商品房物业管理问题探析：当冲突发生时

前几年，北京万科城市花园中曾发生过养犬管理之争，众多业主、住户饲养了各种各样大小不一的宠物犬，尤其是少数住户饲养了大型凶猛犬，使部分住户，尤其是有孩子的住户多了担心与忧虑，而且少数住户在遛犬时不注意卫生的维护，致使公共绿地受到污损，从而引致个别住户在公共部位投放毒物并毒死多条宠物犬。一时间，住户展开争论并分成养犬派与限犬派，限犬派强烈敦促物业公司加强管理，但是物业公司除了依据粗疏的《北京市严格限制养犬规定》外，再无更好的办法，对于何种犬不能养、什么时候不能遛犬、以及对于危险犬应该如何限制等则无从处理。

　　其实，围绕养犬的矛盾在许多小区大量存在，与养犬类似的如拒交物业费、侵占公用楼道等社区公共事务的管理问题也在我们身边时时刻刻发生。那么，当一部分业主的利益与另一部分业主的利益发生冲突、或当业主的利益与物业公司的管理之间发生冲突时，又该如何判定谁是谁非呢？

　　依据之一：法

　　法律

　　目前，我国还没有关于物业管理的法律，正在进行的民法典立法中的《物权法》部分为物业管理提供了最基本、最重要的规则，在通过后将成为物业管理最重要的依据。

　　法规

　　目前正在征求意见的《中华人民共和国物业管理条例》(草案)在通过后将成为第一部关于物业管理的行政法规；北京还没有关于物业管理的地方性法规。

    规章

    主要有建设部在1994年制定颁布了《城市新建住宅小区管理办法》及《城市公有房屋管理规定》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，以及于2001年修改的《城市异产毗连房屋管理规定》。目前北京市关于物业管理的规章主要是《北京市居住小区物业管理办法》。

    法律、法规、规章具备法律拘束力，物业公司及业主、住户必须严格遵守。

    依据之二：物业管理公约

    物业管理公约，北京称之为《物业使用管理维修公约》，香港称之为业主公契(Deeds of mutual convenient)。其地位犹如小区这个区域内的“宪法”，是社区运行的“基本法”。

    物业管理公约是小区管理机构(业主大会或代表大会、业主委员会)存在与运行的基础与依据，是小区业主、住户权利义务的“宪章”，规制小区各个人(包括各业主及业主的继受人、使用人、业主大会、业主委员会、物业公司等)的主要行为，是小区管理的最主要依据。

    物业管理公约既然是个业主之间的契约，就要由各业主共同制定，并共同修改，并且要按照现代多数人决定(重大事项绝对多数决定)、保护少数的民主原则进行修改。

    物业管理公约有几个特点，一是规范的事项是长期的、重大的，二是稳定性，即公约的规范不能经常更改，以便人们熟悉规则、遵行规则；由于公约的修改需要业主大会会议中多数人或绝对多数人同意，因此也不便经常修改。

    依据之三：物业管理委托合同

    上一期文章中，我已介绍了购房人在前期购房签定合同时，已授权委托开发商转委托物业公司进行物业管理，因此开发商在委托合同中确认的业主(购房人)的义务与责任必须由业主承受(当然，开发商滥用权利及恶意赋予的除外)。

    依据之四：物业使用管理规则

    在一个社区的众多事务中，有些属于一般性的事务，比如大件物品进出社区、社区绿地卫生管理、社区公共文体休闲娱乐场所设施的使用管理等，这些事务非常繁多且细碎，与公约规范的事项有所不同，应当以不同的方式确立规矩，这就是公约之下的各项具体使用管理规则存在的必要性与合理性。当大家对于某一事项尚无明晰成熟的管理办法时，业主大会可以在公约中暂不规定，而授权业主委员会或物业公司制订试行性规则。

    规则的制定权仍然源于全体业主，全体业主通过业主大会制定公约及《业主委员会章程》时，可以在公约中授权由业主委员会制定各项具体管理使用规则，或者允许业主委员会授权物业公司制订管理使用规则，当然业主大会自身也可以保留这一权利，由自己制定。但规则不能与公约的规定或原则相抵触。

    依据之五：业主大会及业主委员会的决议

    业主及住户对于物业管理权力机构——业主大会及其常设机构——业主委员会的决议必须遵行。比如，对于一个管理年度开始前业主大会或业主委员会关于增减物业管理服务费标准的决议，或者关于公共维修基金归集的决议，业主必须服从。

    社区物业使用管理的规矩是一个各个层级规范组成的体系，一个动态的、能满足各种需要的规范体系才能保证物业公司“有法可依”，才能保证业主、住户有章可行，一个运行有序、和睦安宁的社区生活才会建立。

    链接：社区公共事务管理相关政策

    城市新建住宅小区管理办法(节选)

    建设部1994年3月23日颁布，1994年4月1日起实施。建设部令第33号

    第五条房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。

    住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。

    第六条住宅小区应当成立住宅小区管理委员会(以下简称管委会)。

    管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。

    第八条物业管理公司的权利：

    (二)依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；

    (三)依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；

    (四)有权制止违反规章制度的行为；

    物业管理公司的义务：

    (一)履行物业管理合同，依法经营；

    第十三条住宅小区内的房地产产权人和使用人，应当遵守小区管理办法，按规定交纳管理费用，不得妨碍、阻挠管理人员履行职责，并有权参与监督住宅小区的管理。

    第十四条房地产产权人和使用人违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失；

    (一)擅自改变小区内土地用途的；

    (二)擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、设备，危及房屋安全的；

    (三)私搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观，噪声扰民的；

    (四)不照章交纳各种费用的。

    城市异产毗连房屋管理规定(节选)

    建设部令第5号，建设部1989年11月21日颁布，1990年1月1日起施行。

    第六条所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。

    所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。

    第七条异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签定书面协议。

    第八条一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。

    第九条凡异产毗连房屋发生自然损坏(因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏)，所需修缮费用依有关原则(主要是根据所有份额，编者注)处理。

    第十一条异产毗连房屋因使用不当造成损坏，由责任人负责。

    第十二条异产毗连房屋的一方所有人或使用人有造成房屋危险行为时，他方有权采取必要措施，防止危险发生：如造成损失，责任方应负责赔偿。

    第十三条异产毗连房屋的一方所有人或使用人超越权利范围，侵害他方权益的，应停止侵害，并赔偿由此而造成的损失。

    北京市严格限制养犬规定(节选)

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