国外最新物业管理形式

　　(3)传媒业办公大楼的所有者或经营人希望获得较高的投资报酬。在承租者愿意并能够承受的范围内，通过提高大楼的档次以提高租金水平，是提高传媒业办公大楼投资效益的重要途径。传媒业大楼大多位于黄金地段交通要道。这为大楼的现代化、智能化发展提供了条件。

　　(二)传媒业办公大楼的日常管理
　　传媒业办公大楼的日常管理与一般办公大楼(写字楼)管理类似，又有一些特殊要求，其管理内容基本上由以下4个部分组成。

　　1.营销与前台服务

　　(1)营销
　　营销的任务是经营租赁。营销人员可在办公大楼前台工作，也可有单独的办公室。营销人员实际上是办公大楼的销售代表，他们的责任是：
　
　　①接待来访的潜在承租客商，陪同客人参观办公室，解答问题，介绍办公大楼情况，搞一些促销宣传，并做好与客人的联系工作；
　　②处理办公大楼的具体租赁工作，包括与承租户联络、洽谈、签约；
　　③接收和审理承租客商的投诉和要求，及时通知有关部门，并做好协调工作；
　　④营销负责人还需负责定期对长住客户访问，组织客户参加目的在于联络感情的各种联谊活动。

　　(2)前台服务
　　办公大楼的前台服务与宾馆功能相似，主要是为承租客户提供一些日常服务。办公大楼前台服务人员的工作主要有以下三项：
　　①接待办公大楼的内外客人，帮助他们解决有关问题，如告诉来访者如何找到他欲访问的客人。
　　②接收外来电话，并耐心地回答问询。
　　③为承租客人提供打字传真以及订(船车、飞机)票服务。

　　2.安全保卫

　　安全保卫是传媒业办公大楼日常管理的一项十分重要的工作。它的任务是采取各种安全防护措施，维护大楼治安秩序(包括防盗、防火、消毒等)，保证承租客商人身财产安全和工作顺利进行。
　　办公大楼保安工作的基本范围有以下5个方面：
　
　　(1)中心监控

　　现代传媒业办公大楼一般都装有中央监视系统，可通过电视画面随时了解大楼各层面、各部位的情况。中心监控室是办公大楼保安工作的心脏，如发现异常情况，应立刻指示有关人员采取相应措施。
　　
　　(2)前大门警卫
　　
　　前大门警卫既是保安工作的一个方面，同时又是大楼前台服务工作的一部分，因而兼有安全保卫和大楼服务双重任务。
　　办公大楼前大门警卫工作主要有以下5项：

　　①按时开启、关闭大门；
　　②在规定的区域(或位置)站立，保持正确姿势，精神饱满，面带微笑地迎送客人，主动、热情、礼貌地回答客人的问讯；
　　③阻止无关人员(包括自行要求参观者)和衣冠不整者进入大楼，以保证大楼秩序井然；
　　④盘问形迹可疑人员，并立即向上级报告，同时与中心监控室和巡逻人员取得联系，以便配合行动；
　　⑤上下班高峰时间，维持大厅电梯口秩序，提醒客户保管好随身携带的物品。
　　
　　前大门警卫是办公大楼的服务管理形象的直接体现，因此，执勤人员的仪表要求比较严格，一般要求按季统一换装上岗，穿黑皮鞋，戴帽子，系领带，不准穿高领毛衣和留长发。

　　(3)后大门警卫

　　如前所述，传媒业办公大楼内的办公人员大多为中高级职员，自备汽车较多，办公大楼又大多为高层建筑，因而汽车出入十分繁忙，办公大楼的后门就是专供汽车进出的。

　　办公大楼后大门警卫的任务是保持通道口畅通，为车辆进出提供方便，并做好安全保卫工作。

　　后大门警卫工作主要有以下4项：

　　①早晚上下班高峰时间，执勤人员必须在指定位置指挥车辆有秩序地进出、停放，指挥时立姿要端正，手势要清楚。
　　②定时巡视停车场的各个部位，检查车辆停放情况和有否外人进入，确保车辆出入方便和场内安全。
　　③严格检查运出货物的出门证。
　　④阻止无关人员从后门进入大楼，发现形迹可疑人员立即向控制中心报告。

　　由于后大门车辆进出频繁，因而执勤人员通常执行白天12小时站立服务制度。

　　(4)大楼巡逻
　　传媒业办公大楼巡逻队的日常工作就是进行例行巡逻。大楼巡逻有规定的路线和程序，如巡逻队员集中后坐电梯到大楼最高层，先在楼顶平台巡视一周，再通过大楼消防通道逐层向下巡逻。每层楼面也有事先规定的巡逻线路，不能有死角。大楼巡逻有规定的次数与时间。
　　大楼巡逻的任务主要有以下两项：
　　一是检查各楼面消防楼梯内是否有闲杂人员和违反治安的人与事。如遇前者，先将其工作单位和姓名记下，然后送出大楼，如遇后者，立即与控制中心联系，并采取相应措施。尤其是晚上去楼面时，需要及时发现和制止撬窃行为。
　　二是留意各楼面消防器材和设施是否完好到位，发现问题及时报告，及时发现和消除火灾隐患。

