深圳还在领跑吗?(三)

徐金河:金洲房地产开发有限公司董事长。
时间:6月10日下午
地点:公司办公室
    记者:感谢徐总能够在百忙之中接受我们的采访，作为深圳知名的地产开发商，请您谈一谈当前深圳市物业管理的现状。
徐:说到物业管理，我想深圳的物业管理，特别是近几年，经过政策引导和实践的不断探索，已进入了快速健康发展的轨道。1994年深圳出台了中国第一部物业管理地方性条例法规，1999年全国建设部在深圳召开了会议，并向全国推广深圳物业管理经验与模式，这无不说明深圳的物业管理是成功的。作为国际化大都市，深圳具有多方面的优势，如经济发展的速度，房地产业的活跃，这些都直接或间接的为深圳的物业管理行业的发展提供了平台。而深圳物业管理行业经过了几个阶段的发展，可以说这几个阶段的发展都与房地产业的发展有着一定的关系。因此，站在房地产开发商的角度讲，我觉得当前深圳物业管理现状还是比较乐观的。

记者:深圳是大陆物业管理的发源地，您认为经过了23年的风雨，今天的深圳物业管理在哪一方面依旧领先？哪一方面有了明显的落后？领先的优势是什么？落后的原因是什么？
    徐:物业管理是为了适应市场经济发展的需要，是为了适应涉外商品房业主对高品质生活的追求而产生的。改革开放前期，中国在长期计划经济体制下，房地产这一生产要素退出商品流通领域，与之相关联的房地产管理，也成了一种政府参与的行政事业行为。改革开放后，在邓小平建设有中国特色社会主义理论的指导下，社会主义市场经济体系逐步确立，房地产开发作为国民经济的重要支柱产业，得到了前所未有的发展。作为房地产开发延伸和配套的物业管理，也得到了大发展的历史机遇。80年代初中国第一块土地的拍卖就是在深圳诞生的。因此我想深圳的优势一方面是物业管理的发展较早，这是从历史角度上讲;另一方面，深圳的物业管理也是越做越大，并出现了一些较具有规模的大型物业管理企业，如招商物业、万科物业、中海物业等在全国物业管理企业而言也算是遥遥领先的企业。再者，我觉得深圳的物业管理创新意识还是相对较强的，各自的企业都有不同的管理服务理念，就像招商物业所倡导的是“家在情在”，万科物业所提倡的却是“全心全意全为您”。所以这几方面都是深圳物业管理值得学习和借鉴的。至于落后的一面，我个人认为主要是政府对企业资质的管理上还存在着一定的不足，还有待于完善。如资质的评定、审核和监管。其次就是在行业的管理上，我个人认为应采取更积极的措施，比如行业激励机制，对发现有潜力的物企，政府给予扶持;对混水摸鱼的企业给予取缔。促进行业的规范和运作。再者就是收费问题，物业管理收费，在我的印象中，一直是物业管理企业最大的问题，收多了业主承受不了，收少了物企无法提供更好的服务。而在深圳，并不是每一个住宅区的消费水平都是一样的，但开发的配套设施设备却相差不远（就同样属于一般或中等档次地产开发项目），如果投入同样的后期物业管理成本，而由于资质不够，或其它因素而产生物业管理收费不同，那么就会产生物业管理企业运作失衡。因此，我觉得政府在对物业管理行业收费定价上应听取多方意见或广泛的交流与研究。最后，就是“城中村”的物业管理立法问题。城中村作为深圳这一国际大都市的一个组成部分，它的管理不得不引起政府及房地产、物业管理界的重视。“城中村”也是深圳房地产开发的一个组成部分，但长期以来“城中村”由于没有得到很好的管理，而形成了“脏、乱、差”，成为治安死角，这对整个城市建设也是一种隐患。所以希望政府及物业管理行业、房地产行业共同引起关注，从而探索出“城中村”管理模式。

