国外最新物业管理形式

 

国外最新物业管理形式
　　　　　　　　

    国际传播媒介行业，简称国际传媒业，是包括广播、电影电视、音像制作、出版、报刊等精神生产机构与工商业相交叉而形成的一种主要生产和传播精神文化产品的行业。西方国家学者又称之为“文化工业”。

　　从历史上看，主要从事精神文化产品生产和传播的传媒业是伴随着市场经济而兴起的。最早建立市场经济的西方国家都有比较发达的传媒业，而西方各国理论家对其功过是非长期争论不休，但对其基本特征：精神生产、传播和商业化，有比较一致的概括，大体上反映在如下几个方面：
　
　　1.传媒业的生产经营以市场为导向，以其精神产品在市场上能否满足消费者的有效需求为目标，不再以某种既定的精神价值为目标。
　
　　2.传媒业生产的精神产品的消费者不再被动地接受特定的精神产品或精神灌输，而是按自己的口味和需要主动地选择某种精神产品。
　
　　3.传媒业的经营者为赢得市场，着力于迎合消费者的口味和情趣，同时又尽力去影响消费者，不断地用“创造的需求”制造出新的口味和需要，并推向社会，着力造就一代代新的精神产品的消费群体。因此，精神产品的推销、新的精神产品的炒作(如炒明星、炒新潮、炒新作)，对传媒业的精神产品的生产和消费具有越来越大的影响。
　
　　4.传媒业各种精神产品及其生产者在市场上竞争激烈，并在竞争中沉浮，竞争的胜败取决于占有市场的份额，因此市场价值(知名度、销量、收视率、经济效益)取代精神价值成为主要的价值衡量尺度，精神产品的命运由其市场价值来决定。

　　5.从微观上看，传媒业的精神生产日渐企业化，不再是个别精神生产者的个体劳作，也不再是单纯直线从事精神创造的知识分子之间的合作，而成为一个由销售牵头的企业。

　　国际传媒业精神生产商业化的后果，西方学术界有两种截然不同的价值评价。一种强调传媒业的商业化使精神生产获得活力，日趋繁荣，并促成文化的普及，精神产品不再为少数贵族所拥有，从而大大有益于全社会的精神文化水平的提高，同时又使精神创造者摆脱意识形态的强制而获得创造的自由，因而大大有益于精神文化的发展。另一种观点则对传媒业商业化的精神生产方式持严厉的批判态度，强调传媒业商业化精神生产方式使精神生产者的人格发生扭曲，沦落为文化市侩，从而使人精神丧失，社会陷入极度的精神贫困和精神危机。

　　战后传媒业商业化的精神生产方式在西方国家的发展势头更烈，借助于强大的物质力量和先进的技术手段，对社会生活的影响日增，其弊端也愈加显露，引起了不少有识之士的忧虑。如美国前国务卿布热津斯基1992年在其新著《失去控制》中指出，以好莱坞影片和电视制作厂家为代表的商业化的大众媒介，出于商业利益，迎合人的最低级本能，倡导颂扬自我满足、自我放纵和贪婪的价值观念，不断传播“自我毁灭的社会伦理”，而市场竞争则使“劣币驱逐良币”的格雷欣法则在文化领域大施其威，其结果造成道德败坏和文化堕落，使社会日益腐败。罗马俱乐部的研究报告《学止无境》则强调，发达国家以金钱为目的的媒介公司，利用其强大的物质和技术力量向不发达国家倾销商业电视的过时节目，提供像镇静剂一般的平庸的精神食粮，以扼杀不发达国家人民的创造精神，使之永远处于落后的地位。

　　在西方，一般传媒机构都有代表其自身价值的标志性不动产，如美国的哥伦比亚广播大楼，英国的泰晤士报大楼，加拿大的多伦多电视台，日本的报业大楼，等等。传媒机构的建筑作为一种不动产是企业的象征和标志，大多是具有先进的通讯设施系统、安保系统和维修养护系统的现代智能化建筑。在西方传媒企业内部，将传媒业务与大楼管理划分为两个截然不同的部门，其中负责物业管理的部门专门从事不动产管理。这个部门利用传媒业的优势，做足物业生意，为所在企业赚得丰厚利润。西方传媒业企业一般把附属名下的物业管理分成附属公寓、购物中心、办公大楼这样几种类型来进行运作。
　　
　　鉴于篇幅，这里着重介绍国际传媒业办公大楼的物业管理运营实务和不动产保险惯例。
　
    二、国际传媒业办公大楼管理技巧
　　(一)传媒业办公大楼的特征
　　办公大楼又称写字楼，原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼。这里办公大楼是指一种被用于出租办公室的收益型房地产。作为收益型房地产办公大楼，可能是所有者自己使用一部分，其余部分用于出租，也可能全部出租。传媒企业为树立企业形象建造大型办公楼，往往自己只使用其中一部分，多余部分用于租赁经营。|

