如何识别各地不同的物业管理规范

而物业管理的其他规范性文件，则多被称为“通知”、“意见”、“决定”等。按《国家行政机关公文处理办法》，公文种类有13 种，其中“通知”可用来传达要求下级机关办理和需要有关单位周知或者执行的事项，“意见”适用于对重要问题提出见解和处理办法，“决定”适用于对重要事项或重大行动做出安排。具有普遍约束力的物业管理的其他规范性文件往往以这3 种公文来体现。公文在文字上以段落形式分层次表述，不采条文方式，有专门的行文格式。但有些公文极易引发误解，如《国家发改委与建设部关于印发〈物业服务收费明码标价规定〉的通知》（发改价检[2004]1428号），该文件主文符合公文书写习惯，只是公文附件《物业服务收费明码标价规定》，从标题上看与一般物业管理部门规章无异，且其内容亦采条文方式表述，与部门规章相似，一些人因而将此类公文的附件等同于规章。该认识其实有误，因为那些形式类似物业管理规章的其他规范性文件，即使制定机关有规章制定权，由于是按公文发文程序办理，未经规章制定程序，并非行政机关首长签署命令公布，由此决定其仅为物业管理的其他规范性文件，其效力不能与物业管理规章等同；同时，物业管理的其他规范性文件无权设定涉及物业管理的重大权利和义务，如据《行政处罚法》，其他规范性文件无权而法规、规章却可在法定权限内设定行政处罚，此为二者本质区别之一。当然，其他规范性文件采规范性法律文件的表述方式可使其更明确、严谨，而一些法规性文件和规章性文件实施后可能依法定程序被修改转变成行政法规和规章。

五、物业管理法与物业管理的其他规范性文件的法律效力不同

物业管理的其他规范性文件之制定应以物业管理法规、规章为依据，通常不能与这些法规、规章相抵触，二者效力关系可通过以下三点予以明确: ①无物业管理行政立法权的行政机关，如省、市、县物业管理行政部门，市（较大市除外）、县、乡级人民政府，其制定的有关物业管理的其他规范性文件不能与任何适用于全国和本地区的物业管理法律渊源相抵触；②有物业管理行政立法权的行政机关所制定的其他规范性文件，其效力低于本机关制定的行政法规或规章，如国务院的物业管理其他规范性文件须服从物业管理法规，建设部有关物业管理的其他规范性文件须服从其物业管理部门规章等；③其他规范性文件本身之间的效力关系与制定这些文件的行政机关间的行政隶属关系相一致，如县级政府的物业管理规范性文件不能与地市级政府的文件相抵触，市物业管理行政机关的规范性文件不能与省物业管理行政机关的文件相抵触。

但学术界对下级政府的规章与上级政府的其他规范性文件间的效力高低问题存有分歧，有学者认为物业管理的其他规范性文件一概不能与物业管理法规、规章抵触，也有学者认为上级政府的其他规范性文件之效力高于下级政府或部门的规章。实务中，国务院有关物业管理的法规性文件之效力高于物业管理部门规章，此乃因为部门规章是据法律和国务院的行政法规、决定、命令制定，其所规定之事项应属执行法律或国务院行政法规、决定、命令的事项，且国务院有权改变或撤销各部委不适当的规章。本文认为上级政府的法规性文件和规章性文件效力应高于下级政府的规章，理由为:其一，依宪法规定，地方各级政府应执行其上级政府的决定、命令；其二，上级政府有权改变或撤销下级政府不适当的规章，因此法律虽未直接规定下级政府规章必须服从上级政府的其他规范性文件，但下级政府规章一旦与上级政府的其他规范性文件抵触，则上级政府完全以该规章不适当为由而加以改变或撤销是符合法律规定的，不过前提须是上级政府的其他规范性文件本身不违法。具体而言，市级政府的规章不宜与省级政府规章性文件相抵触；省级政府的规章不宜与国务院的法规性文件相抵触，虽然前者属于法律渊源，后者不属于法。

综上分析，判断一部物业管理的规范性文件是属于法还是不属于法，其效力是高还是低，一要看文件的制定机关，二要看文件的结构和内容表述，三要看文件的批准、发布方式。若物业管理者理解、掌握了这些识别办法，必将能对其面临的繁多复杂的物业管理规范性文件之性质和效力有一清晰认识。

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