我看中国楼宇物业管理专业化、社会化的必要性和可行性

2、专业化管理的需要

现代化的物业管理是一项非常复杂的系统工程。先进的管理理论、现代化的管理工具和掌握理论、会使用工具的优秀管理人员这三个要素缺一不可。随着建筑业的发展，大量的所谓“智能型”的大厦如雨后春笋般的崛起。人们经常说的“3A”或“5A”大厦就是智能型大厦的具体内容。［3A－通讯自动化系统（CA）；办公自动化系统（OA）；自动化管理系统（BA）。5A－（CA）；（OA）；（BA）；消防自动化系统（FA）；信息自动化管理系统（MA）］。可以想见，如此复杂的系统管理将会涉及多少科学领域的知识。管理人员的分工越来越细，专业性越来越强，甚至到了必须依赖全社会的程度。很难想象一个智能型大厦的楼宇业主只靠自己的力量就承担起全部管理工作。

实际上，社会化的专业服务公司对某一专业或系统的管理具有很强的能力和经验，它们完全可以承担某一范畴的管理，业主无力或无需进行的工作委托给这类公司是完全可行的，其费用开支也会低于自行管理的方式。在国外，这种外委管理方式比比皆是。我国的许多楼宇业主和综合物业管理公司也进行了许多这方面的尝试，走出了打破“封闭模式”的一步。

专用管理设施的利用率低下也是封闭式管理的弊端之一。为了进行良好的物业管理，就必须购置大批专用设备或工具，由于工作量有限，就造成了这些设备和工具的长期闲置，实际上加大了管理费用。如某大厦为擦拭大厅顶部的灯具、风口，特是购置了一台液压升降车，价值几十万元，而此车每年仅用几次，工作人员还得定期保养，其管理成本之高令人瞠目。对于专业的管理公司，这种现象就可大大缓解。可以在所管理的物业中随时调用，提高了设备的利率，降低了管理成本。

技术管理人员的配置也会出现类似情况。有些专业技术人员（如电、所焊工种，锅炉）需要取得专业认证资格，而在工作量不饱满，又无法从事其它工作（另一种工作也需要专业资格）的情况下，就会造成机构臃肿、人浮于事的现象。人员的闲散还会带来工作疲沓、纪律涣散的不良后果。同理，专业化的物业管理公司的体制就可较好的解决这个问题。专业管理公司可以根据所管物业项目的情况，合理调配专业人员，使这些人员的工作量基本处饱满状态。提高了人员利用率，也就从另一方面起到了降低管理费用的目的。

 3、减少非生产性人员降低管理费用

众所周知，任何一个经营管理单位都是一个完整的组织，所谓麻雀虽小，五脏俱全。如果一个楼宇业主采取自行管理的模式，既注册管理公司或建立管理部门，则不仅要配备足够的专业人员（设备管理人员、保安人员、清洁工等），还要设置管理这些专业人员的机构，如人事部（负责招聘、解聘、培训、工资管理等）、财务部（负责财务管理）、总务部（负责后勤保障和其它杂务）及其它部门（物品采购部等）。这些非生产性人员并未直接参与管理、创造价值，但对企业却是一个很大的负担。换言之，这些部门及这些非生产性人员的存在，会很大程度上使劳动生产率降低。按一般情况统计，采用这种管理模式劳动生产率将会相应降低10％-20％左右。而如果该楼宇业主采用物业管理外委的方式，则不必考虑这些问题，无需设立这些部门了。实际上是把这个“包袱”甩给了专业化的物业管理公司。对楼宇业主来说，省去了很多麻烦，会相应地降低管理费用。而对于物业管理公司来说，由于本身就是专业化的公司，前述的部门是经营管理必不可少的，所以不会造成过大的负担。

4、竞争促进了管理水平的提高

社会化服务的崛起，也引进了竞争机制。物业管理行业也不例外，要想占领市场，就必须有优惠的价格、优质的服务。在这种形势下，物业管理公司纷纷转换经营机制、完善管理体制，提高服务质量，降低管理成本，从而促进了社会范围内物业管理水平的提高。面对封闭式的管理模式，由于缺乏这种竞争机制，则显示出了很强的惰性。管理人员日复一日重复同样的工作，不必担心市场的丧失，久而久之，就会产生不思进取的倾向，导致管理水平发展的停滞甚至下降。而对于专业的物业管理公司，管理人员随时有一种危机感，管理和服务的任何一点失误都可能造成灾难性的后果，因此必须兢兢业业，不断提高管理水平。在这个不断竞争不断发展的过程中，管理人员的技术水平，责任心大大提高，企业的凝聚力和团队荣誉感大大加强，形成了良性循环。

5、供货厂家的技术保密

在高层建筑中，由于国内有些设备满足不了特定的使用要求，迫使业主选用了一些国外的先进设备。例如：高速电梯、程控电话系统、消防报警系统、监控设备等。这些国外厂商为了保护自己的技术利益，在供货的关键设备上都以保护专利为由不提供详尽的技术资料和图纸，且关键零部件采取专卖方式，一旦使用过程中出现问题，业主或管理公司只有请供货厂家派人员修理或更换元器件。而该人员在分析问题原因时，总要找出一些使用方存在的问题，以违章使用、管理不善为由索要高价，为保证设备正常运行，使用方又无这方面的专业技术人材，只好委托厂商连锁机构进行维修或管理，并希望以优惠价格供应元、器件。这也是楼宇物业管理不得不采取社会化、专业化的理由之一。

6、特殊行业的技术要求

在物业管理范围内，会涉及到很多专业性很强的特殊行业，如园林维护、观赏性花鸟鱼虫的维护、消毒、灭鼠、杀虫、擦窗等。这些行业不仅有很高的技术要求，而且需有专用的机械或工具，其中的部分行业还需有政府主管机构的认证资格。对业主或物业管理公司来说，招聘一些有技术特长的人员尚可作到，但配置大量的、使用率并不高的专用机械、工具就大可不必，对于需政府主管机构认证的资格更是无能为力，所以只能将这类工作委托给社会化的各类专业公司。

 7、政府专控机构的监督和干预

开放搞活促进了经济的发展，也带来了一些管理上的弊端。有些政府职能也成立了一些三产公司，有一些非政府职能部门三产公司的公司为了市场的需要也纷纷挂靠政府部门，成了一些行业的所谓“指定公司”，在政府部门的干预下，一些物业管理公司完全有能力承担的工作也必须委托给这类公司进行。如消防部门要求厨房烟道的清洗必须委托给烟道清洗公司；环卫局要求垃圾清运、化粪池清掏必须委托给下属的垃圾清运处；热力公司要求热力站管理必须委托给下属的三产公司等等。由于这些公司或单位和政府主管部门的特殊关系，使得验收或需要质量认可的一些环节变得很容易。一些按照常规很难办的事情也迎刃而解了。所以业主也省了很多麻烦，索性按照政府部门的要求，两全齐美。

综上所述，各种外界因素为物业管理的社会化、专业化提供了基础和发展的必要条件。因此，越来越多的楼宇业主开始把目光投向了这个广阔的市场，选择一些质量、信誉均佳的公司为其进行管理和服务，这些专业化公司是社会发展的必然产物，它们为楼宇管理社会化开创了美好的前景。

 

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