高校房产物业管理创新

高校房产物业管理创新

一、高校房产管理现状
1、   高校房产管理的基本涵义。
     房产管理是高校后勤的房管部门对房屋财产使用权进行的管理工作。房产管理是高校后勤管理的重要组成部分，其目的在于运用科学的管理方法，按照经济规律办事，使房产经常保持良好的状态，延长其使用年限，最大限度地发挥房屋应有的作用。并根据实际条件，尽可能地改善教职工的住房居住条件。

2、   高校房产管理现状。
     1992年以前，高校的教职工住房和地方政府直管公房一样，采取的是低租金、福利性的住房政策，它是与我国当时经济体制相适应的。随着经济体制的改革深化，从1992年开始，高校与地方同步进行提高房租并对教职工发放补贴，实行住房公积金制度的房改动作。
3、   搞好高校房产管理的目的和意义。
     房产管理是高校后勤管理工作中的一项重要任务，直接影响到高校教学、科研、办公和教职工生活。因此，随着我国高等教育事业的蓬勃发展，高校的办学条件和教职工住房得到了明显的改善，妥善地解决好办公用房和教职工住房管理成为后勤管理改革中的一件大事，要做好此项工作，必须充分认识以下几方面：
     （1）   房产的使用和管理是高校后勤工作中的一项极为重要的工作。高校无论是教学、科研、办公还是师生生活都需要一个相对固定的场所。房产的使用和管理，直接关系到高校正常办学和教职工安居乐业。
     （2）   房产的使用和管理是高校搞好勤俭办学的一项极为重要的工作环节。因为高校管理的房产，比任何固定资产量都大得多。加强科学管理，使房屋的使用年限延长若干年，可为高校节约少则几千万多则上亿元资产。因此，房管部门认真地管好、维修好，使用好房屋，对高校整体事业的发展具有重要的作用。
     （3）   房产使用和管理是高校加强廉政建设的一项重要工作。因为房屋的分配、使用和管理是政策性强，涉及到广大教职工切身利益的一项经常性工作。目前，办公用房和教职工住房还不能满足工作需要和教职工生活需要。在这种情况下，房管部门应实事求是 ，秉公办事，进行合理地分配和管理，才能使广大教职工和高校各部门满意。
     目前，传统的实物性福利分房已经停止，从部分城市的高校情况来看，实施住房分配货币化的具体操作办法尚未出台，到底学校今后还分不分房？住房补贴补不补？以前公房出售的"暗补"改为今后购房的"明补"对自己的住房消费有多大影响？今后是否实行真正的货币化分房？这些问题都成了高校教职工普遍关注的问题。
     对待购房问题，高校教职工住房消费观念相对滞后。长期以来，教职工已养成了依赖学校解决住房的习惯，在近几年国家深化住房改革的过程中，人们的住房发生了较大的变化，但距离真正确立住房消费观念还相差很远。许多教职工仍把解决住房、改善住房条件的希望寄托于学校，等、靠、要的思想仍在一部分教职工的头脑存在，思想观念尚不能适应市场经济改革的要求。
     住房消费观念的滞后，高校住房制度改革也就相对滞后，从而带来许多新的矛盾，不利于住房的商品化、社会化，造成买房不如租房，已购房和参加集资购房的教职工享受不到住房补贴和公积金补贴，导致部分已住进地方政府公房和外单位直管房的教职工也向校内要住房，加大了高校住房需求的压力和住房管理的难度。
4、   高校房产售后管理面临的问题。
     随着住房制度改革的不断深入，计划经济条件下的管理体制越来越难以保证房产的正常维护，越来越不能满足人们日益提高的消费需求。特别是公房出售以后，房屋管理面临着许多新情况和新问题。
     （1）   住房产权多元化。原来住房产权单一，都是国有房产，公房出售后产权发生了转移，公房与私房产权交叉，房屋产权结构和产权性质的变化，产生了住房整体要求统一管理与住户的多样性要求之间的矛盾。
     （2）   售后维修问题突出。共用部位和共用设施如何维修、养护和管理，成为公房出售热切关注的问题。
     （3）   小区、院落的环境建设。售前住房的院落的绿化、整治、卫生、保安、配套设施、社区管理靠学校投入，而售后由学校统包的体制逐步解体后，各项管理和服务面临着一个向有偿服务转变的过程。
     （4）   办公用房的使用和管理，执行现行福利租金标准，远远达不到"以租养房"的目的。
     由此可以看出，房改以后房管部门转物业管理企业制后，任务不是减轻了。而是加重了。改革管理模式，强化服务意识，转换管理机制，改革工作方法，是物业管理企业担负起房产管理和社会服务的首要任务。