　　办公大楼最初是为了满足社会各行业、各部门联系便捷的需要而产生的，它是商品经济和社会专业化分工发展的产物。办公大楼为社会各行业、各部门提供了集中办公的场所，从而大大缩短了社会各方面人员的空间距离，采掘冶炼、加工、制造、销售代理、广告策划、储运、保险、法律顾问、会计咨询、市场调研等等各类企业机构在同一幢大楼内办公，它们之间的业务完全可以足不出楼，便接洽处理。
　　
　　现代传播媒介办公大楼具有以下三个特征：
　　
　　首先，传播媒介办公大楼大多位居经济信息中心城市。

　　经济中心是指金融中心、贸易中心、货运中心、信息中心。上述四种中心通常是互为补充和统一的。传播媒介企业为贯彻利润原则，追求工业化的大规模、大批量和商业效应，其名下之办公大楼已不再仅仅因为能使社会各行业不出大楼便可见面接洽而得到社会肯定，还以其特有的象征意义和影响为任何一个企业和个人进入激烈的商战前沿阵地，提供必需的工作空间，进入其办公大楼便可以直接步入经济旋涡的中心。在那些位于经济中心城市的传媒业办公大楼里，商人们时刻把握整个经济运行的脉搏，随时观察着变化，一旦发现机会，立刻组织资金作出相应反应。

　　第二，传媒业办公大楼大多为高层建筑。
　　早期传媒业办公大楼大都不超过6层，因为当时砖石结构墙体十分沉重，建筑楼层过高，地基无法承受。直至19世纪末，人们发明了建筑工程的钢框架结构技术，才为高层建筑奠定了基础。1884年美国建成了第一幢高层办公大楼——家庭保险公司大楼。尔后，水泵和电梯技术的发展又推动办公大楼进一步向高层发展。1886～1890年，美国芝加哥相继出现了资本大厦、塔科码大厦和共济会中心，都在16～22层之间。1923年美国修改后的区划法规允许建筑进一步向高空发展，一幢幢摩天大楼相继出现，如黄金大厦73层，帝国大厦102层，世界贸易中心也超过了100层。
　　
　　办公大楼向高层发展是一种普遍现象。在伦敦、东京、香港等所有世界级的经济活动中心，人们都可以看到卓然独立于林立的高层大楼中传媒机构标志性高层建筑的身影。
　　
　　传媒业办公大楼高层化这一特点，决定了它本身的选址十分重要。它不仅要求有区域优势，位于城市中心或黄金地段，而且要求所在位置必须交通十分便捷，必须配有相当面积的停车场，需要宽阔的马路相配合；几十层的办公大楼里面，人员成千上万，没有相应的交通条件来便利上下班、外出联系业务，那是不可想象的。

　　第三，传媒业办公大楼大多为高档次、智能化、现代化建筑。
　　精神产品的流通和消费都有赖于物质的条件。精神产品的传播在当代已经具有极其庞大的规模，延伸到广阔的空间，并且借助于高新技术手段。尤其值得注意的是，微电子与信息产业所开发的最新技术往往迅速运用和装备于传媒业，因而传媒业的办公大楼技术先进、设施精良、造型独特、管理规范。
　　
　　现代传媒业办公大楼概念设计大多出于著名建筑师之手或为著名设计机构之杰作。其建筑外形线条简洁流畅，风格各异，给人以强烈的时代感。大楼的外部，大块的幕墙玻璃镶嵌在铝合金窗框内，不仅最大限度地增大了办公大楼的采光面积，而且整个办公大楼犹如一个透明体，入夜时灯光通明，就像是辉煌的宫殿。

　　传媒业办公大楼建筑的上述特征主要是由以下三个原因形成的：
　　(1)承租客户需求层次高。传媒业办公大楼的承租户主要是一些技术密集、高度专业化、资金效率较高的企业，一些企业的海外派驻机构或企业的首脑部门。这些企业和部门的层次比较高，雇员大多为中高级白领职员，因而通常愿意花较多的租金，进入传媒业这样一类高层次的办公大楼。
　　
　　(2)租赁双方都希望借此树立良好形象。外型雄伟、装饰考究的业高层建筑往往是业主信誉、拥有者富有和事业上成功的象征。传媒业办公大楼所有者或经营人希望通过高大美观的建筑，告诉外界公众自己十分富有且信誉卓著，客户尽可前来承租。承租者同样希望借助传媒业高档化的办公大楼为自己树立良好的形象，而视之为树立企业良好形象的有效途径。一些中小企业在办公大楼内租上一间办公室，精心装修一番，为自己创造一个高层次的门面。在这种办公室里进行对外接洽活动，无疑会给客户留下一个良好的形象。

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