热门专题 》 开发商： 万科 金地 碧桂园 雅居乐 招商 恒大 融创 新城 首开 复地 金科 万达 绿城 融侨 金辉 荣盛 合景泰富 中海 首创 华侨城 绿地 合生 中铁 海尔 保利 宝龙 龙湖 沿海 华润 合正 金融街 星河湾 世茂房 中粮 朗诗 富力 苏宁环球 远洋 卓越房 中航 中信 华远 星河 代理商： 世联 伟业 亚豪 天启开启 天地行 中广信 易居 同致行 中原 德思勤 高策 大家 怡高 思源 尺度 同策 合富 世家 策源 新聚仁 金网络 阿特金斯 新景祥 新联康 嘉联 华燕 中房信 广告商： 风火 红鹤 蓝色 黑弧奥美 青铜骑士 博思堂 相互 及时 尚美佳 世纪 优点 主观 和声 同路 万有 策达 BOB尽致 博加 商业公司： 戴德 豪斯 仲量 汉博 麦肯锡 世邦 波士顿 埃森哲 高力 高纬 德勤 森拓普 翰威特 普华 美世 达沃斯 九州 绿维 华夏
时间：02-01 17:48:52 浏览：6236次来源：http://www.fangchanshe.com 物业管理论文
当然，开发建设单位也可以同业主约定在这些停车位的使用权不发生转移的前提下，允许业主使用，这种使用在开发建设单位和业主之间产生租赁关系，但此时业主享有的权利是一种债权，而不是一种物权，不具有排他的效力。
第三，小区内的地下停车库。 地下停车库和地上停车场又是不同的，地下停车场并不依附于土地，而是已经具有了本身结构上的独立性。因此，地下停车库构成一个独立的物，并不是从物，不产生跟随主物发生权利转移的问题。那么，地下停车库的所有权同样在没有特别的约定时，应当归最初的投资建设者所有。
地下停车场往往是由很多的停车位组成的，这些停车位都是处于同一个封闭的空间内，并不具有结构上的独立性，因此，不能单独成为物权的客体，因此，这些停车位可以根据约定由不同的人使用，但是使用者对其只有债权而没有物权。也就是说开发建设单位不能将地下停车库中的各个停车位的所谓所有权或者使用权分别转移给不同的主体。但是，开发建设单位可以通过合同允许不同的主体分别使用不同的车位，但这种权利只是一种债权，不具有排他的效力。
二、住宅小区公共停车场产权归属的立法问题
从前面的分析可以看出，确定住宅小区内公共停车场的产权归属，涉及到下列一些最基本的民事制度：
一是物权客体的界定。 什么样的物可以成为物权的客体，单独的停车位到底是不是独立的物权的客体。地下停车库和地上停车场在法律性质上是不是有区别等。
二是主物和从物的划分。 如前所分析的，从物的权利随主物转移，因此，如何认定主物和从物对于确定某些部位的权利归属非常重要，到底小区内哪些部位可以成为房屋这一主物的从物，需要法律对从物的认定加以明确。
三是物权转移的规则。 从物的权利是否随主物转移而转移，所有权或者使用权产生、变更的依据到底有哪些等等。
这些问题都是最基本的民事制度范畴，因而只能通过完善物权立法，在国家基本民事法律制度当中加以解决。在这些最基本的问题确定的前提下，小区内的停车场的产权归属就主要应当通过各民事主体本身的约定来解决，国家立法不可能具体规定到哪一个部位归谁所有。