物权法能为我们带来什么？

——简评物权法关于“民生”问题的“得与失”

民法学家梁慧星教授在《中国民法：从何处来、向何处去？――驳所谓“奴隶般抄袭资产阶级的法律”》一文中指出：中国之继受外国民法，迄今已逾百年。此百年继受过程，可划分为三期：从20世纪初至40年代末为第一期，其继受目标是大陆法系的德国民法，其立法成就是《中华民国民法》；从20世纪50年代初至70年代末为第二期，因为政治经济体制和意识形态的原因，将继受目标转向苏联民法，两次民法起草均以失败告终；从20世纪70年代末开始为第三期，可进一步区分为前期（80年代）和后期（90年代以来）。前期仍主要继受苏联民法和东欧社会主义国家民法，其立法成就是《经济合同法》和《民法通则》；后期主动调整继受目标，转向主要继受市场经济发达国家和地区民法，其立法成就主要体现为先前的统一《合同法》、现在的《物权法》和将来的《民法典》。

物权法的通过是中华人民共和国的一件大事，必将会在我们的立法史上留下浓重的一笔。物权法历经了13年的酝酿和广泛讨论，全国人大及其常委会从2002年起先后进行了八次审议（连续多次创造中国立法史上单部法律草案审议次数最多的纪录）,向社会全文公布征求1万多条意见,专门召开100多次座谈会、立法论证会，最终通过了包含共5编、19章、247条的《中华人民共和国物权法》。这部法律被认为对于推进经济改革和建设法治国家都有着重大意义，标志着社会主义市场经济进一步完善，政治文明迈出了重要一步。当然，作为普通大众，我们现在最关心的还是《物权法》能够为当下的中国带来什么样的影响呢？

物权法关乎中国社会之“国计民生”：“国计”体现在对社会主义基本经济制度的维护和对国家所有权的保护；“民生”则体现为物权法与广大人民群众切身利益的息息相关。物权法通过规定私人所有权、业主的建筑物区分所有权、土地承包经营权、宅基地使用权、征地补偿制度等“民生”问题，保护民众的切身利益，激发他们创造财富的活力，促进社会和谐。

一、区分住宅和非住宅建设用地使用权，规定住宅建设用地使用权70后自动续期

新通过的物权法对建设用地使用权做了进一步的划分，区别对待住宅建设用地使用权和非建设住宅用地使用权，从而与先前的土地管理法相吻合。这样的规定对普通百姓的生活影响深远。因为现在城市住宅用房屋，除了国家划拨土地之外，基本上是在出让的土地上建造的，国家把地出让给开发商，是有期限的，例如50-70年，住宅最长是70年。人们原来普遍担心70年以后怎么办？其权利如何保护？因为按照以前的规定，期满后，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的所有权，无偿收归国有。房屋所有人要想继续享有所有权就必须提前一年申请续期，续期须经批准后，还要重签合同、支付土地使用权出让金。而一旦不批准，他们就有可能失去住房。物权法第149条现在规定，“住宅建设用地使用权期间届满以后，自动续期”，这样市民就可以放心住，要多久有多久。当然，现在也有很多商业用地都改作住宅用地来炒卖。有的开发商对购房人宣传的是住宅用地，结果签约后购房人发现是商业用地。按照即将实施的物权法，商业用地或非住宅建设用地使用权在期满时是不能自动续期的，需要提前申请续期，而且肯定要交纳土地使用权出让金，这对社会公众的生活影响很大。

这个条文集中反映了普通民众的集体呼声，体现了物权立法的科学化和民主化的一面。根据这一规定，一套住宅用房只要还没有达到它的使用寿命，就可以让子孙后代住下去。“有恒产则有恒心”这一古训的力量或许会很快勾画出一幅壮丽的社会图景！

