物管收费应切合当地生活水平
“物业管理在社区内发挥的重要作用，以及物业管理给物业带来的增值效应，将成今后房地产行业发展中的重要一环。”日前在武汉举行的“香港房地产服务暨ＣＥＰＡ商机推介研讨会”上，香港物业管理协会前任会长袁靖罡向与会者介绍了香港现代物业管理如何为物业增值的先进经验。
从单一向多元化服务发展
袁靖罡介绍，香港在２０世纪７０年代之前，“物业管理”这个名称被简单地描述为“看更”服务。从事这个行业绝大多数是退休的老年人或学历较低的年轻人，他们的薪酬相对其他服务性行业普遍偏低。物管人员负责的也只是保安、清洁及小维修等基本工作，根本谈不上专业管理，更不可能达到为物业增值的目标。
随着经济发展和科学技术的日新月异，物业设施向多元化发展，接受物业服务的业主对物业管理的要求也相应提高，开发商及业主对物业管理的理念及要求也发生了极大的改变。
从发展商角度来看，物业管理已经不单是一种售后服务，还是促销楼宇的必需配套。除基本的保安、清洁、绿化、维修、保养服务外，还应具备管理、家居服务、市场推广、社区关系协调、文娱康乐活动的开展、楼盘设计的前期策划等能力。物业管理的从业人员的素质也不只限于退休和低学历人士，需要更多具有专业知识的人士参与进来满足不同的服务要求。而对于购房者，也要求物业管理能为其所属物业起到保值甚至增值的功能。
他说，香港物业管理经过３０多年的发展，已经形成了一套专业而成熟的模式，它必将为内地的物业管理注入新的活力，并提供专业的知识借鉴。
物管收费要切合当地生活水平
在谈到物业管理的收费问题时，他认为物业管理公司收取费用的基础是其提供管理公用设施的成本，应该有其合理的利润作为生存的支持。提供一个包罗万象的优质管理服务，收取的物管费用也会比较昂贵。但物业费用的标准，也要与当地的生活水平相切合。
他同时对内地的物业管理提出了一些建议，即政府部门应出台相关的法律细则并加大对物业管理的宣传，以此推动物业管理的发展。他说，“目前内地物价管理部门制定物业管理费上限缺乏足够的弹性，忽略了市场经济规律。所谓‘巧妇难为无米之炊’，如果没有合理的收入，物业管理公司如何能发挥应有的作用？同时，拖欠管理费的现象在内地比比皆是，甚至由法律程序判决的案件仍未能切实执行，所以政府应加强宣传及教育，让市民认识良好的物业管理是安定社会的一项重要支柱。再者，商品房出现后，物业管理公司多以‘包干制’收取费用，住户难以理解开支的具体内容，也造成了业主与物管公司之间的矛盾。”
袁靖罡在分析中认为，香港生活水平较高，并且采取的是实报实销的收费制度。但内地某些地方由于生活水平的差异，未必能接受全方面及多元化的专业服务，因此应以当地生活水平及个别项目的要求，来拟定服务范围及合理的管理费。但是，绝对不能因此而硬生生将服务水平降低来“将货就价”，因而严重影响到业主的生活环境及物业价值。
影响物业价值的基本元素
物业管理如何能做到提高物业本身的价值？对此，袁靖罡认为物业管理公司应早在房屋设计、建筑及销售阶段就开始参与工作，客观地从使用者及管理者的角度去了解有关楼盘设计、布局、设施及建筑材料等方面的情况，并提出专业性意见及建议，避免因设计或用料差误造成的不必要的管理开支及维修上的困难。所谓“预防胜于治疗”，如果发展商抱着长期经营的理念，重视企业形象，就一定要注重售后服务，并要求物管公司提供前期管理，确保楼宇素质和功能在落成后符合市场需要。
在维修保养上，他建议内地企业应做好预防性的维修和保养。如果只在楼房及其设备出现故障时才维修，容易导致日久失修。这样不仅会给业主的日常生活带来不便，更会给物业管理公司带来经济上的损失。所以，物业管理公司应该在进入管理之初就草拟计划，并按部就班地进行定期保养，减低出现故障的可能性，从而延长楼房的使用寿命。从长远来说，花小钱省大钱，更能达到节省开支的目的。
袁靖罡在最后的概述中指出，物业管理对物业的增值除了以专业物管服务为基础外，经济环境、发展商的营销策略、消费者的心态、公民意识、政府法规等，都将影响其最终的效果。而这又需要全社会的共同努力，才能推动物业管理向增值方向发展。
