机关事业单位推行物业管理若干问题的思考

　　规范发展物业管理工作，独立进入市场，实行企业化管理，专业化组织，规范化经营是“十五”规划关于加快发展服务业的重要内容之一。近年来，机关后勤社会化改革的步伐不断加快，物业管理作为机关后勤社会化改革的重要内容，也取得了一定的进展。据此，通过对甘肃省气象局物业管理中心的工作实践，看到了机关事业单位推行物业管理给后勤改革带来的生机和活力，现就进一步推行机关物业管理的若干问题谈点认识。

一、机关事业单位推行物业管理势在必行
　　物业管理模式最早出现在19世纪60年代工业蓬勃发展的英国，后来普及推广到世界各国。我国大陆最早实行物业管理的是1981年3月10日在深圳涉外住宅小区“怡景花园”成立了物业管理公司。20年来，深圳学习香港和国外的经验，实施物业管理取得了成功并开创了祖国大陆物业管理的先河，物业管理发展迅速，并且社会化、专业化、市场化的物业管理体制初步建立。物业管理的成效不仅关系到业主的生活品质和切身利益，而且关系到机关后勤改革和发展的成效以及开发物业管理企业化品牌形象的延续。随着机关后勤社会化改革的不断深入，物业管理作为机关后勤社会化改革的一项重要内容，必将得到迅速发展和广泛推行。
　　1、推行机关物业管理是后勤社会化改革的客观要求。物业管理是后勤改革的必由之路，物业管理是一种服务，服务需要标准化、上水平。服务是满足顾客需要，供方与顾客之间接触的活动和供方内部活动所产生的结果。
　　机关后勤社会化改革，是当前正在进行的党政机关事业单位机构改革的重要内容。机关后勤社会化改革的实质，就是要突破传统的计划经济体制下，机关行政部门管理后勤的模式，把原有的后勤部门与主体相分离，使之成为第三产业，走向服务市场，以至与社会融合。因此，机关物业管理中心就是按照市场经济的规律和政府机构改革的要求成立的，是把机关行政部门部分经营、服务和保障的内容分离到社会化的物业管理中心，进入市场，实行有偿服务，独立经营，自负盈亏。机关物业管理中心是适应机关体制改革的需要，无论从形式到内容都符合机关后勤社会化改革的要求。
　　2、推行机关物业管理是适应社会主义市场经济体制的需要。物业管理在我国的产生和发展同市场经济的发展有着密切的联系。市场经济的发展是产生物业管理的条件，物业管理是市场经济发展的必然产物，它们是相辅相成，互相促进，共同发展的。市场经济的发展为物业管理创造了条件，物业管理为市场经济充实了内容。随着市场经济的发展，物业管理作为一门独立的产业正在蓬勃兴起。从广义上说，物业管理是指一切有关房地产发展、租赁、销售及售后服务，服务是一种特殊商品，其过程与结果具有一定的确定性；狭义的物业管理是按照合同，对已竣工验收并投入使用的各类房屋建设和所属配套设施及场地以经营方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境（清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护）统一实施专业化管理，向住用人提供多方面的综合服务，是集管理、经营、服务为一体的有偿服务，实行社会化、专业化、企业化经营，其最终是实现社会化、经济环境效益同步发展。由于历史的原因，机关后勤服务保障工作往往由于管理水平低，常常是捧着金碗要饭吃，甚至成为机关的花钱大户，领导不满意，群众有意见，向来是人们关注的焦点。机关推行物业管理，可以充分发挥市场经济的调节优势，优化资源配置，即可以使机关一些闲置资源合理利用，又同社会上的物业公司竞争市场，以最好的服务满足住用人的要求，不但赢得了住用人的供需和信任，而且赢得了市场，摆脱了机关单位因财力紧张而搞不好后勤保障的困境，还可为机关增加新的财源，取得服务和效益双丰收的效果。这就是适应市场经济体制要求给机关后勤管理带来的好处。
　　3、推行机关物业管理是城市社区建设的需要。机关物业管理中心的服务范围，主要是机关办公区和家属居住区。而这个特定区域往往是住宅地一个相对独立的生活“小区”，有办公、购物、休闲、娱乐、卫生、安全保卫等众多的服务内容，可以说是一个小社会，是城市中的一个社区。根据国家社区建设的标准和要求建设好机关大院和家属院，创建“文明单位”、“文明大院”，使之成为“环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的现代化文明小区”。优质服务包括物质文明和精神文明的内容，机关物业管理中心要在社会上有一席之地，在市场上有竞争能力，就必须在“两个文明”建设上都要有所作为，要以优良的作风，提供优质的服务，创造优美的环境，达到促进两个文明建设，实现文明单位的目标。甘肃省气象局物业管理中心坚持服务宗旨，提出了让“领导满意，职工满意，社会满意”的“三满意”服务标准，尽心竭力为住用人提供优质服务，创造优美环境，赢得了内外好评，在他们辛勤努力的工作下，2000年被兰州市城关区评为“精神文明建设暨城市管理工作先进单位”。2001年中国气象局、省文明委员会授予“全省气象系统文明单位暨文明机关”。今年9月，又被省委省政府授予“全省文明系统”，得到了国家气象局领导和本系统职工的好评，创造了良好的社会效益和经济效益。
　　4、推进机关物业管理是对增强职工生活水平不断提高的需要。职工对住房问题的关切从有无转为大小，继而更加关注环境和社区服务。同时，随着房改的深入，广大住户拥有了属于自己的产业，对保持房屋和附属设施的完好，以达到保值、增值的观点也逐步树立，使物业管理的好坏，已经成为居民选购住房考虑的重要因素，物业管理为越来越多的人所接受，其行业地位不断攀升，外部环境逐步改善。

