如何识别各地不同的物业管理规范

　题称“规范”乃“规范性文件”之简称，是国家各类各级机关依职权制定的具有一定约束力、要求人们普遍遵守的行为规则，而物业管理规范即是有权行政机关对物业管理活动进行行政管理、物业管理企业提供物业管理服务、业主维护其相关权利的直接依据。依《立法法》，上自全国人大及其常委会、国务院，下至地方各级权力机关、各级政府及其相关部门，均可制定效力及于一定范围的有关物业管理的规范性文件。因此，尽管物业管理在国内是一新兴行业，物业管理关系亦为一新型社会关系，但国内享有物业管理规范制定权的各部门，分别从其职能出发制定了有关物业管理的各种规范性文件，目前国内有关物业管理的规范非常繁多，有必要依一客观标准对其归类分析，以便人们在物业管理实践中正确理解、运用物业管理规范。

一、物业管理规范可分为物业管理法与物业管理的其他规范性文件

以物业管理规范能否成为物业管理的法律渊源，即是否为物业管理法之表现形式为依据，可将其分为“物业管理法”与“物业管理的其他规范性文件”两大类型。

若某物业管理规范能作为物业管理的法律渊源，是物业管理法的表现形式，则可将该类规范统一称为物业管理法。物业管理法具体包括有关物业管理的法律、法规和规章，其中物业管理法规又分行政法规和地方性法规，规章又分部委规章和地方政府规章，再加上少数民族地区的物业管理单行条例，它们都是有关物业管理的规范性法律文件。

而在所有有关物业管理的规范性文件中，除去物业管理法的表现形式，剩下的大量规范性文件，可将其称为有关物业管理的其他规范性文件，具体是指各级行政机关在进行与物业管理有关的行政管理过程中，为实现其有关物业管理的相应行政职能而制定的具有普遍约束力的除物业管理行政法规和规章以外的物业管理行为规则。它们也具有普遍约束力，不仅起到使物业管理法规、规章具体化的作用，而且在物业管理法规、规章未及规定时还起到填补空白的作用。

二、物业管理法与物业管理的其他规范性文件的制定机关不同

国内有权制定物业管理法的机关为：①全国人大及其常委会，有权制定物业管理法律；②国务院，有权制定物业管理行政法规；③建设部及国务院其他部委，有权制定有关物业管理部门规章；④省、自治区、直辖市的人大及其常委会、较大的市的人大及其常委会，有权制定物业管理地方性法规；⑤少数民族自治区、自治州、自治县的人民代表大会，有权制定物业管理自治条例和单行条例；⑥省、自治区、直辖市政府及较大市政府，有权制定物业管理地方规章。除上述机关外，其他国家机关均无物业管理立法权。

而物业管理其他规范性文件的制定机关则非常广泛，从国务院到省、市、县、乡各级政府，从国家物业管理行政主管部门到省、市、县各级物业管理行政主管部门，都有权发布物业管理的其他规范性文件。依制定主体不同，这些文件可被分成: ①国务院制定的有关物业管理的其他规范性文件(亦称“物业管理法规性文件”)；②有权制定行政规章之行政机关，如建设部、省级政府、较大市政府制定的有关物业管理的其他规范性文件（亦称“物业管理规章性文件”）；③无立法权的行政机关制定的有关物业管理的其他规范性文件。对无立法权的行政机关制定的有关物业管理的规范性文件，可通过发布机关断定其不属物业管理法律渊源，但仅依制定主体还难以区分物业管理法规、规章与有行政立法权之机关制定的其他规范性文件。

三、物业管理法与物业管理其他规范性文件的制定程序不同

属物业管理法律渊源的规范性法律文件，其制定程序比较复杂、严格，由国家专门的法律、行政法规和地方性法规确定。依《立法法》，物业管理法律的制定程序由提出物业管理法律案、审议物业管理法律案、通过物业管理法律案和公布物业管理法律4个阶段构成。物业管理的地方性法规、自治条例、单行条例的制定程序，由本级人民代表大会根据组织法，参照法律的制定程序进行规定。物业管理的行政法规和规章，分别依《行政法规制定程序条例》、《规章制定程序条例》，经立项、起草、审查、决定、公布5个步骤来制定。而有关物业管理的其他规范性文件，则依《国家行政机关公文处理办法》，经草拟、审核、签发、复核、用印等步骤制发。因此，物业管理法与物业管理的其他规范性文件的制定程序完全不同。但物业管理实践工作者拿到手中的规范性文件内并未反映其制定程序的全部信息，难以了解该文件制定的全过程，实务中可考虑通过物业管理规范制定的最后一步，即其批准、公布或发布的方式这一信息来鉴别其制定程序的不同。因为任一物业管理规范性文件的标准文本，都载有该文件批准、公布或发布的有关信息，此乃判断文件性质的关键信息。

