关于对物业管理条例（草案）的建议

国务院法制办领导同志：

    作为一名物业管理行业的从业人员，我对国家制定本行业的方针政策非常关心，在对物业管理条例（草案）进行了详细的学习研读之后，主要有以下看法和建议，请斟情加以考虑：
    一、物业公司的基本问题：收入如何保证？纵观该条例，其内容不能很好地解决物业管理行业目前"收费难、收费低"的致命难题，原因在于业主委员会虽然能够"监督业主遵守业主公约"、并要求"业主大会的决议对物业管理区域内的全体业主具有约束力。"但是并没有界定出来：个别业主不遵守上述条款所能引发的后果，在罚则当中也没有能体现出这一点，这将引发非常严重的连锁反应。这里需要清楚地说明：物业管理企业是以经济利润为目标的企业性质的单位，而不可能同"业主大会"、"居委员"这类非营利机构相提并论，一家住户物业管理费不到位，对企业意味着亏损，对企业职工则意味着工资拖欠或削减，自然而然影响服务效果，最终造成了不缴费-服务差-不缴费的恶性循环。而目前这类情况在国内的物业管理实践当中比较广泛地存在着，且没有一个妥善的解决办法，该条例的出台如果不能针对这一问题加以明确和规范，将造成大范围的推诿、扯皮现象。
    二、没有明确合同关系的主体，没有明确社区当中的权力地位归属。草案称业主委员会负责"与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；"，这意味着业主委员会将是业主自治组织的中心，由全体业主授权它方能参与履行经济权利义务关系。所以条例中可以明确通过正当程序选举产生的业委会及业委员成员就是受法律保护的社区关系决策层人员，他们负责处理与物业管理公司经济合同中的日益交涉事宜，在我公司"深圳市梅林二村"的物业管理实践当中，业委会主任在社区的和谐中发挥了相当良性作用，因为业委员可能成为一个常设议事机构，而业主大会仅仅属于一个"临时的最高权力机构"，原因之一在于它的召集成本过大，费用来源不明，频繁的社区公众会议将导致大范围地事情"议而不决""不了了之""哗变-争吵-纠纷"的现象，并容易被利用作为个人别有用心企图的结果，作为国家立法者，在社区公益的理论与实践上，应当更加广泛地征求专业人员的考虑，试想，超过50%即可召开业主大会，而其中50%的人赞同就形成了决议。这意味着25%-30%的小部分业主就能够将意志凌驾于其它的75%之上，如果一个物业管理区域内出现了单位购房，是否可由这占社区40-50%的单位直接"任命"物业公司？这样事态就开始变得复杂而混乱，故而，《条例》应当力求建设出这样一条主导原则：国家保护依法成立的业委会的正当权力，对业委会的越权和不依照程序办事的行为不予以支持。业主大会召开的条件与程序应当是统一规定且界定明晰的，并应对首次业主大会召开所议程给予明示。
    三、关于物业管理企业。同时对物业管理企业的权利义务关系也应当以下列原则建立规范：国家保护物业管理企业的企业行为，对物业管理企业的违规行为进行处罚和纠正。在当前物业管理的实践当中，因为物业类型的不同，小区、大厦的封闭管理性质不一，物业管理当中的治安管理所承担责任大小不一，小则仅仅负责公共秩序文明，协助公安部门进行治安联防工作，大则对业主及人身财产负担完全责任，比如高档酒店，就是属于负完全责任的类型，而这里，在国家制定的条例（草案）上制定出第四十九条"物业管理企业疏于管理，未能履行物业服务合同约定的安全防范义务，导致业主人身、财产安全受到损失的，应当依法承担相应的法律责任。"这一成文规定，目的在于保护业主作为消费者的"弱势群体"利益，以后将在诸多社区纠纷中为业主一方反复引用，并产生实质性的误导，须注意目前管理费的收取一般为协议定价和政府指导价，其中主要成分为人员工资和成本材料费，如果物业管理公司因此类事件被迫给与赔偿或者不断陷入法律纠纷之中，则意味着亏损的必然。故而，这类市场博弈将会造成相当的"逆向选择"效应，该条款对目前大型正规的物业管理公司必然造成诸多制肘，却鼓励一些小型或非正规的物业管理企业通过不正当手段和不实际许诺，取得物业项目。其实没有该条款，物业管理单位如果管理不善的话，本就应当承担它应承担的违约责任，而这一条款一刀切的硬性规定混淆了各物业类型之间的区别，将巨大风险强行扣到作为企业的物业管理公司头上，将带来广泛的混乱现象。
    四、缺乏物业管理关系的稳定性阐述。应当理解到：住户消费与其它消费形式不同，它的特点是成本高、投入大、时间周期长，物业管理是立足于社区公益而存在着的，没有社区公益的需要，即不需要物业管理，但物业管理又仅仅涵盖社区公益的某一部分，两者的复杂联系意味着社区的稳定持久来源于物业管理企业和业主之间稳定持久的关系，故而应当在物业管理条例中突出对"选聘"和"解聘"物业管理公司严格的程序要求，物业管理合同的有效性如何保证？在合同期内双方的权利义务关系如何保证？如果是业主违约，造成的物业管理不善或者费用不到位，或者社区中的纠纷，这些问题都应事先考虑到，条例（草案）中面对业主违约，物业公司只能进行劝阻，劝阻无效时报行政主管部门，实际上不具备可操作性，在目前的中国物业管理发展水平基础上也属于一种倒退，这里需要充分发挥业主委员会和《业主公约》的作用，对社区公众利益的侵害，应当面临社区其他全部业主的质疑和责任追究。故可在条款上注明：可提交业主委员会或业主大会处理。而业主委员会能够发挥作用的关键在于：整体社区的意志应当是稳定而且有效的。这是物业管理服务能够发挥良性作用的基础。
    五、在此，应当肯定《条例》的制定仍然会对物业管理的长期发展带来一定好处：它肯定了物业管理是一种合同行为、界定了业主、业主大会的权力义务、强调了物业管理应当由法人企业负责、明确了前期物业管理的内容和时限，使以后的物业管理行为有章可循，有法可依。在此，需要立法者对整体法例的连贯性和一致性进行重新思考。业主如何行使自身对房屋的处置权？单个业主与整体业主之间的冲突如何解决？业主委员会作为一个合同方，如何履行自身义务，保证费用给付的到位？物业管理公司如接受委托，能够在多大程度上行使权利和履行义务，如果两者遇到冲突时如何解决？政府如何发挥出一个仲裁者和游戏规则制定者的作用？行业协会应当发挥什么类型的作用？其中的道德风险，应当施加什么样的违规成本而将之进行控制以至将之最小化？这些，都是条例需要解决的问题。并且，该法例出台后，除住宅物业以外，工业物业、商业物业乃至后勤社会化均将援引此法的有关条款进行物业管理的实践与探索，故而应当慎之又慎，建议法例起草者应当广泛听取社会各界尤其是专业人士的意见，这将给我们、业主乃至立法者的切身生活带来实质上的好处。
   
    二○○二年十月二十五日
   
    本人资料：梁晓东，男，1976年生，现服务于深圳市莲花物业管理有限公司（国家首批一级资质物业管理企业），先后担任深圳市莲花二村管理处事务助理、山东省莱州市教育路小区管理处主任、烟台电信鲁通物业公司顾问、北辰集团青岛东方花园物业总监、润华集团山东物业管理有限公司总经理助理（咨询项目经理）、济南海关管理处主任，参与指导过烟台信息大厦和济南新世界阳光花园的前期物业管理服务，现任莲花物业山东分公司物业管理部经理。

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