房地产营销渠道
时间：02-01 17:46:27 浏览：6975次来源：http://www.fangchanshe.com 房地产策划
中间商的人品主要指其负责人和主要管理人员的人品。中间商的人品应该具备敬业、守信、勤勉、踏实等品质。
(4) 中间商的管理。
房地产营销涉及的环节众多,中间商应该有一套严密有序的管理制度和管理方法,才能保证在工作中不会发生诸如遗失顾客合同等差错。
(5) 中间商的沟通
房地产营销事务复杂,发展商和中间商的沟通尤为重要,应该选择善于沟通的中介商。如果沟通困难,长时期的合作比较艰难。
2、房地产中间商选择答辩
房地产中间商选择过程中,可根据所要委托销售或策划的楼盘的情况要求房地产中间商答辩,以下答辩内容供参考。
(1) 根据您(中介商,下同)的经验,您认为本楼盘开盘时,作为发展商,须具备哪些条件?
(2) 根据您的判断,本楼盘的开盘价是多少?至结构封顶整个楼盘的阶段销售均价可以达到多少?
(3) 根据您的估计,本楼盘广告投入总费用将会多少?这些广告费用大致上如何安排?
(4) 根据您的测算,本楼盘至结构封顶销售率达到多少?至楼盘竣工验收销售率达到多少?
(5) 根据您的推断,本楼盘的销售会有哪些大的障碍和困难,是否有措施可加以弥补?
(6) 根据您的计算,在具备分期付款的前提下,本楼盘至结构封顶可累计回收资金总量是多少?实际又可到位多少资金?
(7) 根据您的计划,本楼盘销售人员以多少人合适?现场售楼处需要多大面积和如何布置?
(8) 根据您的方案,如本楼盘聘请您担任销售总代理,或营销策划,或分销,您的最大优势在哪里?如何来体现?您的义务是什么?如何量化?费用如何支付?
以上论述偏重于从发展商的角度选择中间商。从营销渠道完善的角度来说,这种选择应该是双向的,即中间商也可以选择发展商。
三、房地产发展商中间商的协调
发展商和中介商的协调是对营销渠道的管理和控制。发展商和中间商应保持良好的合作关系,使中间商有效的销售楼盘或进行营销策划。
1、发展商和中间商对营销方案要共同研究,在实施过程中共同协商进行调整。中间商要力戒销售的短期行为。
2、发展商应经常及时的向中间商介绍工程进度、质量和配套、物业管理等情况,以使中间商能根据楼盘实际情况从事工作。
3、中间商应经常及时向发展商介绍顾客对工程、配套、物业管理等要求,以使发展商能根据顾客实际需要调整完善楼盘。
4、发展商应积极评介中间商的工作,根据合同规定及时支付中间商各种费用。
5、中间商应努力配合发展商的工作,对各种开支特别是广告费用合理使用,节约开支。
第三部分 房地产营销代理招标投标
为了更好的发挥房地产营销渠道作用,可以采用招投标方法,选择房地产中间商。这对于甄别挑选中间商,营造营销行业平等竞争环境具有重要意义。由于房地产营销代理标的高,涉及事项多,采用招投标方法尤为适宜。但选择房地产中间商采用招投标方法应该公平规范。有些发展商内部已确定了中间商(代理商),但还通过所谓的招投标摸清各家代理商的营销思路和佣金报价,以牵制中间商。更有甚者通过掌握各家中间商投标方案,抄袭营销思路和方法为己所用,最后没有一家中间商中标。这些做法都应该警惕和加以杜绝。
以下借鉴建设工程招投标惯例,阐述房地产营销代理招标投标操作,也可供房地产营销策划广告策划的招投标工作参考。
一、招标投标操作程序
1、招标单位编制招标书
本节第二部分专门阐述
2、招标单位发布招标信息
招标分为公开招标和邀请招标两种方式。公开招标一般用广告发布招标信息,邀请招标一般用邀请函发布招标信息。
3、招标单位确认投标单位
对意向投标单位进行资格审查,包括企业业绩等情况。确认投标单位应该有三家以上。
4、投标单位领取招标书
为了保证招标工作的严肃性、认真性,各投标单位领取招标书时应交纳一定数额的保证金,金额可在1000元左右。
5、踏勘楼盘现场解答招标书问题
招标单位组织投标单位踏勘楼盘现场,解答招标书问题。除非特殊情况,招标单位平时不接受投标单位询问。
6、投标单位按规定时间密封报送投标书
为了确保平等竞争,确保招标的公正性,应坚持保密制度。投标书方案部分不得写出投标单位名称和个人姓名,由招标单位予以编号。
7、开标
开标应在协业组织、招投标单位参加下公开进行,当众启封投标书。评标小组成员不能参加开标会议。
8、评标
评标小组由招标单位和有关专家组成。评标小组人员名单不公开。评标小组主要任务为制定评标、决标办法,进行评标,决定中标单位。
9、招标单位与中标单位签订合同
评标决标后,招标单位立即向中标单位发出中标通知书,双方按规定时间内(一般不超过一个月)签订合同。
10、结尾工作
向未中标单位返回保证金和支付补偿金。
如出现以下情况,将没收保证金:
(1) 投标单位未按时送投标书或中途退标
(2) 所送投标书质量极其低下,粗制滥造
(3) 投标单位之间不正当串标
补偿金视投标书质量,原则上支付给每家投标单位。中标单位的补偿金计入代理或策划费用。
二、招标书编制
1、招标书参考目录
(1) 招标依据,包括政府有关项目批文目录和摘要
(2) 招标单位(业主)简介
(3) 地块和项目详介
(4) 投资规模和项目进度介绍
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