新加坡的物业管理

新加坡全国面积620km²，本国人口300万，外来人口近100万，是一个土地资源有限的岛国。经过30年的建设，目前87.5％的新加坡公民居住在65万单位组屋内，市中心区的旧房都已改造，人均居住面积已在20～30m²，是香港的2倍，比日本高出30％以上，居亚洲之首。新加坡建造的住宅分公共组屋和私人住宅两种，其中私人住宅又分为共管式公寓和独立式、半独立式的花园洋房。

物业管理资金的来源:

资金问题是物业管理面临的最大难题之一，也是管理正常运行的基本保证。新加坡物业管理的资金主要来源于以下几个途径：

1．政府津贴。组屋内的公共设施是城市公用设施的一部分，其正常运行和维护管理由国家的建屋发展局承担。新加坡政府为实施安居乐业的计划，每年在政府开发预算中划出一定资金作为住宅区管理赤字的补贴。

2．建屋发展局在售屋、再售屋及租屋的利润中留下一笔费用，作为物业管理资金，保证管理正常进行。
3．管理费。物业管理费用主要途径取之于业主或租户，一般按单元收费。管理费一般由以下几个部分组成：
(I)聘用管理员工的薪金及福利补贴等，约占管理费总额的25％～40％；
(2)机电设备、消防系统的维修与保养；
(3)公共设施维修与保养；
(4)组屋内清洁、保安及庭院绿化管理；
(5)公共部位电、水费，办公用品费等杂费；
(6)建屋发展局下设的物业管理处(不指基层管理单位)出租商业中心、商务的租金收入及服务收入。

4．物业管理单位开展便民服务等收入。
物业管理机构与管理内容:

新加坡的物业管理范围很广，除购房和转销直接放在建屋发展局申请外，其他业务都在物业管理单位办理。

其业务范围包括：房屋维修与保养；机电(包括电梯、电器等)及消防设备(包括供水、供电系统)的维修保养；商业房屋(小贩中心、购物中心)的租赁服务与管理；出租住宅的租金缴纳与售房期款的收取；公共场所的出租服务与管理；小区停车场的管理；小区的环境清洁的实施与管理；园艺及绿化管理；配合治安部门搞好治安工作。此外，还有负责介绍居民劳动就业及其他方面的服务。

组屋管理制度完善，执行坚决。为了加强对组屋的管理，管理部门编写了《住户手册》、《住户公约》和《防火须知》等，把搬进新居后应注意的事项和有关知识，详尽地告诉住户，以明确住户的权利和义务、物业管理部门的权利和责任等。

(一)对出售、出租的公共住宅内部装修的管理规定

在新加坡，政府出售的公共组屋的室内一般不装修。住户可根据自己的经济能力和爱好自行装修，但有其严格规定。为减少装修对周围邻居的干扰，住户在领到钥匙之日起三个月内必须完成装修工程，且此后三年后不得再进行第二次装修。
住户装修住宅须向建屋发展局申请装修许可证，然后才可由领有建屋发展局颁发的施工执照的承包商装修。工程装修完毕后，由住宅稽查员根据申请装修内容进行工程检查验证，并由住户向物业管理部门交纳一笔建筑材料搬运和废物处理费。

为了保证建筑物的结构完整性和外观统一性，以及保证安全，又对室内装修项目作了严格规定。例如，不得改变住宅主体结构；厨房和卫生间的磨石地坪和墙壁面砖在头三年内不准更换；不许改变窗子外观；阳台上不许装窗；等等。此外，对改装电线和电源开关等项目也有严格标准，要求必须符合电器操作规范和电器使用安全的规定。

政府规定所出售的公共组屋从领取房屋钥匙之日起保修一年。住户领取钥匙后限期提出缺损报告，保修期满后，室内设施的修理费由住户自己负责。物业管理部门负责住房的楼梯、电梯、走廊和屋顶等公共部位的维修和保养。

(二)组屋内公共设施的保养

1．住宅楼的维修。
建屋发展局规定每五年对整幢楼房的外墙、公共走廊、楼梯、屋顶及其他公共场所进行依次维修。

2．电梯的保养与维修。
所有住宅楼的电梯都由管理单位例行维修和经常检查，一旦电梯发生故障，乘客受困于电梯内，只要按响警铃，5分钟内电梯维修人员就会来进行抢修。

3．户内水电卫生设备的保养服务。
建屋发展局设有“热线”电话，与各区物业管理单位保持联系，为居民提供24小时服务。各物业管理单位都有维修车，以便及时赶到工作现场。当然，这类维修实行有偿服务。

4．公共电视天线。每幢住宅楼均设置公共电视天线，为住户服务，以保证取得良好的收视效果。

5．公共住宅楼下旷地的管理。
新加坡一般高层住宅楼的底层设有围护，是敞开的空间，叫做“楼下旷地”。它平日作为老人、儿童的活动场所，遇到居民需要举行婚丧喜事及其他庆祝活动时可以租用，但须向建屋发展局下设的管理部门申请准用证。

