物业管理行业重组及其新趋势

笔者于5年前提出“物业管理重组”的论题，相关理论文章（《论物业管理行业重组三重性及其相互关系》、《关于物业管理规模化经营的话题》、《理性的回归》）先后发表并引起行业内关注。值得欣慰的是许多观点和设想被不幸而言中，但行业重组事态的发展迅猛却有些意料之外。社会发展，行业重组，在社会经济学家眼里是一个永恒的话题，我们毕竟不是专家，因此对物业管理行业重组的新趋势的再研究对我们今天的物管从业人员来讲就更有必要了。

物业管理行业重组理论的简单回顾和再认识

谈到物业管理行业重组的新趋势，就不得不对物业管理行业重组的有关理论进行简要回顾。物业管理的行业重组存在三重性，亦即三种形式，这也是物业管理行业不同于其他行业的根本原因。其三重性表现在：物业管理专业技术重组、物业管理单位重组、物业管理企业重组。前者是将传统的物管企业中专业技术含量高的人才、技术、设备分离出来，按专业化运作管理服务于企业和整个社会的调整过程，亦即“条条管理”的重组；中者是通过物业管理单位（管理处）的兼并、联合和改组等来实现物业管理单位的调整过程，亦即“块块整合”的重组；后者是通过兼并收购、联合、改造等方式来实现物业管理企业之间的调整过程，亦即“条块结合”的重组。前两个重组是物业管理行业重组的基础和过程，后一个重组是结果，只有量的积累才有质的飞跃。

如果我们把物业管理行业重组用历史的眼光来看，那么对上面的认识可以看作一条横轴，把物业管理行业重组的发展趋势当作一条纵轴来研究了。

我国物业管理经过20多年的发展，如果从行业重组的角度来研究，就有非常明显的三段式特征，这就是笔者原来提到的“三次革命”。“第一次革命”——物业管理行业的产生（从社会、政府剥离出物业管理职能）；“第二次革命”——物业管理规模化经营（物管职能在地产商与物管企业以及物管企业之间进行调整）；“第三次革命”——物业管理的理性回归（部分物管职能从物管企业剥离出，回归社会和政府）。简言之，物业管理行业发展过程，也就是一个物管职能在社会、政府、物管企业以及物管企业之间的不断重组整合过程。认清这个问题，对我们关于“新趋势”问题的研究就会有一个辨证、客观的思路了。

新趋势之一：专业技术重组（专业化分工）更为彻底和细化
物业管理行业重组中的专业技术重组的产生，起初是在技术、资金、人才含量高的专业上发生的，如物管企业通常是在机电、智能化、消杀等方面交给专业公司打理，而现在的专业化重组几乎涵盖了物业管理的全部专业，如劳动力密集的清洁和绿化。据不完全统计，深圳凡国家一级和市属甲级物管企业，其清洁卫生几乎全部或正在全部交给社会上专业清洁公司打理，因为这样做在成本、服务质量和劳资管理方面对物管企业更为有利。以至于这几年深圳的清洁公司如雨后春笋般产生，并形成几个诸如玉禾田、日新、志诚等这样几家重量级专业清洁公司，动辙员工数几千人，许多已超过物管公司人数。
在深圳，停车场管理在物业管理工作属保安管理工作中的一部分，但随着《深圳经济特区机动车停放和停车场建设管理条例》的即将颁布实施，许多专业经营管理停车场的企业应运而生。这就是说，物业管理专业技术化重组将进一步在保安管理工作中细化分工，停车位的严重不足即资源稀缺和现代化停车场（库）的高技术含量（自动化控制、机电等）是这一专业技术重组的直接诱因。目前在国内外，如香港、日本等地区国家已有很多停车场经营管理公司。

