧商业物业改造，挖掘商业物业潜力,提升物业价值空间,实现业主物业的保值、增值研究课题上取得的成果。

　　然而，有谁能想到就在几年前，远太国际商场还是一个问题多多的项目。

十年风雨，老旧商场举步维艰

远太国际商场始建于1994年。

　　历经十多年的风雨，由于历史的原因，远太国际商场内的店铺产权分散、店铺分立，商场内已破旧落伍的格局与陈设，充斥着不少贩卖假电讯、电子产品的不法商家，远太国际商场一度成为当时贩卖假电讯产品市场的代名词，也成为各级媒体时常曝光的焦点，上至《人民日报》，下至《东南早报》，均对商场内的不法行为和现象进行了相关的报道。远太商场一度成为泉州商业物业的一大污点。

　　几年来，泉州市工商、公安等行政执法部门虽进行了多次取缔与打击，但收效甚微。远太国际商场只能由一些低端的商品勉强维持，租金呈直线下降，商场物业的价值严重贬损。同时，由于商场的价值的下降，远太商场物业产权无法用于银行等金融机构的融资抵押贷款，商场营运日渐萧条，造成商场运转不能良性循环，给商场发展带来很多的负面影响，商场物业管理单位服务费用收入锐减，出现了严重的营业性亏损，造成了商场物业管理单位在运作上的困难。

　　面对突出的问题，老旧商场的改造势在必行。可是，从物业管理的角度来说，能做些什么呢？

缜密部暑，改造与商务运作并举

针对远太国际商场存在的诸多问题与制约物业服务企业发展的瓶颈问题，为彻底改变远太国际商场的形象，维护商场广大业主的利益，确保商场业主店铺保值与增值，公司开始探索物业管理经营的新思路与新方法。

　　物业保值增值是业主最关心的问题。公司首先与远太大厦业主委员会进行了充分沟通与交流，取得大厦业主委员会的同意与支持；其次，通过缜密策划，细致部署，提出商场改造的总体规划与方案：

　　一是统一返租、统一改造、统一运作、引进大型知名品牌项目，并进行规模化的商务运作；二是成立了项目领导小组，进行了具体的组织分工，制定了详细的操作计划和实施步骤，通过项目决策、部署、实施，分阶段、分项目地进行工作；三是充分估计了项目的复杂性与艰巨性。即为使商场改造顺利进行，首先在商场改造的舆论宣传上做好做足了文章：公司及时下发通知给业主，阐述商场目前存在的不良状况及改造的重要意义，晓之以理，透彻地说明了通过改造，业主的切身利益将能得到长久的保障，此举为改造打下了良好的舆论基础。

坦诚交流

　　是改造与商务运作的要点

商场的改造涉及面广，牵涉到各方的利益，是一项较大的系统工程。

　　为确保改造的成功，公司及时联系工商、税务、公安等相关职能部门，向其说明商场改造的重大意义，取得了相关职能部门的支持。在相关职能部门的配合下，取缔了商场内的不法商户，营造了改造商场的声势，为商场改造成功打响了第一枪。

　　与此同时，公司开始着手约请商场业主前来签订商场店铺的返租合约。在这一过程中，工作人员克服了业主分散、素质层次不同等沟通上的困难，立足于盘活业主的资产、促使业主物业资产保值、增值的角度，与商场业主进行了耐心细致、深刻坦诚的签约谈判。其中，工作人员还充分发挥专业优势，通过与商场业主坦诚的交流、灵活的沟通，耐心倾听业主的苦衷，充分阐述商场物业管理单位工作的难点，进行了卓有成效的谈判与沟通，取得了双方均可接受的共识点。

　　通过努力，历经5个月的艰难签约返租工作，笔者所在的物业服务企业先后与商场内近200户业主进行了交流、谈判与签约，顺利完成了商场店铺与业主的返租签约工作。同时，在做好商场店铺业返租签约工作的过程中，同步进行了商场经营户的迁移工作，有步骤、有计划地进行了动员说服、“善后”安排等工作，使经营户全部在有效的改造时间内彻底搬迁，为商场改造成功迈出重要的一步。

大胆创新

　　是改造与商务运作成功的关键

远太国际商场历经十多年的运行，商场配套的设施、设备已不同程度存在着磨损与缺陷。为使远太国际商场能成功进行改造，公司做出了重大的利益牺牲：公司领导果断决策，先期投入了商场设备设施改造的费用，并着手对商场的设备设施进行改造与维修，摊销了本应由商场业主负担的商场设备设施改造费用。之后，在时间紧、任务重、质量要求高的迫切前提下，保质保量地完成商场设备设施的改造任务，商场内各项设备设施的运行符合进驻商家的要求，并通过了消防、技术监督主管部门的使用验收，为商场的成功改造，引进项目奠定坚实的基础。

　　此外，笔者所在的物业服务企业立足于远太商场的长远发展，在引进商务项目上，反复权衡、精心研讨。在工作中，公司组织团队放弃了节假日等休息时间，经过超强度的反复谈判，成功引进中国知名电器品牌“苏宁电器”入驻远太国际商场。作为苏宁远太旗舰店，“苏宁电器”借助了远太国际商场优越的地理位置、良好的商务区位、远太大厦和商场在泉州市区的认知度，以及便捷的交通；而远太国际商场则依托“苏宁电器”较好的企业形象与品牌，以及该企业倡导的至真至诚的服务宗旨，实现了强强联合，有力地促进远太国际商场的发展。

　　通过改造，远太国际商场的面貌焕然一新，带来了商场的新繁荣，带动了大厦的兴旺，提升了业主物业的价值，增加了物业的含金量。远太商场改造完成后，时至今日，商场物业的价值提升了150％，业主们物业价值有了切实的保值与增值，商场的成功改造得到了商场与大厦业主的赞扬，也得到了社会各界的广泛认可和好评。同时，笔者所在的物业服务企业也通过成功的改造带来了较好的经济效益,由原来商场管理服务费用的亏损状态转变为较好的盈利水平，实现了物业服务的良性循环。

　　客观而言，随着社会经济的发展，商务地理位置的变化，营销环境的改变,原有的商业物业可能将随着历史的脚步从辉煌走向萧条。那么，如何改变老旧商业物业的现实状态，挖掘商业物业的潜力，提升商业物业的价值空间，是有作为的物业服务企业的新的探索课题。