　　除了日常的例行巡逻外，巡逻队还作为一支机动队伍直接由监控中心指挥，一旦接到调度命令，立刻赶赴指定地点，应付紧急情况。

　　(5)消防
　　消防也是办公大楼安全保卫工作的重要内容之一。除了前面讲到的巡逻队应留意消防器材和及时消除火灾隐患外，办公大楼都配备专职和兼职消防人员。

　　传媒业办公大楼专职消防人员的工作主要有以下4项：
　　①经常检查消防器材设备是否完好，是否放置在指定位置，消防楼梯是否畅通。
　　②经常向承租客商宣传消防知识，及时提出意见和建议，消除火灾隐患。
　
　　③发生火灾或火警苗子时，赶赴现场帮助指挥，疏散客商，组织灭救。
　　④定期组织大楼消防演练。

　　3.设备管理

　　传媒业办公大楼的管理是指大楼设备的操作、安装、维修与保养。设备管理的任务是保证办公大楼通讯网络、供水、供电、供气、通风、冷暖空调及排污等设施系统的正常运行。随着传媒业办公大楼现代化、智能化，所装备的设备越来越多、越来越先进，办公大楼的设备管理工作就越来越复杂，要求也越来越高。

　　办公大楼的设备管理工作基本上设置以下几个岗位：

　　(1)通讯、电气设备安装维修。办公大楼需要配置专门的通讯设备维修管理人员和电工，他们的任务是及时安装和维修通讯设备、照明等电气设备，按时保养、检修配用发射系统、发电机等动力电气设备，以保证大楼的整个通讯发射系统、电气系统处于完好的工作状态。
　　(2)中央空调设备管理。前面讲过传媒业办公大楼一般都装有中央空调设备，空调设备管理需要专门的技术，所以大楼管理机构必须配备专职空调管理人员。空调管理人员的工作职责，是对制冷机器和制冷系统进行操作和检修，及时排除隐患，确保空调正常工作，为大楼传送冷(暖)风。季节变换时，空调工需做好空调机机能变换调试和保养工作。

　　(3)锅炉与水处理操作管理。传媒业办公大楼要向承租客商供应饮用熟水，因而必须装备锅炉和安排锅炉工。办公大楼饮水要求高，因而管理机构一般都设有专门的水质化验室，定时检查水质，如投放药剂，非化验人员未经许可不得进入化验室。
　　(4)管道系统管理。管道管理的任务是保证传媒业办公大楼用水的正常供应。由于大楼人多，各方面耗水量很大，因而管道管理的工作比较繁重，大楼的生活用水水箱需要定期(一般为一年一次)清洗，以保证大楼饮水水质清洁。大楼内热水器中的净水过滤器每年要调换，热水箱同时要清洗，以保证大楼饮水达到卫生标准。大楼各层面盥洗室内水盆、水笼头要不定期检修，马桶、便斗设备要保证完好，水流畅通，便于日常使用。大楼中消防系统、空调系统、生活用水系统的管道、开关阀门需定期保养和维修，以保证其始终处于正常状态。为了防汛、防台，还需保证落水管道畅通、排水系统完好。
　　　　(5)污水处理。传媒业办公大楼每天要排放大量的污水(包括粪便)，因而都配备污水处理设施和管理人员。污水处理人员的任务，就是用专门设备对大楼的污水进行处理，使之达到国家污水排放标准，并定时配合环卫单位运走粪便和泥浆。

　　4.清洁卫生
　　传媒业办公大楼的清洁卫生工作也是十分重要的。搞好清洁卫生，旨在为客商提供良好的工作环境，树立办公大楼的良好形象，从而达到提高办公大楼声誉和经济效益的目的。
　　办公大楼清洁人员工作安排一般实行“四定”制度，即定人、定点、定时、定责。清洁人员要定时打扫指定的区域，并保证该区域达到卫生标准。
　　办公大楼清洁卫生工作，应按照大楼各个部位的具体情况提出要求。
　　(1)大厅。它是办公大楼的门面，清洁卫生工作要求较高。大理石地面要不间断地保养，以保持光亮。四周大理石壁面和玻璃墙门需每日清洗，保持净亮。前后厅、石梯要经常打扫，定时清洗，保持干净。绿化植物需经常清扫。保护叶上无浮灰，盆内无垃圾。

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