二、   高校房产管理改革的目标与模式
1、   高校房产管理的改革目标。
     在高校推行住房制度改革，实现住房的社会化和商业化是高校房产管理改革的目标。出售公有住房，实行住房商品化是我国现行住房改革的政策和方向。高校规模在扩大，高等教育事业在不断地发展，学校的用地则越来越紧张。我们既要考虑高校的发展，又要推进住房商品化，不能因为推进住房商品化而制约了学校的发展，又不能只顾考虑学校的发展而忽视教职工的购房愿望。高校可以根据自身的实际情况，教职工的收入状况及其各地方的购房政策，采取鼓励办法，稳步推进住房制度的改革。

2、     高校房产管理向物业管理转制。
     转物业管理企业制为高校公房出售后，传统的公房管理机制不在适用，必须探讨房产的科学化、社会化、专业化管理，逐步推行高校
物业管理，为教职工创造一个安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境。
物业管理是改革开放以来迅速发展的新兴行业，学习、借鉴和研究这种新型的管理 模式和方法，对深化高校后勤体制改革具有中重要的意义。
     高校房产管理向物业管理转制步骤，大致可以分为以下几个步骤：
     一是高校根据自身的实际情况出发，逐步推行物业管理。高校现有的住房大多数状况较差，设施陈旧，环境不甚理想。公房售后的维修养护都要逐步向社会化、专业化的物业管理转变，实行住户自治管理和物业管理企业专业化管理相结合原则，立足实际，形式多样地推行物业化管理。
     二是按规定，出售达到30％以上比例公房，要求成立业委员会或业主管理小组，逐步推行物业管理，具体有两种实施方法和形式：（1）具备一定规模的住宅区，可以由高校自身成立物业管理公司，或选聘物业公司管理。（2）高校在外的零星住房，售后可以委托管理，或由该地段的物业公司进行管理。
     三是高校物业管理要加强统一领导和业务指导，不断规范和提高物业管理水平。根据国家有关物业管理的方针、政策、统一制定高校物业管理的具体政策、办法、收费标准和服务内容，负责指导和参与受聘管理小区的建设设计规划。同时，协调物价部门，规范物业管理收费行为，防止高校房管部门只换牌子，服务不到位的现象。尤其要通过机制转换彻底改变工作作风，提高服务水平。
3、   当前高校房产管理改革的主要模式。
（1）   加快住房商品化、社会化。出售公有住房，加快住房制度改革，根据国家有关文件精神，高校出售公有住房所取得收入，应专户存入银行用作教职工住房再建设，加快实现教职工住房商品化和社会化。
（2）   高校保留优先收购售后房产权。高校发展是长久的，但校园的土地和校舍是有限的，要用有限的资源运作办无限的事业，就必须有长远的战略考虑，使校园土地和校舍能为学校长远发展提供无尽的资源。现在一般高校均规划在校园范围内原则上不再兴建教职工住房。
（3）   实行公有住房租赁制。对于未出售的住房，其产权、调配权属于学校，可继续实行租赁制。租金以标准房租为主，超面积租金、逾期租房租金、临时租房租金等为辅的租金制度，形成以租金作为住房调节的杠杆，用行政、法律手段管理住房的新办法。对于新房，则可以提高公有住房租金，实行新房新租，最后达到成本租金水平。

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