解析专项维修资金管理

《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）是《物业管理条例》配套的一个部门规章,经过几年的酝酿出台后自2008年2月1日开始施行。但《办法》对资金管理中某些普遍性的问题未作具体明确，或是对各地作出相应授权。笔者从以下几个方面就这些问题作如下探讨：

住宅专项维修资金管理的问题

　　《住宅专项维修资金管理办法》办法第十六条规定“住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。”也就是说业主大会可以委托政府代管，也可以自己管理。作为资金的所有人，业主有权决定由谁管理这笔钱，这在法理上是完全正确的，体现了资金所有人的意愿，较之过去强制由政府代管的方式有较大的变化。

　　但笔者认为这样的规定并不会给专项维修资金管理模式带来结构性变化，从理论上讲，住宅专项维修资金管理模式可以具备多样性；但从目前我国住宅小区业主的自治能力和物业服务企业规范化运营情况来看，大多数尚达不到对专项维修资金管理的要求。如果将维修资金交由住宅小区业主委员会或物业服务企业进行管理，一旦管理不善出现问题，业主们还是要找政府讨说法。

　　由谁管理资金更切合实际、更有利于化解矛盾和纠纷？笔者认为实行业主大会决策和政府设立的资金管理部门监督管理相结合的管理形式较为切合实际，易于化解专项维修资金使用过程中的各种纠纷和矛盾。小区业主大会应对如何使用的范围、方法、程序等建章立制，政府主管部门应当负责专项维修资金的统一收缴、统一管理、统一存储、统一核算，并对使用过程中的纠纷进行协调处理。

　　鉴于各个小区资金交存规模较小,如果业主大会成立后决定划转资金至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，将会出现以下问题: 一是资金管理成本势必提高；二是不易实现资金的功能化管理，如按房屋户门号设分户账并进行费用分摊和利息核算等所需要的系统软硬件条件；三是造成房地产行政主管部门的监督困难。

　　政府机构代管资金有几大优点：可以通过房屋预售许可、产权证办理等管理环节提高交存的比率；解决业主大会未成立期间的过渡性管理问题；同时集中管理还可以降低资金管理成本。如何在业主的有效监督下运行和使用，同时又保证资金安全，关键是建立住宅专项维修资金监管系统，发挥计算机互联网络作用，政府设立的资金管理机构要与专户管理银行共同开发利用专项维修资金信息化管理系统，方便业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

　　同时，由于广大业主对维修资金的相关政策了解得还不清楚，作为政府主管部门一定要在维修资金使用的各项环节上替广大业主把好关。如对专项维修资金使用的申报、工程的决算、质量的认定、资金的分摊等都要认真审核，必要的应到实地查验，防止物业服务企业和个人骗用、套取业主的维修资金，保证专项维修资金使用的合理性。应当依法接受审计部门的审计监督，充分发挥政府的监管职能，帮助业主逐步实现自我管理、实现共同利益。

资金管理费用的负担问题

　　《办法》回避了资金管理费用的负担人和负担方式，实际管理中有的地方是由业主的增值收益来负担资金管理费用，有的是由当地财政统一负担而资金收益全部归业主所有。

　　政府建立住宅专项维修资金制度的意义，在于保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，在现实的国情看，在因住宅共用部位、共用设施设备的使用、维修发生纠纷的情况下，大多数业主不会自己掏钱通过诉讼来“告邻居”，而是不付费用“找政府”。因此既然是政府早晚得“管”的事，显然先花钱管理好专项维修资金比较好。从这一角度来说，专项维修资金的管理费用如果由政府财政负担就是一种前置的行政管理成本。但从受益人和负担人相一致的原则看，专项维修资金的管理费用应当由业主来负担。

　　若住宅专项维修资金划转业主大会管理后有关账目等移交业主委员会，业主大会委托具有专业资质的社会中介机构代理进行专项维修资金的记账或审计、申请支用资金维修工程的可行性分析、预决算审核、施工质量验收、费用分摊明细的审核等，这些社会中介机构提供这类服务势必是有偿的。从这个角度由资金的增值收益中来负担资金管理费用也属合理。专项维修资金的管理费用只发生在对已交存了专项维修资金的业主的管理和服务的过程中，并非为了全体纳税人的利益，资金管理经费全部由财政承担，势必会侵害那些未享受管理服务的纳税人利益。