记者:作为深圳知名的房地产开发商，金洲地产10多年前就开始在深圳开发了一系列的地产项目。因为开发与物业的紧密关系，我们想听听您对深圳23年物业管理从起步到发展的亲身体会？
    徐:1992年金洲地产与当地村委联合开发了金坑山庄（也就是我们今天所称的“城中村”）。在开发的过程中，我们就意识到了后期管理的重要性。因此经协商，公司投入了100多万作为物业管理成本，对小区实施了全面的物业管理。而当时深圳的物业管理也是刚起步不久，有很多实际操作中出现的问题都找不到相应的解决案例，而“城中村”在当时更是没有法律法规可以支持。所以现在回想起来，当时对金坑山庄投入那么大的成本去搞物业管理服务的选择风险性真的太高了。后来经过不断的摸索，我们也得到了一定的经验。现在金坑山庄的出租率高达99%，甚至100%。可以说这是一种成就感，但它却来之不易。因此现在来谈体会，我觉得深圳的物业管理从一无所有发展到现在这样，是令人欣慰的，也是让所有为深圳物业管理付出汗水的管理者们所自豪的。
    在金洲地产10多年来所开发的项目中，我们都十分重视物业管理的规划和建设。如小区的建设小品、小区的文化配套设施设备等等一系列的开发。特别是今年刚开发的一期嘉丽园，在物业管理配套上的投入也是高达几百万，在参加今年房地产交易会上，一期嘉丽园一抢而空，目前二期正在加紧开发之中，这其中可以说也体现了10多年来金洲地产、金洲物业一直坚持“以人为本”的企业文化建设得到了广大金洲业主及住户们的认可与高度赞赏。这也是作为金洲企业管理者经历了深圳物业管理从起步到发展的最大体会。

记者:金洲地产在今后的开发过程中，对物业管理将有什么新的需求？您是否会寻找与内地一些知名的物企共同合作？
   徐:金洲地产在今后的开发中，将会继往开来，将金洲企业良好的历史文化进一步伸展，进一步倡导人文理念，以“健康生活为本”为开发理念，因此对物业管理上的要求也将会追求向业主提供更深层次的服务和管理。对于内地知名物企，我是略知一二，像上海的陆家嘴物业管理有限公司、北京保利物业管理有限公司等等，我觉得这些企业相对于深圳一些知名的物企有各自的特色和优点。那么在今后，如果有机会，我也很愿意多方面接触更多的一些国内外知名物企。俗语说:生意没做成也可以做朋友嘛！我可以向他们取经，向他们学习啊！！
[在采访结束后，徐总对《现代物业》杂志给予很高的评价，在此我们表示感谢！]

本刊编后记:
改革开放的二十年，深圳物业管理行业得到了蓬勃发展，尤其是近十年来深圳的物业管理更是取得了令人瞩目的成绩，其成功的经验已被推广到祖国的大江南北，对全国物业管理工作的开展起到了良好的促进作用，奠定了深圳在物业管理中的地位。
  《物业管理条例》的颁布确定了物业管理行业的法律地位，同时也标志着我国物业管理行业已经步入了法制化、规范化发展的新时期。走在行业的十字路口，面对新的历史机遇以及全国各地物业管理的蓬勃发展、后来居上的新局面，深圳物业管理还是一枝独秀吗？所有的物业管理者，我们应该何去何从？
    深圳还在领跑吗？也许没有人能告诉我们答案，也许我们永远也不能知道答案，也许我们根本就没有必要找到这个答案！我们需要的，是记住中国物业管理的历史，看到物业管理者的勤奋和努力，牢记我们的社会使命，和直面我们需要改进的不足。
                  深圳物业管理23年备忘录

1、1981年3月，为了适应涉外商品房业主、住户对高品质生活的追求，深圳市房地产管理局房地产公司借鉴香港和国外的经验，在合资开发的深圳第一个涉外商品房工程——东湖丽苑，成立了全国第一家物业管理企业——深圳市物业管理公司。
2、1993年6月，为了适应市场经济发展的需要，进一步改革政府管理物业管理行业的体制，深圳成立了全国第一家物业管理协会。
3、1994年6月，在总结多年实践的基础上，深圳市人大颁发了全国物业管理第一部地方性法规《深圳经济住宅区物业管理条例》。
4、1996年12月，深圳市住宅局率先推出鹿丹村向社会公开招聘物业管理公司，开启了全国物业管理市场化运作的序幕。
5、1999年，建设部在深圳召开全国物业管理工作会议向全国推广深圳物业管理经验与模式，奠定了深圳物业管理在全国物业管理业的地位。