新世纪物业服务发展的五大要素初探
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我国物业管理的发展大致经历了三个阶段。第一阶段：从1981年3月深圳市国内第一家物业公司成立至1994年3月，以房管所向物业公司转型为主题的发展，是我国物业管理的起步、探索阶段，其特点是房管所式的管理。第二阶段：从1994年至1999年，这是我国物业管理开始进入规范化大发展阶段。其特点：一是物业管理立法明显加快；二是物业管理队伍迅速壮大，到1998年底全国物业管理企业12000余家，从业人员近200万。第三阶段：1999年至今是我国物业管理法制化和市场化建设和发展的重要时期。全国性的标志是物业管理条例出台，国际著名物业公司进入国内，国内品牌物业公司的出现，物业管理已经成为现代化城市管理和房地产经营管理重要的组成部分和国民经济新的增长点，并正在发展成为一个融管理、经营、服务为一体的覆盖全社会的经济行业。
进入新世纪后，随着法律制度的健全，市场化运作的不断成熟，物业服务理念的不断深入，企业品牌的经营，高科技手段的应用，国外知名物业品牌的抢滩，物业行业将出现更为深刻、深远的变化。其结果，将使中国的物业行业趋于专业化、法制化、市场化、国际化、集团化。专业服务和专业管理、职业经理人、服务理念、高科技的应用、招投标将成为发展的五大要素。
一、新世纪物业服务的需求决定五大要素的形成
物业服务的发展是由社会的需求决定的。随着科技的不断进步，经济的不断增长，人们生活水平的不断提高，未来社会对物业服务的需求将趋于高端化、智能化、生态化、休闲化、个性化、国际化，而高科技的应用、个性化服务以及市场化发展是需求的核心。
1、高科技应用的需求
由于现代建筑技术、信息网络技术、建筑材料等技术的发展，以及未来可能产生的各种新技术，为建设更适合人们需要的物业提供了更大的可能性。这种物业本身决定了物业不能由其使用人或单个物业管理者来完成其维修保养，需要更广泛地社会分工配合，才能保证物业各个功能的正常使用，同时高科技的智能建筑必须由掌握这种技术的人去维护才能发挥其应有作用。
由于物业行业的现状难以适应高科技的需求，必须通过改进和提升。一方面，行业自身需进行整合，提升服务能力；另一方面，随着行业自身不能适应所有高科技的服务需求，必须由社会共同来承担。所以行业必须走专业化、社会化、市场化的道路，其前提取决于物业行业能不能将管理和服务分离开来，能不能建立一个让社会的专业服务参与其中的组织（平台）。专业服务公司、职业经理人呼之欲出。
2、个性化服务的需求
消费者对物业管理的需求呈现广泛的多样性，其核心是个性化服务的需求。不同的消费者（物业使用人）对物业管理和服务的需要是不同的，而同一物业企业也不可能满足每个物业使用人的全部需要。所以，现代物业管理就是要从更深更宽的范围内解决这个问题。这样社会结构中的多种功能就渗透到了物业管理中，由物业管理企业进一步把这些功能发挥出来，为物业使用人提供更加优质、更有针对性的服务，同时物业使用人也可通过物业管理更多地使用物业的功能。这就是个性化服务的必然。先进国家的物业管理发展已经证明，个性化服务是物业行业发展最主要特征之一。也只有实现了个性化服务，才能满足需求。个性化服务要求从业者更专业——更专业的管理，更专业的服务。而专业服务公司、职业经理人就是专业化的产物。同时，个性化服务还要求物业企业首先要具备鲜明的个性，决定企业个性的是企业的服务理念。从这个意义上说，企业的服务理念是开展个性化服务的关键。
3、市场化发展的需求
根据统计资料，2000年我国房地产业在国内生产总值（GDP）中的比例为6%，而同期日本为11%、香港为19%，正因为存在这样的差距，国家“十五”计划已明确把发展新兴城镇作为拉动经济增长、调整经济结构和布局的重要手段。由此可见，房地产业在我国有着巨大的发展空间，同样物业管理市场的发展前景也是十分令人乐观的。