二、物业管理发展中存在的主要问题及面临的困难
物业管理发展中存在的主要问题是：
　　1、法制建设滞后。物业管理涉及物业、业主委员会、物业管理公司之间诸多权利义务关系，尽管这些年来国家和地方出台了一些规范物业管理的法规政策，但目前物业管理中发生的大量矛盾纠纷仍得不到及时解决，司法机关也缺乏法律依据难以及时处理。因此，加快物业管理的立法程序，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为保障行业健康发展的当务之急。
　　2、产权关系不明晰。受产权人的委托实行管理服务，应以产权明晰为管理的基础。但是行业住宅小区房屋的共用部位、共用的设施设备及小区配套的房屋、设施设备、道路、场地等产权界定尚未明确，责、权、利难以界定，给物业管理和收费带来困难。
　　3、建管之间缺乏有效衔接。项目规划设计、施工建设阶段遗留下较多的问题，建与管脱节造成物业管理先天不足。有的工程质量低劣，有的配套设施因超投资计划而不够完善，有的建设单位对物业管理作出不切合实际的承诺，都将给后续的管理带来许多困难。
　　4、业主与物业管理企业双向选择的机制尚未建立。在大多数地区物业管理的市场环境还没有形成一定的气候。业主与物业管理企业双向选择的机制尚未建立，缺乏竞争，市场没有活力，企业没有压力，广大业主没有选择管理者的权利。
　　5、物业管理的收费亟待规范、完善。目前，由于职工工资中还没有足够的住房消费含量，很多地方与物业管理的收费定价主要考虑住户的承受能力，收费标准低于成本核算，物业管理企业亏本经营，举步维艰。也有的物业管理企业存在收费偏高，多收费、少服务的问题，引起住户的不满。
机关推行物业管理，其服务职能没有改变，服务对象也没有改变，只是服务的方式发生了变化，由多年来受计划经济体制影响的机关行政管理行为，立即转向市场经济体制下的物业管理行为。在这个转型过程中，还有许多矛盾和困难，主要表现在以下六个方面：
　　一是思想观念转变困难。机关后勤人员长期在计划经济体制下形成了“优越感”，一下子转变到市场经济条件下的企业员工，这个角色转换使一些员工思维定势不能及时转变，特别是一些老人留恋于“铁饭碗”，认为物业管理是市场行为，风险大，搞不好就要丢饭碗，因而思想顾虑较大。
　　二是起步发展困难重重。机关后勤社会化改革过程中成立的物业管理中心，已由机关“行政事业单位”转换为“企业单位”以后，情况千差万别，大多是规模小、资金少、市场竞争力不强，很难进入市场发展壮大。　　
　　三是行业队伍素质偏低，人才短缺以及缺乏管理经验和技术等。市场的竞争，归根结底是人才的竞争。物业管理作为专业的管理，需要各类高素质的人才。应当有计划、有步骤地加强物业管理人才的培养，努力造就一支懂经营、善管理、有技术、业务精的行业经营管理队伍，因而，促使管理、技术人员专业知识不断更新，促进职工服务技能全面提高的任务非常紧迫。但目前机关物业管理的职业化队伍尚未形成。机关物业管理中心的人员主要来自机关后勤和机关机构改革分流人员，一些人年龄偏大，文化程度偏低，素质状况差异较大，而且员工们还存在着过去那种“坐等服务”、服务态度生硬、服务方式单一等服务质量问题，这样的实体，很难一下子打开市场局面，使物业管理作为专业化的管理。　　

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