二、明确小区车库、车位的所有权归属问题

2005年6月,宁波市北仑区一住宅小区的19名业主状告房产商,称房产公司销售房子时,在宣传资料中明确表示小区内有公共停车位和公共用地。但在房屋交付后,房产公司却把楼前约2000平方米的公共用地“挪用”为旁边一家菜场的停车场,造成业主们的车无处停放。后经宁波市中级人民法院终审判决,被“挪用”的公共车位和公共用地归小区业主共有。现实中开发商侵犯业主和购房人利益的类似情形屡见不鲜，也一直没有得到很好的规制。

新通过的物权法第74条和73条已经明确规定：“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”尽管“首先满足业主的需要”这样的表述方式有些模糊，尽管有人还在思考这一规定可否被理解为“业主享有对车位和车库的优先购买权”这一问题，但我们必须承认物权法的上述规定毫无疑问是“造福百姓”的重大举措。

三、规定业主可依法随意更换物业服务企业

不久前，北京市海淀区某居民小区成立业主委员会后发现物业服务中的诸多问题，于是通过诉讼方式，打赢了官司。然而，他们还没来得及庆幸自己的维权胜利，又陷入了物业公司突然撤走，小区停水停电，业主生活一片混乱的困境。最终，这个不负责任的物业公司受到政府有关部门的处理。类似的场景也大量出现在我们的现实生活和电视镜头中。虽然在过去的十几年间，大量物业服务企业的出现的确大大方便了城市居民的生活，但人民群众对物业企业的依赖和法律规制的不健全导致了业主们的权利现在经常性地受到物业公司的侵犯，业主和物业公司之间的纠纷也越来越多。

为了更好地平衡业主和物业服务企业之间的关系，切实地保护业主们的利益，新出台的物权法在第81条明确规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”第76条还指出，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主共同决定选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人，改建、重建建筑物及其附属设施等事项。从而在民法这一基本法中确立了业主和物业公司之间的关系准则，给了物业管理公司一个合理的定位：由业主选聘、为业主服务的企业。物业公司“管理”业主的时代将一去不复返了！

四、将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主的同意

有心人经常会看到，一些住宅小区的业主经常会将自己所有的房屋出租给一些商贩或商业经营者们，有些业主干脆就自己干起了商业经营的行当，如小区住宅楼中经常看到的“美体中心”、“美容中心”、“裁剪店”、“棋牌室”等各种形式的“住宅店”。但这些“住改商”的行为在便利小区人们生活的同时，也给小区居民带来了更大的风险和负面影响。例如，住改商使得小区人员的构成复杂化，有些情况下会打扰到居民的安静的生活，还有时会非法占用小区有限的用地。

针对此类情形，物权法第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”在法律上确立了将住宅用房改为娱乐、餐饮等商业用房和经营性用房的强制性程序规则和实体规则，以便最大化的保护业主们的利益。

五、关于征收补偿的规定更为细致和明确

征收集体所有的土地和城乡居民的房屋，关系广大人民群众的切身利益，社会普遍关注。依据宪法，物权法草案规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。但是宪法中主要是原则性的条款，离具体的操作实践有相当的距离，被征收土地和房屋的个人，尤其是农民群众所拿到的征地补偿少得可怜，他们只能“望宪法而兴叹”！

以笔者亲身经历的事情为证。三年前，山东省进行了胶济铁路电气化改造的工程，意在借奥运帆船赛在青岛举行的东风进一步改善山东的铁路交通。其中，潍坊市的很多农村土地也因为这次“公共利益”的需要而被征收。在这次浩浩荡荡的征地、建设和补偿运动中，农村集体因自己所有的土地被征收而获得的补偿少得可怜；而农民个人更是几乎拿不到任何钱。因为不管是市级管理机关、县区级政府还是镇政府都会以“管理费”或其他什么名目来对征地补偿款进行截留或克扣。据我个人的了解，大量农户的土地（承包经营权）被征收之后，农民个人所能拿到的只能是少的可怜的“青苗补偿费”。残酷的现实和美好的“宪法图景”之间的反差极为明显，这都严重损害农村集体和农民个人的利益，产生了恶劣的社会影响。

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