一、国内物业管理发展形势喜人，但遇到的问题也不容忽视。从现行物业管理模式入手去寻找解决问题的思路、方法，也许是比较务实的做法。
经过近20年的发展，国内的物业管理已从沿海开放城市向内地延伸，逐渐成为一门新兴行业，并形成了具有中国特色的物业管理模式。国发［1998］23号文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中明确提出了“建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制”的要求。从某种意义上说，这就为现行的物业管理模式定了性。而在国内物业管理发源地的深圳，早在1993年前后就总结性地提出了“社会化、专业化、一体化”和“招投标”即通常所说的“三化一招标”物业管理模式的概念。
所谓“模式”，就是指可以普遍推广或被他人借鉴的标准样式。从国内物业管理的发展历程来看，深圳的物业管理实践正是形成国内物业管理模式的要素之一，有很多开创性、标志性的举措。
时至今日，深圳物业管理在全国的影响无需多言，全国物业管理的蓬勃发展之势更令人欣喜。据初步统计，目前全国已有物业管理企业12000多家，从业人员近150万人。物业管理已成为一朝阳产业。
与此同时，物业管理遇到的问题也逐渐增多，物业管理行业普遍效益不高，物业管理企业经常成为各种纷纠和索赔的对象等等。产生庑┪侍獾脑虼幼芴迳峡词欠ㄖ撇唤∪娣恫幻魅罚臀镆倒芾肀旧砝此担颐撬坪跤Ω么悠湓赐贰镆倒芾怼澳Ｊ健弊叛郏员惴⑾治侍獾闹⒔幔业角惺悼尚械慕饩霭旆ā秸厩逶础?br>二、现行物业管理模式的起源有较强的“特事特办”的味道，这种“特殊性”因为有着优越性而逐渐推广开来，成为了普遍性。
国内物业管理始于深圳，是改革开放的产物。1979年12月31日，由“深圳市房地产管理局地产公司（深房集团前身）”与“香港妙丽集团地产部”合资兴建的东湖丽苑小区开工，这是深圳第一个涉外商品房工程。该小区的业主多为港、澳同胞和海外侨胞，因此，对该小区的管理成了问题：传统的房屋管理模式既不适合涉外商品房的性质，也不能满足这些业主对居住安全、舒适、方便、文明的要求，对房产保值、增值的要求。于是，当时的深圳市房地产管理局决定借鉴香港等地的经验，成立物业管理公司。1981年3月，深圳市物业管理公司由深圳市编制委员会批准成立。这是国内第一家物业管理公司。
1981年9月，东湖丽苑小区的216套商品住宅交付使用，东湖丽苑管理处同时成立。根据当时涉外商品房的特殊情况以及城市管理的现状，东湖丽苑管理处的业务范围相对独立和宽泛，包括对住宅小区的房屋维修，市政、环卫、绿化、消防、治安、供水、供电等的管理，以及为业主提供代缴水电费、代办房产证以及其他与生活相关的服务。可以说，涉外商品房引进物业管理有极强的“特事特办”的性质，业主和住户不出小区就能解决几乎所有与居住、生活有关的问题。
在当时各种社会配套服务及规范都严重缺乏的情况下，物业管理单位进行的综合一体化的管理与服务确实为涉外商品房的业主提供了安居的保障和方便，对吸引外资及外商有积极作用。
1988年深圳开始实施的住房制度改革为物业管理这一新型管理模式的推广提供了广阔的空间，房改配套细则之一的“住宅区管理细则”实际上为物业管理在安居房住宅区的实施提供了政策依据。园岭、景贝等12个公产房住宅区的房管所（站）全部改为屋村管理处；1990年10月，深圳市房管局在新建的莲花二村住宅小区吸取涉外商品房住宅区的管理经验推行“一体化”综合管理；1993底至1994年初，深圳市住宅局在莲花北村实行物业管理的内部招投标；1996年，则将安居房老住宅区鹿丹村的物业管理权在社会上公开招标。至此，“社会化、专业化、一体化”、“招投标”的“三化一招标”深圳物业管理模式初步形成。
三、现行物业管理模式的优越性起初主要表现在经济方面，但随着物业管理的发展其社会价值日渐明显，并将影响到城市基层管理的体制及其运作。
从经济的观点看，物业管理及其“三化一招标”的模式产生的原动力是“需求”，是“市场”。改革开放为其提供了契机、保障。正因为它适应了市场的需求，才得以不断发展、壮大和推广。由最早的涉外商品房住宅区，逐渐推广到一般商品房住宅区，再到原公产房住宅区；由住宅逐渐推广到工业区、商厦、写字楼，再到目前的机关、学校、医院、车站、码头等公建设施；由沿海开放城市逐渐推广到内地主要大中城市；由目前的中心城市推广到边远地区的城市……物业管理诚如星星之火，已成燎原之势。