因此，物业管理行业重组的深化，专业技术重组不但在技术含量高的专业，在劳动力密集的非技术专业也完全展开，同时随着高新技术的运用，将又不断产生出新的专业。

新趋势之二：物业管理行业重组从有形化为主向无形化为主转变
这一层面的重组，主要发生在物业管理单位重组和企业重组方面。在深圳物业管理规模化发展初期，物管企业通过重组发展壮大，无一不是以人力、资金、物力以及技术的整合来实现的，更多的表现在全委托物管上，亦即“有形的”。而现在则更多是以“无形的”重组来实现企业的规模化经营，即通过半委托、顾问、咨询、合作等多种形式来实现管理（品牌、智力）的输出等实现企业的总收入增加和利润实现。前几年，深圳物管企业大规模发起在内地圈地运动，但因全国各地的法规、经济、人文等诸方面的原因而形成的千差万别的物业管理环境，造成深圳物管企业大多水土不服而陷入泥潭，这也是深圳物管企业从“有形”输出到今天的“无形”输出一个重要外因。

从近半年来大多“洋物管”进入深圳和内地，更能说明行业重组的“有形化”向“无形化”发展。这些年的外资物管企业进入中国绝不是象当年改革开放初期那种挟巨资、技术的外资企业，而仅仅是一种“无形”的投资，带来的仅仅是品牌、管理理念等等。如近来活跃于国内物管行业的戴德梁行、嘉里建设、熊谷企业等物业公司，不要说人、财、物的整合看不到，就连这些企业里的“洋面孔”你恐怕都见不到，这些企业从高管人员到普通员工基本都是国内本土员工组成。

因此，不论是深圳物管企业之间的整合，还是对内地物管市场的拓展，抑或是“洋物管”的进入，我们更多地看到的是企业品牌、理念和管理的输出来实现重组。

新趋势之三：物管企业的资产重组实施的规模和跨度日益加大
物业管理行业重组的前两种重组，在物管企业内部或物管企业之间可以实现，但跨行业、跨区域的多企业重组却是一种社会经济行为，近期的几起物管企业重组表明较重的政府行政色彩，使得物业管理企业的资产重组的规模和力度前所未有。深圳市常安物业对凯虹物业和启利物业的兼并重组，就基本上是在南山区政府的主持和协调下顺利完成的。常安物业是市属甲级物管公司，而凯虹和启利物业仅为乙级和丙级资质，管理规模也不大，通过这一“政府行为”重组后的常安物业规模得以迅速扩大，管理内容从过去走单一住宅物业扩展到了工业区物业等，也顺利度过了重组后的磨合期，目前常安物业成为南山区大型物管企业之一。天津市天孚物业管理有限公司的重组则是“政府行为”最成功的重组。在天津开发区工委的主持下，将天津市分属三个系统的８家物管公司组建为现在的天孚物业公司。这种跨系统、跨单位的重组，只有用政府这只强大的“手”才有可能顺利实现。
强强联合的企业重组使得物业管理的区域跨度和品牌资质的集中度空前加大。招商局物业的整合重组应该是目前国内动作最大的重组之一。其跨度之大，物业单位分布在香港、北京、上海、南京等地区，面积1000多万平方米，人员4000多人，具有2个甲级，多个乙级和丙级的品牌，在招商集团的主持下，最后重组整合为“招商物业”这一个品牌。最典型的是近期发生的堪称目前国内品牌级别最高的重组——中航物业和南光物业的重组，两公司都具有国家一级和深圳甲级资质。这些成功案例还有诸如上海中环陆家嘴物业的重组等等。

物业管理经过近几年的成熟期，其行业中的企业重组，已完全不仅限于笔者初期所描述的优胜劣汰，大吃小的范畴，新的重组趋势表明，物业管理企业重组将向跨区域、跨企业、品牌高度集中发展，而且这种趋势将在政府或集团的行为下，企业重组规模和态势将愈演愈烈。

斗转星移，万物更新，大自然和社会总是处在一个发展演变过程之中。物业管理行业经过20多年的发展，这个发展的过程，其实质就是一个行业重组的过程。无论是专业技术重组的更加彻底和细化，还是行业重组的从“有形化”为主向“无形化”为主过渡，抑或是企业资产重组的规模和跨度日益加大，物业管理行业的高速发展无一不是一个“变”字。作为我们这一代物业管理人，有幸目睹和参与这一波澜壮阔历史的过程，我们必须正视它，只有这样，才能在今后的千变万化中永远立于不败之地。