具体而言，物业管理法律由国家主席令公布；省级人民代表大会或其常委会通过的物业管理地方性法规由其主席团或常委会公告公布，其他物业管理地方性法规、自治条例、单行条例一律由本级人大常委会公告公布；物业管理行政法规、规章必须由行政机关首长签署政府令来公布。物业管理的其他规范性文件则按公文签发手续来发布，且不一定公开发布，而凡属法律渊源的文件均须公开发布。以下试就国内各种物业管理法的表现形式（目前国内尚无独立的物业管理法律）及其批准、公布的方式各举一例:①物业管理条例（2003年6月8日国务院令第379号发布）；②城市异产毗连房屋管理规定[修正](2001年8月15日建设部令第94号发布)；③安徽省物业管理条例(2004年12月23日安徽省第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过，同日安徽省人民代表大会常务委员会公告公布)；④宁波市住宅小区物业管理条例[修正]( 2001年5月29日宁波市第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过，2001年9月3日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准)；⑤深圳经济特区住宅区物业管理条例[修正](1999年6月30日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过,同日深圳市人民代表大会常务委员会公布)；⑥延边朝鲜族自治州城市住宅区物业管理条例（2002年1月19日延边朝鲜族自治州第十一届人民代表大会第六次会议通过，2002年3月28日吉林省第九届人民代表大会常务委员会第二十九次会议批准）；⑦浙江省住宅区物业管理办法（1999年5月11日浙江省人民政府令第113号发布）；⑧沈阳市住宅物业管理规定（2005年11月16日沈阳市人民政府令第44号发布）。上述文件，依次分别是物业管理行政法规、物业管理部门规章、省级地方性物业管理法规、较大的市的地方性物业管理法规、经济特区的物业管理法规、物业管理的单行条例、省级政府的物业管理规章、较大的市的政府的物业管理规章。

物业管理的其他规范性文件，是以国家行政机关公文的形式来发布的，如以下几例: ①国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发[2003]18号2003年8月12日国务院发布）；②国务院办公厅转发国家计委关于十五期间加快发展服务业若干政策措施意见的通知（国办发[2001]98号2001年12月20日国务院办公厅发布)；③建设部关于印发业主临时公约示范文本的通知（建住房[2004]156号2004年9月6日建设部发布）；④宁波市人民政府关于印发《关于推行市区住宅区物业管理的若干意见》的通知（甬政[1996]11号1996年7月1日宁波市人民政府发布）；⑤宁波市建设委员关于印发《贯彻落实全国〈物业管理条例〉的实施意见（试行）》的通知（市建房管[2003]364号）宁波市建设委员会2003年9月1日发布）。这些规范性文件均有对应的发文字号（如“国发[2003]18号”），包括机关代字、年份和序号三部分，此为物业管理的其他规范性文件区别于物业管理法律渊源的关键标志。因此，凡编有公文发文字号的物业管理规范，均应归入物业管理的其他规范性文件的范畴，而不属物业管理法律渊源。

四、物业管理法与物业管理的其他规范性文件的名称和内容表述不同

属物业管理法律渊源的规范性文件与其他规范性文件，在名称上有明显区别。物业管理法律的名称一般称“法”，物业管理行政法规一般称“条例”、“规定”、“办法”（如《物业管理条例》、《城市异产毗连房屋管理规定》、《城市新建住宅小区管理办法》等），而对法律实施作具体规定的有时称“实施细则”（如《商品住宅装修一次到位实施细则》）。物业管理的地方性法规一般也称“条例”、“规定”、“办法”；自治条例、单行条例多称“条例”，少数称“规定”、“办法”；物业管理规章按现行法律、法规只能称“规定”和“办法”，不得称“条例”。物业管理法律渊源在正文表述上包含总则、分则、附则等，内容一般包括立法目的、适用范围、具体规范、法律责任、施行日期等采条文化方式，用章、节、条、款、项、目等分层表述，立法语言文字简洁、准确、严谨。

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