物业管理的另一进步意义是对传统房屋管理的全面改革和机制转换，主要表现在：改事业性质的福利型、亏损型管理为企业性质的货币化、经营型管理；改多头、条条分割式管理为一体化的综合管理；改被动、消极的管理为主动的、积极的管理等。物业管理使国家逐步摆脱了长期无限投入维修、养护资金的负担，并形成一个新兴行业，创造了产值，也创造了税收。物业管理使住户（业主）得到了良好的居住、生活和工作环境，使物业得以保值甚至增值。
面对物业管理蓬勃发展之势，我们也应冷静地看到，正是服务业，尤其是与普通百姓切身利益息息相关的管理、服务相当欠缺、落后，才使得物业管理发展的空间相当宽泛。马克思说“人是社会关系的总和”，我们能否以人的社会关系的丰富程度来透视社会的发展程度呢？
在计划经济时代，人们的社会关系是单一而稳定的，相互之间的关系也是封闭或分割的，这不但制约了个人的发展，也使社会的发展受到束缚。从某种意义上说，这也是“封建”，是最大的封建。社会发展要求解放人性，提倡健康丰盛的人生，首先就应从打破束缚人的单一的社会关系入手，扩展人们生存、生活的空间。
物业管理从某种意义上来说打破了过去人们在“住”的问题上对单位或政府的过分依赖，有了自主权和选择权，人们诸多居住、生活方面的潜在需求也因此而成为有效需求。这就是市场的好处。
另一方面，当人们的自主权得以保障之后，人们的主人翁意识也进一步加强：关心自己居住、生活和工作的环境，关心与自己的利益相关的外部情况。于是，业主委员会产生了，业主自治成为可能。
在此基础上，“社区”的要领逐渐形成，“社区管理”已提上日程。这必将对未来城市的管理产生重大影响。
四、物业管理遇到的问题主要有职责的界定，业主委员会的地位和作用问题，以及行业的效益普遍不高等，这些都影响到行业的健康发展。
物业管理的发展机遇与挑战并存。眼下是物业管理发展最快的时候，也是问题最多的时候，这些问题可以大致归结为以下几类：
一是物业管理的职责界定问题。现行物业管理的职责不但包括房屋、设施、设备的维修和养护，还包括对环境的保护和保持，如清洁、绿化、卫生、防止噪音等；也包括物业小区的安全和秩序的管理，更包括许多社区服务、社区文化，另外有的还承担了许多行政职能和居委会的职能等。总之，物业管理几乎到了无所不包的程度。既然管了这么多的事，哪一样出现问题都会找管理单位，所以就有了在小区里发生凶杀案，受害人家属以缴纳管理费而向管理单位索赔的事件；也有丢失车辆让管理单位赔偿的案例，甚至一些业主意外受损，以管理不善为由而向管理单位要求赔偿。费些精力和嘴皮就能应付过去的问题多些尚无大碍，但大的索赔案若有一两起，就足以让管理单位关门倒闭，物业管理单位几乎进入了“雷区”。
二是物业管理企业效益普遍不好的问题。据初步统计，物业管理企业真正靠自身管理业务而生存的比重很小。许多物业管理企业或是依靠上级单位、开发商的支持而存在，或靠其它经营活动来维系生存，主业却不是主要收入来源。尤其是管理老物业的企业，需要不断增加投入的人力、物力和财力，才能保证物业功能的正常发挥，才能使物业长一些时间保值，减慢其贬值的速度，但管理费却随时间推移产生实质上的下降。这样一个逆向的经营过程，只会令管理单位雪上加霜。
按照市场经济的规律，当一个行业的利润少于社会的平均利润时，社会资源的投向就会从该行业中转移出去。事实上这几年物业管理却在“微利”的呐喊中茁壮成长，原因在哪里？看来，物业管理企业的伸缩空间一定是有的。
三是业主委员会在物业管理中的地位和作用问题。
现在物业管理遇到的许多问题与业主委员会是分不开的，业主委员会权力泛化与形同虚设是存在的两个极端问题。权力泛化，使物业管理单位无所适从，经常处于被动、挨打的局面。业主委员会可以直接干涉管理事务，甚至拒交管理费、随便炒物业管理单位鱿鱼或集体上访等等；形同虚设又令物业管理单位缺少约束，服务的质量得不到保证，价格（管理费）却居高不下，严重侵害了业主的利益。
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