6．停车场管理。
组屋的停车场都由组屋管理单位统一管理，并具备完善的制度。任何拥有车辆的住户，必须向物业管理单位申请“停车季票”，每户只准申请一个停车位，属于建屋发展局的店铺租户、公共住宅租户和房主有优先获得“停车季票”的权利。夜间停车必须特别申请，并办理“夜问停车固本”。外来车辆一律执行按钟点收费。此外，停车场还提供洗车服务。

7．垃圾的处理。
为了确保小区整洁，避免有难闻异味，全面推行垃圾袋装化。垃圾必须装入袋内，方可投入垃圾桶，并规定太大和太重的垃圾(箱子、瓶子)实行定期处理，直接送到垃圾站，不许投入垃圾桶。同时，还规定易燃、易爆、易碎物不准投入垃圾桶，以确保防火防爆安全。

(三)新加坡的公共住宅的管理与维修服务

公共住宅的管理与维修服务都由建屋发展局负责提供，在其所属36个区办事处根据管理工作的需要下设若干个业务组，负责对所管辖的住宅进行管理。1988年5月，住宅管理进行机构调整，原由建屋发展局管理的公共住宅由新成立的市镇理事会接收。建屋发展局只扮演一个在发展与研究工作上提供支援性服务的角色。建屋发展局为市镇理事会提供电脑应用系统和24小时紧急维修服务。电梯里装有自动拯救系统，此外还装有自动监测系统，侦察电梯失灵和被滥用的情况。

1988年5月，国会通过了成立市镇理事会的法令。市镇理事会负责管理公共住宅。市镇理事会管辖的地区以政治选区划分，可在单一选区或一组选区内施行。新加坡现有81个选区，23个市镇理事会。市镇理事会是一个法人组织，成员至少6位，最多30位。选区内国会议员为市镇理事会主席，其他成员由建屋发展局委派和选区内的住户选举产生。市镇理事会有严密和规范的组织机构与规章制度，主要职责是管制、管理、维持及改善管辖区域内的公共产业，除组屋区的公共场地、商店、市场外的组屋区内部的管理，业务上受建屋发展局的指导，但在实施管理中又具备相对的独立性，目的在于加强居民和政府的合作，让更多的居民参加该区的管理工作。市镇理事会的主要宗旨是：支持、配合、监督物业管理部门搞好住宅区管理；维护业主或住户的合法权益；对公共设施的兴建、更改、扩充、改善以及房屋的维修等与业主或住户利益有关的事宜作出决策；开展各种有益于住户身心健康的活动。

根据新加坡的长远规划，居住在私人住宅的人口将达到总人口的30％。1968年，政府颁布了《地契分层法令》。据此，对共管式公寓和其他建筑物，私人业主都拥有个别的分层地契。每个单位的购买者对于共有产业都有分享权。法令规定分层单位业主必须依法组建管理理事会，其目的是为了更有系统及有规划地负责大楼的保养与管理工作。管理机构设立管理基金及备用金。管理基金用于日常的开支，例如保险费、清洁费、公用水电费和保安等业主所应缴的费用，具体金额的提供取决于业主所拥有产业的分享价值的高低；备用金则用于较大项目的维修及机械装置的更换。

无论是市镇理事会，还是私人住宅的管理理事会，都通过委托物业管理公司来负责日常的工作。物业管理公司根据管理范围分设下列部门及人员：
1．财务组，负责各类费用的收缴、各类计划与统计等，设财务监督、出纳员、收租员、打字员、信差；
2．工程维修组，负责公共设施与设备的维修、房屋的维修与工程预算、业主房屋装修的监督等，设高级住宅稽查员、中级住宅稽查员、稽查员、电梯援救员、维修技工；
3．市场管理组，负责治安和消防安全、车辆的保管与管理、各类商业与文化娱乐等，设高级管理员、市场监督员、停车场监督员、管理员；
4．环境清洁组，负责环境卫生，设中级清洁管理工、清洁工人和清洁工头；
5．园艺组，负责园庭绿化，设中级园艺员、园艺员和园艺工头；
6．服务组，负责综合代办服务、交通运输等，设电话服务员、司机、外勤人员；
7．文书组，负责行政管理、后勤工作等，设公关助理、速记员、打字员、内勤人员。
另外，物业管理公司还可根据所管辖区的具体情况，设监督部门，以监督各类法规执行隋况和接受住户的投诉，从而提高服务水平和管理水平。

新加坡的住房建设和居住区的管理充分体现了服务于人的宗旨。经过30多年的努力，新加坡人在基本住房需求获得满足和社会日益富裕的同时，选择组屋的条件也提高了。他们要求更优良的设计和居住环境。大多数人等待购买更优良、更完善的组屋。为确保组屋的供求得到更好的配合，建屋发展局在1989年7月实施了订购组屋制度。这个制度按照组屋的需求量来兴建组屋，同时为了缩短新旧组屋区之间的素质上的差距，政府通过建屋局进行了一项长期的旧屋翻新计划，以便使它们能够更接近新组屋的水平。