到目前为止，我国物业管理单位已有2万多家，从业人员200万。物业管理的低收入、低利润的行业特点，要求规模化经营。这一基本的市场竞争法则，必然导致众多的物业管理公司被兼并、淘汰和破产。以深圳为例，全市共有各类物业管理机构1200余家，其中正式注册的公司有470多家，管理面积超过100万平方米的只有30多家，仅占公司总数的7%，但却管理着全市住宅建筑面积的60%，有40%的物业公司管理的面积不到10万平方米。这种情况表明，多数物业管理公司将被日益激烈的市场竞争所淘汰。物业管理行业将进入群雄并起的“战国时代”，最终将形成若干家实力雄厚的物业管理龙头企业，并成为行业发展的标志。
如果说目前和今后一段时期，物业管理市场还需要政府有关部门依靠行政手段来加以干预和指导的话，那么可以断定，随着改革的不断深化，市场竞争机制作用的日益强大和有效，政府在物业管理方面的职能将逐渐弱化成为制定适当的法规，并保障法规的严肃性和权威性。行业自律性的形成完全依赖于市场化的发育程度，一个高度发达的物业管理市场，必然有与之相适应的行规业律。而这一切取决于物业行业能不能全面推行完全市场化的招投标制度。反之市场化发展将成为一句空话。
二、“五大要素”将推动物业行业发展
基于上述分析，专业服务和专业管理、职业经理人、服务理念、高科技的应用、招投标将成为新世纪物业服务发展的五大要素，并推动行业的进一步发展。
1、前提：专业服务和专业管理的分离
物业公司与房管所最大的区别在于，前者是根据合同为业主提供有偿服务，后者则是为租户提供无偿服务，从无偿到有偿是物业管理的一场革命。但由于物业管理“地域性”的局限，造成服务资源不能共享，能力放空，难以体现物业公司的整体优势。若长期以往，市场所期待的专业化优质服务、物业行业所期待的提高效率、走向市场，与国际先进的物业服务接轨将成为一句空话。而实现物业管理和服务的分离，成立专业的服务公司，就是为了改变这一现状，打破物业管理中的“地域”壁垒，实现资源共享。
20世纪90年代，我国城市住房商品化促成了物业管理的异军突起，但由于社会思潮的多元化和业主生活环境的差异性直接导致了业主需求的复杂化和广延化。物业管理已经不仅仅局限于对不动产的日常管理和维护，而是扩展到满足广大居民生活需求的各种服务。特别是在社会信息化、智能化和网络化进程加快，服务手段和技术层出不穷的情况下，如何有效地组织高水准的专业服务，为服务提供有效的平台，促进合作、交易的规范、高效化，成了服务型企业包括物业管理企业发展过程中必须突破的“瓶颈”。但实际上，业主对服务需求的多元化与物业公司能力有限性之间的矛盾，是物业公司自身难以解决的，靠企业本身所生产的服务产品不可能全面满足业主的需求。这种矛盾在目前的服务方式下不可能得到解决，也不利于促进物业管理向经营型企业转变。当这种矛盾激化到一定程度时，物业管理向服务集成商转型就成为可能甚至必然。
物业管理企业要转变职能，从基础性的事务中寻求解脱，就要扮演服务集成商的角色，将专业管理和专业服务实施分离。物业管理企业不再是业主全部服务需求的生产者，不再完全直接向业主提供有形服务，而是通过提供间接服务、人文服务和信息服务，组织和落实社会专业服务资源，为业主提供服务，达到业主满意的目的。所谓服务集成商，就是社会服务资源的搜集者、统筹者和组织者。如将传统物业管理所经营的保安、设备维修、保洁和绿化职能，从原有管理中分离出去成立专业的保洁公司、保安公司、家政服务公司、绿化公司等，按照专业化要求真正代表业主实施专业管理和质量监控，则将有效地利用整个社会资源，达到社会资源的有效配置。
2、核心：职业经理人
物业管理发展至今，涌现了一大批优秀的物业管理企业和人才，为我国物业管理事业的发展起到了巨大的作用。但进一步吸收国外的先进管理模式，按市场机制配置企业经营者，逐步实行物业管理人才的职业化，在行业中形成一支职业经理人队伍，已是水到渠成的事实。
物业管理作为一种宽泛的服务领域，对管理者的综合素质要求相当高。它不仅涉及对企业经营管理的要求，还需要掌握人文、经济、法律等知识。物业管理要适应形势发展，就需要物业管理职业经理人能够把自己熟悉的管理方法同企业的历史、文化和整个企业的发展方向、定位相结合，以问题为核心去研究方法，解决问题。而且还需要有强烈的工作责任感和渴望事业成功的激情，尤其是在物业管理这样一个新兴的成长中的行业里。
