5、 经营模式：从租售并举到纯物业经营
在世界范围内商业物业的经营模式中，我们可以大致地分为三种模式：一是纯销售模式；二是租售并举；三是纯物业经营。这三种模式也是物业经营模式发展的三个阶段，在商业地产刚兴起的时候，开发商怀着把钱先装到口袋再说的心理，为了快速套现，通常采取纯销售的模式，但是它明显不能体现出商业物业价值，是商业地产在极不成熟阶段的过渡产物；第二阶段的操作模式中开发商根据前期制定的销售比例和招商情况进行二度调控，划定销售范围，并明确经营范围和法律手续，同时，对于大部分物业仍然采取出租模式，以便在资金回收相对平衡的条件下保持物业的持续经营，开发商能够通过产权出售和租金收益来双重获取利润。第三阶段是商业地产发展到较为成熟阶段的必然产物，在欧美国家采用较多，开发商在物业前期依靠合理的商业运作，获取稳定的租金收益，经过若干年的正常经营，或包装上市或通过资产评估而获得金融机构的贷款，或将部分产权出售以套现，但此阶段的售价已经远远高于物业经营前期的价格了。
租售并举是目前中国大部分开发商运用的经营模式，应该说，在现阶段的经济环境和城市发展情况下，这种操作模式较为灵活而且能更好地满足开发商的利润获取要求。但是它也存在一定弊端，因为在租售比例的控制上，很多开发商往往把握不住火候，通常来说租售比例应该控制在7：3之内才能较好地维持资金回笼和持续物业经营，如果出售的比例太高，而且投资成分太大，经过混乱的易手后，将会造成商业形态无法统一协调，由此影响商铺的入主绿，这样不仅使业主的产业无力增值，同时也使出租能力下降，从而使项目难以稳定经营。因此，中国的商业地产开发者和经营者为了发展必将不断地提高自己的商业运作能力，从而使纯物业经营模式成为可能，因为这种模式最重要的在于前期的商业运作，只有这个阶段成功了，后续的经营才能维系，并在经营增值后才会由于有多种处理方式而使抗风险能力明显提高，这是商业地产成熟的表现，也是商业地产发展的必然趋势。
6、 管理模式：从低端管理到专业外包管理
从目前国内的商业地产状况来看，商业物业的管理无疑是一个致命的软肋，有很多商业地产占据黄金地段，人流量也很大，但是却只见开张的一段时间里红红火火，不久后便出现了商户撤柜、业主停租的状态，偌大的商场却门可罗雀。
从现有的商业物业管理队伍中，我们可以看到很少有专业管理人员，大部分都是由住宅物业管理人员兼管，而很多物业公司还是开发商自己旗下的分支公司。住宅物业和商业物业在管理上是具有明显区别的两种管理形态，商业物业要求管理人员对经济、管理特别是零售行业及特许经营行业都具有专业完善的知识，同时还要具有很强的商业网点和零售点的整合能力，而且对于商业物业来说，从后勤支持到供应链运输，从物品储存到清仓促销各个方面都需要有专业人员才能更好地执行，而一旦其中有环节出错，带来的影响将会是不可估量的。
在2003年的管理关键字中，外包成为了一个重要字眼，因为外包以其有效降低成本、增强企业的核心竞争力等特性成为越来越多企业采取的一项重要商业措施。在商业物业发展的同时，国外在这方面的经营管理人才获得了快速发展，而国内也有部分专业经营管理团队逐渐成熟起来，开发商应该积极转变观念，利用外包管理的方式将商业物业的管理水平提高，以保证物业的永续经营。
7、 营销模式：从概念营销到回归产品及区位
商业地产的营销是一个从产品到概念再回归产品的过程，具体地说，商业地产在初级阶段推广过程中仅仅停留在产品本身，并且只是做蜻蜓点水的表面工作，其推广思路的展开，是围绕着商铺的支持点而发生延伸并从中去寻找商铺本身的特质，这种营销模式朴实无华，显得比较单薄，但对于一些低端商业物业却仍然是比较有效的方法；在商业地产较为成熟的阶段，营销工作者将商铺和概念相互结合起来，使其产品附上一定的概念价值，这种营销模式往往在概念上做足功夫，对产品本身的描述却显得较为含糊，不能完全体现出商铺的投资价值，虽然能吸引部分经营者和投资者，但是如果概念和产品本身的结合不够紧密，而且产品根本无法支撑这个概念的话，将对此项目产生极其不利的影响。
