工业园区积极推行物业管理的意义及管理模式

工业园区积极推行物业管理的意义及管理模式
 
 
　　一、加快工业园区实施物业管理的意义

　　（一）物业管理有利于提高工业园区城市管理的社会化和专业化程度。

　　工业园区的发展，推动了中山工业立市、工业强市的进程。各级政府在工业园区的建设经营过程中既当建设者，又当管理者，既要进行基础设施建设，又要花大力气进行维修保养，这种建管合一的管理模式的弊端主要表现在：重建设轻管理，重招商轻服务，重引资轻投入，管理内容单一，不够专业和规范，效率低下，服务质量不高。随着招商引资的不断扩大，进区企业的日益增加，管理范围的快速扩展，建管合一管理模式的弊端日益显现出来，越来越不符合形势发展的需要。

　　由于工业园区的发展，大量劳动力的积极参与，加快了城市化的进程。如果通过建立与市场经济相适应的物业管理体制和模式，将城市管理中分散的管理职能集中起来，由物业管理企业实行统一有效的管理，就可以提高城市管理的社会化和专业化程度，调动企业参与和社会支持的积极性，这既减轻了政府的财政负担，又开辟了城市管理的新路子。

　　（二）物业管理有利于提升经营工业园区的能力、发展后劲和附加值。

　　近年来，中山市委、市政府提出“工业立市”、“工业强市”的战略目标，走新型工业化道路。中山的工业园区蓬勃发展。但工业园区的经营能力高低不一，管理水平参差不齐，经营模式也不尽相同。大致分为三大类，第一类是在工业园区内划地给厂商建厂建员工宿舍楼，基本上没有什么管理；第二类是在工业园区内划地给厂商建厂建员工宿舍楼，清洁、绿化等经营和管理由镇区政府部门出资负责；第三类是在工业园区内划地给厂商建厂和建员工宿舍楼的同时，自建厂房和员工大楼出租，并且实施物业管理。此类工业园区由于实施了物业管理，外商既可以专注于本企业的生产和内部管理，又能享受到园区的优质服务、文明和谐的社区文化和优美舒适的园区环境，从而使外商更加安心和乐意在中山投资置业。另一方面，通过实施物业管理，既可以为业主提供优质服务，又能实现良好的经济效益。据了解，中山市中炬高新产业区自有建筑面积40万平方米，其中厂房26栋，工人宿舍36栋，商铺及饮食店89间，物业出租率94.1％，物业租金和管理费年收入达4500万元。

　　上述情况表明，工业园区实施物业管理是大有可为的，是工业园区可持续发展的一个有效平台。其作用在于一是有利于厂商集中精力办企业；二是有利于发展第三产业，带动当地经济的发展；三是有利于改善园区环境，为业主提供优质服务，营造良好的招商、安商、富商氛围；四是有利于提升经营工业园区的能力、发展后劲和附加值。

　　二、工业园区实施物业管理的紧迫性

　　中山市住宅小区、大厦的物业管理，在政府及各职能部门的重视、社会各界的关注和广大市民的支持下，经过8年的培育，得到蓬勃发展。并在改善环境，改变管理方式，增加就业，创造税收，维护社会稳定，推动社区文化建设等方面发挥了积极的作用。

　　然而，与住宅小区（大厦）的物业管理相比，在全市工业园区推行物业管理差距较大。目前，全市40个工业园区，建成厂房面积716万平方米，在建面积393万平方米，合计1109万平方米，而实施物业管理的面积才有104万平方米，占总面积的9.38％。与近几年来新建居住小区的物业管理覆盖面达100％，管理面积达1474.15万平方米，一年为国家缴交营业税1328万元（2002年）相比差别很大。如果全部工业园区实行物业管理，假设每月每平方米管理费为1元，全年可获得管理费1.33亿元。从经济角度上分析，既为政府增加了税收，又为工业园区的可持续发展提供了坚实的物质基础。

　　目前大部分工业园是尚未实施专业化的物业管理，更谈不上提供优质的服务和优美舒适的园区环境以及文明和谐的社区文化。这种状况已经不适应经济和建设的发展要求，迫切需要工业园区整合资源，注入专业化、规范化、社会化的物业管理，改善园区环境，提升服务质素，为工业园区发展建立服务支撑平台。因此，各镇区政府及建设管理部门必需高度重视、支持加快工业园区实施物业管理步伐的工作。

　　三、工业园区物业管理的重点

　　工业园区的物业管理与居住小区的物业管理有所不同。首先是服务对象不同，前者是企业，后者是居民；其次是管理的方式、服务内容有所不同。针对工业区的需求特点，通过物业管理抓好园区硬环境的管理与维护的同时，进行企业项目咨询与代理，企业管理咨询、物业中介、机电安装与绿化养护代理、文体活动与社区活动代理等个性化、人性化、特色化服务，架设企业与政府各职能部门的桥梁，营造亲商、安商、富商的软硬环境，提供优质高效的服务平台，让企业经营者一心一意抓生产，谋发展。中山市中炬高新产业区在创建广东省物业管理示范工业园的品牌活动中，树立了企业的品牌，提高了园区的知名度和吸引力，吸引了日本、美国、英国、法国、新加坡、台湾等16个国家和地区的客商在中炬高新产业区内建起了56家外商独资企业，创造了一条通过物业管理经营工业园区的新路子。由于中炬高新在创建品牌的过程中，不断提升服务质量和水平，创下了物业综合完好率、绿化完好率、维修及时率、客户满意率等指标均达到95％以上的高水平。

　　四、工业园区物业管理经营模式、经营方法

　　物业管理为经营城市提供了宝贵的经验，是经营城市的一个组成部分，大力推进工业园区物业管理工作，要在拓宽物业管理经营模式、经营方法和服务领域上下功夫。在经营模式方面，要突破目前建管合一的模式，成立或引入专业的物业管理公司进行管理，也可以引进境外的物业管理公司，从而吸纳国内外先进的管理经验，提高我们的物业管理素质和水平，促进城市物业管理行业迈向专业化、规范化和社会化。在经营方法方面，要积极探索新思路。譬如：可以通过建立业主委员会委托与监督，管理公司组织实施；公司、业主、企业、员工共同管理的园区物业管理服务体制来经营，可以通过房协联合聘请律师实施法律咨询，规范物业管理行为；可以将保险业务引入物业管理行业，降低物业管理经营风险。在服务领域方面，要打破目前服务内容单一、面窄的局面，针对工业园区的需求特点，拓宽服务范围，提供个性化、人性化、特色化的服务，增大物业管理内容的覆盖面。