物业管理企业要构筑企业核心竞争力，培养战略性人力资源，建立“核心资本”，实行企业差异化人力资源策略，就应该实行职业经理人制度，按市场机制配置各类管理者，并根据“品牌建设”和“经济效益”两大主要目标落实责任，明确职权，严格考核，逐步推行经理人报酬与经营管理绩效挂钩，加快企业物业管理人才职业化的进程。当前物业管理企业还要认真研究实行职业经理人制度的性质、责权利及其各方面关系和行为自律制度、约束制度、监督制度、绩效考核与评价制度、激励制度，制订和试行关于职业经理人的一整套政策和规定，为物业管理职业经理人制度的全面实施奠定基础。
3、助推器：服务理念
由于长期的计划经济，形成了物业管理立足于“管”的观念，所谓物业管理就是对物业、业主进行管理，使得物业公司与业主处于一种不平等的关系，这明显不适应市场经济的发展要求。物业管理公司与业主之间不仅仅是“管理者”与“被管理者”的关系，同时也是“雇主”和“服务商”的关系。虽然业主和物业管理公司是委托与被委托的双方，在法律关系上是平等的两个独立主体，但物业管理公司要兑现承诺，提供好的服务则应以低姿态出现，正确定位自己，当好“保姆”。随着市场经济的不断完善，各种物业管理条例和法规相应出台，业主和物业管理公司之间的关系进一步明朗化。从我国物业管理的实践来看，物业管理的服务到位，使业主们满意，管理也就当然包含其中。通过提升服务质量来推进管理，这是物业管理理念的一个根本变化。
在物业管理发展的20多年历史过程中，不少物业管理企业经历了服务理念从“管理型”到“服务型”的深刻变革。我们认为，不论时代如何变迁，也不论物业管理的模式创新到何种程度，为业主服务的理念和主旋律一定将得到秉承和延续，因为物业管理的核心和生命力就在于不断满足和超越业主不断增长的需求。
4、关键：高科技的应用
物业管理是一个新兴行业，也是一个快速发展的行业。随着高新科技在现代物业建设中的大量应用，物业管理也不再是传统意义上的简单原始的清洁、绿化和安全巡视管理，高科技管理技术越来越成为物业管理的主要内容。特别是宽带网络和计算机技术的迅速普及推广，为物业管理企业服务手段的革新提供了新的平台。高科技管理将是物业管理行业发展的主导方向。
目前相当多的物业公司利用物业的智能化设备，将通信网络系统、Internet网络和电话交换系统集为一体，为客户和供应商搭建一个专业的信息服务平台，实现了物业管理信息化，物业服务网络化。让服务供应方和需求方都能走上这个平台，通过物业公司的组织，顺利实现服务交易过程。物业公司首先可以利用现代信息网络技术建立服务供应商的信息网络，通过有效的评估并以契约的形式与供应商之间建立长期或短暂的合作关系，为业主及时提供各项专业服务。物业公司还可通过建立业主需求档案，及时了解、掌握、挖掘业主的需求，以便为业主提供更广泛的服务。
物业公司要组织有效服务，必须充分利用三类资源。一是社会服务资源，社会上各类专营公司及商家均是提供专业服务的潜在供应商，只要是供应方在经营过程中和业主在消费过程中需要的，物业公司都能利用信息平台造就用武之地。二是物业管理企业自身资源，即指自身所管理的物业的各类服务信息、服务设施设备的共享。三是业主资源。业主是一个庞大的消费群体，其消费需求是物业服务企业扩大经营的源源不断的动力。高科技为物业管理企业组织服务资源提供了新的手段，可以在今后的物业管理和服务中发挥越来越大的作用。
5、重要环节：招投标
国务院2003年新颁布的《物业管理条例》指出：“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”。推行物业管理招投标制度是培育和规范物业管理市场，建立完善的社会化、专业化、市场化物业管理体制的必然趋势。随着这种公开、公平竞争机制的引入，对推动物业管理企业与市场接轨，提升物业管理服务质量，促进行业的资产重组、整合起到了推动作用。
当前，物业管理市场的培育还有待加强。现有物业管理招投标形式尚不完善，不利于物业管理企业之间展开公平竞争。在市场形态方面，物业管理还缺少有形市场。各类经纪商、交易所、中介服务机构不够健全，存在“有市无场”的状态。通过规范的招投标方式挑选物业管理公司已是业主们的普遍心声，同样，通过市场竞争来承接物业也是管理水平较高的物业管理公司的共同心愿。