现阶段很多商业物业的营销停留在概念营销阶段，但是从其发展轨迹来看，和住宅地产一样，最后营销仍然要回归产品，而且商业地产除了要考虑其自身的商业结构外，对于区位环境的分析更为重要，只有通过客观的分析和详实的数据来展现项目的升值空间和潜力，日益理性的投资者才会认可该项目。
另外，商业地产的前提是“本土化”，必须通过准确的时间调研和消费力评估，才能有效进行项目自身的开发、运作和发展。
8、 招商模式：从粗放招商到统筹策划
我们在前面的分析中谈到，目前商业地产的经营模式是租售并举，虽然有大部分开发商认识到出租商铺是物业增值的重要手段，但是现实仍然存在的问题是在招商过程中的混乱和粗放。
很多开发商在招商之前并没有一个很明确的商业规划和招商策划，其认识仍然停留在只要能招到商就一定能保证物业经营提高物业价值的阶段，因此行业中大量存在“为招商而招商”的现象，在地域上全面撒网，在行业上交叉吸收，缺乏通盘的商业组合和商户经营范围部署，其结果必将为后期的经营和管理带来大量隐患。
集约经营和互补经营是商业形态中较受欢迎的形式，因此，开发商在进行招商之前，应该对本区域的商业形态进行全面的调查和研究，对消费者的消费能力、消费层次、消费规模进行通盘分析，以顾客为导向，最终确定项目的商业主题，然后对主题的产业链进行分析，以确定在本项目内的商户范畴，然后在招商的过程中遵循严格控制和灵活调整的原则，最大限度地维持项目的利好经营。
9、 赢利模式：由静态收益到动态收益
商业地产的赢利模式总体而言是“通过物业资源创造价值，借助商家资源实现价值”。在商业地产的价值链中，高端商业供应链的增值由房地产开发商实现，中端商业管理供应链的增值由商业经营管理公司实现，终端商品销售链的增值由商家实现。因此，物业资源的升值，就成为商业地产项目租售环节的重要增值手段。
在目前的商业地产中，开发商为了尽快回笼资金，减少资金压力，因此非常重视销售，并以此作为主要的赢利模式，其实这是一个发展弊端，因为虽然开发商赚取了物业本身的价值，却失去了物业资源固有的土地价值，而且在这个销售过程中，投资的比例占据了很大部分，这就使市场混乱，商业形态无法控制，甚至是空置率上升，导致后期租赁缺乏资源，难以形成商业效应，使项目开发难以为城市服务，又对开发商的持续发展设置了重大的障碍，这种与商业物业依靠持久经营获得的动态收益宗旨背道而驰。
这种追求销售以快速回笼资金而忽视项目长远持续经营和发展的收益模式被称为静态收益，因为它只在销售过程中获取一次性收益，由此失去了物业价值；而与之相对应的主要依靠物业经营营造出良好商业氛围从而使项目持续获得物业价值的收益模式为动态收益，这种模式虽然资金回笼慢，但是它却既保持了项目的土地价值增值，同时又能持续地获得物业价值收益。只有这种赢利方式才更能促进区域经济发展和开发商的稳定收益。
[ 结语 ]
商业地产能够获得如此快速的发展就说明了它有着肥沃的生存土壤和自身强大的生命力，但是商业地产的超速发展确实带来了一定的隐患和问题，这是商业地产透支青春所带来的必须承受的后果，当然，这也使人们开始正视商业地产的发展问题。这种正视是一种进步，更是一种力量，它能使人们理性地面对激情，冷静地回顾历史，从而总结出经验和教训，并使中国的商业地产进一步发展。
商业地产曾经对城市经济发展起到重要的推动作用，今后它将继续为城市发展和城市格局做出重要的贡献，而中国的商业地产也仍然还处于初级发展阶段，和国外的成熟模式还具有很大的距离。商业地产，任重而道远，只有积极转变观念，把握先进的操作模式，才可能在未来的路上走得更快更稳！
作者：李贵平
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