不同类型物业的物业管理

1）衣着方面，包括服装洗涤服务、裁剪、制衣、补衣等。（2）饮食方面，包括开办餐饮店、酒吧、茶馆、咖啡店的便民服务，代送餐服务等。（3）居住方面，包括房屋装修，房屋设备修缮、看管，房屋清洁、房屋绿化养护，物业租赁，代缴水电气费用，代搬家服务等。（4）行旅方面，包括接送幼童上学及人托服务，车辆租赁，代订车船机等票，各类车辆的寄放、清洗、保养与维修等等。（5）娱乐方面，包括成立棋牌俱乐部，举办各类展览，各类健身娱乐活动，举办各类比赛等，承办各类家庭晚会聚会等等。（6）购物方面，包括日用百货供应、果菜供应等等。（7）文教体卫方面，包括在文化方面开办图书馆、各种展览和文化知识讲座等，在教育方面开办托儿所、幼儿园和各类培训班等，在体育方面可经营健身室、游泳场、网球场等，在卫生方面开设社区健康中心、经营药店及提供日常医疗护理服务等等。（8）其他方面，包括美容美发服务、代聘保姆服务、代介绍家庭教师、代办房产证和申报户口、代办保险、提供中介咨询等等。

常见的便民服务有家庭维修服务、代客购物服务、家庭钟点服务、会所（文化活动中心）的娱乐服务等。随着社会经济的发展和科学技术的进步，人们的生活水平在不断提高，呈现出丰富性、多样性，信息时代、网络服务给人们的生活带来了变革，网上金融、教育、游戏、聊天、购物、视频点播、网络咨询、家政服务等层出不穷，人们的生活变得更加灵活方便，以前物业管理能提供的便民服务都可“一网打尽”，物业管理服务也随之增加了智能化网络社区服务的功能。在新经济时代、科技时代、信息时代，物业管理提供的服务需要紧随时代步伐，进行不断创新，要始终以“业主满意”为核心，来分析、挖掘业主、非业主使用人的各种潜在需求，包括精神的、心理的需求，及时策划我们能提供的服务，让物业管理服务跟得上时代步伐，充分发挥物业管理服务的作用。

（三）住宅小区物业管理的重点

1.物业类型多，管理上各有侧重。住宅小区内存在不同类型的物业，如多层住宅、高层住宅、商场、学校等。由于其物业本身特性的不同，对物业管理需求和要求也不同，因此，在制定住宅小区物业管理总体方案时，物业管理企业应针对不同类型的物业，在管理方式上有所侧重，以适应不同类型物业对物业管理的需求。如高层住宅要特别加强设备管理和消防安全管理，加强巡视和检查，及时发现、排除管理隐患。

2.解决物业管理经费不足的矛盾。物业管理的收费实施的是“保本微利”政策，政府对物业管理的收费定价还没有完全放开，采取了政府定价、政府指导价与市场协议价相结合的方式，特别是经济适用型住宅的物业管理收费还远远低于市场价格。物业管理收费低于成本，致使有较多的物业管理企业处于亏本运作，如何克服住宅小区物业管理经费不足成为住宅物业管理的难题之一。从现有成功的经验来看：一是要推进物业管理市场化进程，逐步实现优质优价；二是物业管理企业实施规模化运作，在企业内部合理配置人员，提高科技含量，降低成本；三是利用住宅小区现有的物业管理资源，开展经营创收，弥补小区经费不足。

3.产权多元化，要求制定《业主公约》。住宅小区人口众多，人员复杂，矛盾和纠纷时常发生。因此，在提倡业主自治自律的基础上，必须对住宅小区业主、非业主使用人的居住行为加以限制和约定，制定一个大家共同遵守的行为准则即《业主公约》，来明确住宅小区业主、非业主使用人的职责、权利和义务，规范住宅小区业主、非业主使用人的行为，促进住宅小区物业管理的顺利开展。

4.设立业主档案，严格管理。管理处应建立健全业主、非业主使用人的档案资料及管理系统。在严格保密的前提下，充分掌握业主、非业主使用人的流动情况，以便加强管理。

5.协调物业管理各主体及相关部门的关系。物业管理活动所涉及的主体和相关部门较多，有直接参与的，也有间接参与的，如建设单位、业主、业主委员会，城市供水供电等专营服务公司，物业、市政、环卫、公安、消防、工商等行政管理部门等，物业管理工作离不开这些主体和相关部门的支持与协助。因此，物业管理企业要积极协调处理好与这些主体和相关部门的关系，配合他们的工作，借助政府有关部门的力量，加强对住宅小区治安等方面的综合管理，促进住宅小区物业管理和精神文明建设等各项工作的全面开展。

6.开展丰富多彩的社区文化。针对不同住宅小区的具体情况，物业管理企业要出面牵头，组织各种社区文化活动，如节假日活动、体育健身活动、业余学习活动等。开展丰富多彩的社区文化活动，一方面加强了业主之间的交流和沟通，丰富了业主、非业主使用人的文化生活，提升物业管理的品位，另一方面，加强物业管理企业与业主沟通，创造融洽的社区环境，便于物业管理工作的顺利开展。

7.开展多种形式的便民服务。

（四）住宅小区的智能化管理

随着现代科学技术在物业开发中的运用，物业及设施的科技含量不断提高，物业管理朝着智能化方向迅速发展。现在住宅小区普遍采用的智能化设施设备有：闭路电视监控系统、小区周界防越系统、电子对讲系统、车辆管理系统、电子巡更系统、家庭报警系统、物业自动抄表系统、自动消防报警系统、楼宇设备自动控制系统等。

智能化设施设备的使用，不仅提高了物业的建设档次，而且为业主的生活带来了方便和安全，也为物业管理提供了新的管理手段和方法，便于提高物业管理质量和服务水平。

二、写字楼的物业管理

（一）写字楼物业的特点和管理特点

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