物业管理市场的培育和发展，重要前提是要具有公平竞争的市场环境和机制。因此，物业管理主管部门要用市场观念、市场机制来培育和发展物业管理市场，打破地区保护和区域垄断，把先进的物业管理理念、模式和机制推向整个行业范围，为发展商、业主选择合适的管理者提供空间。物业管理企业要练好内功，增强综合素质，遵守“游戏规则”，凭企业品牌影响和整体实力进入市场分享市场份额。通过将竞争引入法制化、规范化、科学化的轨道，创造公平、公正的物业管理招投标竞争环境，将是物业管理市场化发展的必然要求。
而随着物业管理市场化的成熟，各类市场中介服务机构也将不断出现。如同其他市场体系一样，物业管理招投标市场的发育和运行离不开一系列有效的服务体系，包括专业化的招投标中介、咨询机构、物业管理评估机构、律师事务所和市场信息网络系统。这些服务机构可以协助有关部门制定相关的物业管理招投标法规，为开发商和业主制订合理科学的招标书，审定投标人的资质和能力，组织招投标活动，帮助政府部门实现监督作用，积极培育和营造出良好的物业管理市场环境。
三、行业基本对策
1、创建物业服务平台
国内外的实践证明，为满足专业化、社会化、市场化的物业服务需求，需要创建一个能够更有效地连接企业和市场，企业和社会的平台，即物业服务信息平台，它是一种基于CTI技术的综合信息服务系统。简单地讲，物业服务呼叫中心就是一种虚拟组织，它是企业间暂时的、动态的联盟，它是通过协议与合作实现的存在。企业通过协议组成企业网，通过蓄积和共享资源，能够在需要抓住某个市场机会时快速组建一个虚拟企业，并且共同来开发和利用这个市场机会，实现企业的共同发展。在平台中所获得的信息，是其他渠道无法比拟的。它集物业服务、咨询、中介、商务、经营、信息传播等多功能为一体，在造福于民的同时提高物业服务的附加值，促进物业服务行业整体水平的提高，以实现全行业跨越式发展。
同时平台的建立，使行业资源能够整合并共享，专业服务公司和职业经理人也有了施展的空间。
2、培育正确的服务理念，并在实践中加以运用。
物业管理是一个特殊的服务行业，它不同于一般的生产制造企业，它经营和管理的，是一个既涉及自然科学又涉及人文科学乃至心理学、行为科学的广泛领域。具体地说物业管理企业就是为物业的产权人和使用人提供服务，以提高物业的使用价值和经济价值，营造一个良好的生活和工作环境。物业公司的产品是一种服务，更是一种理念。国内外先进物业企业的经验告诉我们，现代物业的竞争就是理念的竞争，这是因为“企业理念的交流与传播将成为衡量企业成功的决定性尺度”。对此每一个企业、每一个物业服务从业人员都应有一个清醒的认识。企业应把服务理念的培育当成第一要务，只有这样才能纲举目张，做好服务。
· 推出“物业行业整合机制”，推进行业的整体发展。
《中国物业管理条例》的出台，对推进物业行业市场化进程具有里程碑意义，如《条例》推出的具有市场“进入机制”含义的“招投标”制度。相信随着人们对《条例》的认识逐步加深以及《条例》本身的不断完善，“进入机制”和“退出机制”将成为物业行业的一项“基本策略”。
在政府和行业的推动下，以行业内品牌企业为龙头，对那些难以提高服务水平，不能进入市场参与竞争，物业服务能力差且自身难以改进的企业，通过市场的方法，以兼并、收购、“加盟”等进行整合，其目的在于让业主享受到优质的物业服务，帮助品牌企业做大做强，推进物业服务市场化的总体进程。它的深远意义还在于通过行业整合机制，培育能参与国际市场竞争的中国自己的名牌企业，推进城市国际化建设，促进城市的文明程度。这一“整合机制”在其他行业已广泛实施，并收到了很好的效果。目前在我国物业行业中已经涌现出一批品牌企业，我们应该使这些资源能够迅速地得到全行业的充分共享。所以推出物业行业的整合机制势在必行。在实施过程中，一方面可以参照其他行业的成功经验，另一方面可以结合物业服务的特点和企业的自身实际，逐步加以实施。
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