高校物业管理探讨

高校物业管理探讨

中山大学后勤集团郭钦祥

随着全国高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业管理工作也日显突出和重要，改革的步伐也随之逐步加快。高校物业管理的对象主要有四大方面，即：学生生活区、教工住宅区、教学区和新校区的综合管理。其主要工作是房屋的管理、保养与维护，水电、消防等公共设施的管理、保养与维护，道路交通的管理与疏导，停车场的管理，园林绿化与保洁，社区秩序与安全，社区文化等。以下就学生生活区和教工住宅区的物业管理作探讨研究。

一、学生生活区的管理

学生宿舍是广大学生日常生活、学习、娱乐的主要场所，是学生的家，可以说其管理状况的优劣直接关系到学生的学习环境、人身安全以及身心健康等切身利益。如何为莘莘学子们营造一个温馨的家，我们认为应做好如下三个方面的工作：

（一）建立规范的质量管理体系，从制度上保证学生公寓的有效管理。凡有条件的学生公寓管理单位，建议引入1509001：2000版质量认证，使学生公寓的管理、服务达到高标准，让学生在公寓享受星级的服务。具体表现为：

1、建立一套行之有效的管理规程，比如：员工手册、人事管理制度、岗位职责、员工考核及奖罚规定、管理目标考核评审办法等。

2、建立一套有效的控制程序，比如：文件控制、质量记录控制、管理评审控制、人力资源控制、基础设施与工作环境控制、服务实现的策划与控制、与顾客有关的过程控制、采购控制、外包业务控制、顾客财产控制、不合格服务控制、顾客投诉处理控制、纠正措施控制、预防措施控制等。

3、建立完善的维修工作规程，比如：顾客报修处理工作规程，公寓设备、设施运行、保养、维修工作规程，消防设备操作规程以及仓库管理制度等。

4、制定完善的行政工作规程，比如：会议制度，合同管理制度，培训管理制度，办公环境管理制度，分包服务管理规定，文件管理制度以及采购管理制度。

5、制定公寓区工作规程，比如：床位分配与安排管理规定，生活秩序管理规定，水电管理规定，家具管理规定，住宿收费管理规定，作息制度，标识管理规定，服务质量检查管理规定，学生投诉处理管理规定，回访学生管理规定，突发事件或异常情况处理规程，学生住宿与毕业离校管理工作规程，热水开水房管理规程，公寓区消防安全管理规程，公寓洗衣、保洁管理规程等。

（二）学生公寓文化建设

在按照1509001：2000版要求认真做好日常管理、服务工作的同时，学生公寓还需要抓好公寓文化建设。

1．为方便广大学生的学习、交流娱乐和亲朋来访，最好在每栋宿舍配备文化室，可设课桌、电视、报刊杂志等基本设施。 2 ．宣传、发动学生积极参与定期、不定期的公寓内务评比等活动，并对优胜宿舍进行表彰和奖励。

3．规范公寓周围和内部标识，室内外增设盆景绿化、美化公寓环境。

4．要求管理员温馨提示与问候，比如：在天气寒冷时，问声“您好！衣服穿够了吗？”；同学下课时，问声“肚子饿了吧？”;晚自习回来时，问候一声“您好，辛苦了，早点睡觉”；下雨时，提醒同学“您带伞了吗？”… …以及设立天气预报等温馨提示，于细微处体现对学生的关爱。

5．积极配合学校团委、学生处等部门做好学生心理辅导室（心灵之约）的相关工作。

6．聘请学生为公寓管理助理，参与学生宿舍的管理过程。

7．有条件的可考虑设立学生公寓小报，鼓励学生发表各类文章，以可以对学生公寓的管理和服务提出意见和建议，从而加强管理部门和学生之间的沟通。

（三）管理队伍建设

1．提高标准配备管理干部队伍，不断引进学士、硕士等高学历人才充实管理队伍，不断提升管理水平。

2．坚持招聘年轻的中专、大专以上学历人才，并通过竞争上岗，使管理员、区域主管更年轻化，更具专业、更贴近学生，从而使管理服务水平不断得到升华。

3．结合学生公寓特点组织培养一支公寓专业保洁队伍和综合维修队伍以及日常保安、消防队伍。

4．加快公寓智能化建设，不断投入安装监控系统和公寓出入刷卡系统（或指模识别系统），采用“智能化设施＋流动保安巡逻＋管理员巡查”模式，确保学生公寓安全。

二、教工住宅区的管理

很多高校的教工住宅都是福利分房，一般都建在校园范围内。以往是由学校实行一般性的行政管理。房改后各高校对教工住宅管理不一，我们认为对高校教工住宅实行专业规范的物业管理，可以考虑从以下几个方面着手：

（一）住宅区的改造：

由于原住宅不具备规范的商品房基本条件，为此在实行物业管理时应首先对住宅区进行必要的改造，完善相应的设施。有条件的学校可适当送嫁妆（拨付一定的经费进行各方面的改造），使教工住宅区基本形成相对规范的小区，比如：

1．旧住宅（公共部分）、旧道路：进行维修、翻新。

2．合理调整、改造，补充水电、消防等公共设施。

3．补充、更新园林绿化，整治卫生死角。

4．交通管理设施：进行必要的投入、改造。

5．停车场规划与建设：鉴于场地紧张、历史欠帐、配套不足等因素，特别要结合小区改造的有利时机，统筹规划，充分利用现有条件抓好生态停车场的规划与建设，从而有效缓解小区停车难问题，同时消除乱停乱放现象。有条件的学校可以考虑地下停车场的建设，以解决住户车辆的停放与保管问题。

6．小区智能化建设与管理：小区智能化管理是物业管理实现优质高效的基本条件和必然趋势，针对高校高素质居民的特点及对安全、效率的迫切需求，高校教工住宅区智能化建设刻不容缓。

（二）管理模式

根据各高校特点可分校内物业管理队伍管理和聘请社会专业物业管理队伍管理两种模式。

1．自身管理队伍管理模式：通过对原有房管后勤队伍的整合、培训和引进部分专业管理人员，逐步向专业物业管理公司靠拢（取得物业管理资质），进行规范物业管理。该模式比较适合历史悠久的老校区，因为已有一批经验丰富又熟悉学校情况的在编职工，对这批职工队伍加以整合，培训提高，是完全可以做好的，同时也解决了老职工就业的岗位问题，能有效稳定后勤职工队伍，使学校资产保值乃至增值。

2．通过招投标方式引进社会专业物业管理公司管理模式，这种模式，适合原后勤职工队伍员工少，但管理又较薄弱的学校，或者是新的校区。该模式一步到位，从发展来看是必然趋势，但在这过程中，前期投入较大，资产能否保值，还有待研究，同时还要有一个较强而有力的业主委员会为学校分忧和为业户办事，才能磨合到位。

高校的物业管理，是一个综合性的管理，各高校情况千差万别，很难用统一的管理模式。但高校的物业一定要针对高校的特点进行管理，这是毋庸置疑的。