　　因此，笔者以为专项维修资金管理业务量较大的城市，行政主管部门可以按照精简、效能的原则，设立一个非营利性的事业性质管理单位，承办专项维修资金的交存、使用、核算、监管等工作。该管理单位每年发生的资金管理费用应当编报预算由财政部门核定后，从资金的增值收益中列支，实行收支两条线管理。该项资金管理费用的管理属管理单位的自身业务，应与专项维修资金业务分账核算。

专项维修资金的增值收益问题

　　由于专项维修资金只在需要维修时才支出，因此首次交存的专项维修资金会在一定时期内产生沉淀。对这部分资金在银行存储期间如何计算利息，直接关系到交存人的权益。提高资金的增值收益能力，减轻业主的负担，扩大住宅专项维修资金滚存的可使用范围，应当是资金管理的一个主要目标。

　　有的地方在借鉴住房公积金的计息方式，结算年度内交存的专项维修资金，按活期存款利率计息；结算年度前结转的专项维修资金，按三个月整存整取利率计息。相比较而言，住宅专项维修资金的增值收益中不含城市廉租住房建设补充资金这部分政府统筹、保障的支出，因此业主个人账户计息利率应当高于住房公积金计息的整体利率。简单按三个月整存整取利率计息，将使业主收益受损。

　　例如以某小区初交100万元的专项维修资金为例，若该地历年使用专项维修资金各种情况的分项统计结果如下：屋面渗水、滴漏的防水维修约占50%，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程约占20%，其他各项维修约占30%。国务院《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，屋面防水工程最低保修期限为为5年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程最低保修期限为两年，考虑各种维修项目的保修期和资金使用额度比例两个因素后可以进行投资组合设计。

　　如果5年内该小区没有动用专项维修资金（以2008年11月27日人民币存款利率为准），如果统一按三个月整存整取利率计息，5年后累计利息为：100*1.98%*5=9.9万元。如果分年、分档计算可以将100万元中50万元作五年期定期存款，20万元作三年期定期存款（到期后的3年假设按活期计息继续计息），30万元作活期存款，则5年后的100万元累计利息为：50*3.87%*5+20*3.06%*2+20*0.36%*3+30*0.36%*5=11.655万元，仅此相差1.755万元。

　　具体的方式上，笔者认为在保障当期业主维修正常使用的流动性需求的前提下，通过国债、中长期银行定期存款的不同的组合来使业主最大获益。业主实际收益利率应该为一个综合利率，该利率应该为由不同期限的定期利率、国债利率按资金不同的比例权重加权后扣除资金管理运行费用后的综合利率。

专项维修资金的补建问题

　　住宅专项维修资金的补建问题是实际工作中比较棘手的问题，因为许多急需维修的住宅是没有归集专项维修资金的。《办法》第四十二条规定：商品住宅、公有住房已经出售但未建立住宅专项维修资金的，应当补建。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门依据本办法制定。

　　补建制度主要涉及两个方面的问题：首先是标准问题，笔者认为由于业主交存住宅物业专项维修资金是为住宅共用部位、共用设施设备将来需要维修和更新、改造时进行资金储备，应对的是将来发生的维修材料费用和人工费用，因此补交的标准按申请年度公布执行的交存标准更具实际意义。

　　其次是交存环节问题，补交最有可能实现的环节是在房屋发生转让交易时，现实中如果整幢住宅都没有交存维修资金，只在有的房屋发生房屋所有权转让时由转受让双方中的一方补交住宅专项维修资金，维修时仍然面临业主再筹集和分摊负担的问题，现实意义不大。因此笔者认为如果整幢住宅都没有交存维修资金，具体的交存时点、标准由业主大会根据实际情况决定，政府不宜作出统一的规定。◇

　　作者单位：宁夏银川市物业管理办公室