关于物业管理企业走集团化发展道路的构想

关于物业管理企业走集团化发展道路的构想

一、问题的提出

　　据统计，到1998年底，我国的物业管理企业已有12000余家，从业人员达150万人。应当说近二十年来，我国的物业管理从无到有，从南到北，从沿海城市到内地城市，从大城市到中小城市，已有了长足的发展。但是，也应当看到，目前物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小，专业人才少且分散，难以发挥群体功能和综合实力，而且绝大多数企业存在着管理规模偏小，规模效益差，亏损严重，发展后劲不足等问题。这些问题已严重影响和制约了物业管理行业的发展。那么，怎样才能改变物业管理这种小兵团分散作战的局面，形成“航空母舰”，发挥团队的整体实力，使物业管理行业得到持续、健康、快速发展呢？笔者认为，物业管理企业应当走集团化发展道路，组建一批实力雄厚，人才集中，专业技术力量强，一业为主、多种经营，具有市场竞争力的物业企业集团。

　　二、组建物业管理企业集团的必要性

　　企业集团是适应我国社会主义市场经济发展客观需要的一种新的经济组织形式。其突出的特点是，通过企业间的联合，不仅可以扩大企业的规模，而且可以加强企业间的协作，实现优势互补，发挥企业的群体优势，提高整体经济效益。我国的物业管理作为社会主义市场经济的产物，适时地组建物业管理企业集团，对于推动物业管理行业的发展十分必要。

　　1、有利于集中企业的优势，提高物业管理服务的整体水平。　

　　我国的物业管理已进入了快速发展时期，随着物业管理市场的形成，企业间的竞争将日趋激烈，竞争的焦点集中在管理水平和服务质量上。目前，在物业管理行业中，管理水平不高，服务质量不到位的现象仍较为普遍。要改变这种局面，满足人们对生产、生活和工作环境及质量的要求，必须有一批能够代表行业发展方向的骨干企业为核心，组建起物业企业集团，使集团成员企业的管理水平和服务质量实现优势互补。只有这样，才能使物业企业集团乃至整个物业管理行业的管理服务水平得到明显提高。

　　2、有利于实现规模效益，改变物业管理企业经营规模小，经济效益差的局面。

　　按照市场经济的发展规律和价值规律，企业经营的目的应当是最大限度地获得利润。物业管理企业也不例外，在追求社会效益、环境效益的同时，也应当追求经济效益。但是，眼下物业管理企业普遍存在着管理规模小，规模效益差的问题，很多物业管理企业仅管理着一两个物业项目。由于管理规模小，经济效益差，许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业

　　3、有利于发挥人才优势，改变人才、技术分散的格局。

　　人才资源是物业管理企业经营活动的关键，这是因为，市场经济是竞争经济，竞争的最终结果是人才的竞争。也就是说，谁拥有了物业管理人才，谁就拥有物业管理的未来。物业管理是集房屋管修、设备设施管理、绿化管理、环境卫生管理、治安保卫消防管理及公共服务、专项服务、特约服务于一身的管理，它要求从事物业管理的人员，不仅要有较高的文化素质、思想素质和敬业精神，而且要有专业技能。目前，物业管理企业中人才奇缺的现象较为普遍，突出表现在：一是传统的继承型房产管理人才多，新的创新型物业管理人才少；二是单功能人才多，多功能人才少，即能胜任单一普遍岗位工作的人才多，能胜任多个岗位工作的复合型人才少；三是初级管理人才多，高级管理人才，特别是能担任部 
门经理以上职务的人才少。这种人才结构不合理的局面如果得不到改变，势必影响物业管理向高水平发展。组建物业企业集团，可以通过对集团成员企业人力资源进行重新组织和调整，将分散的人才资源实行优化组合，集中集团成员企业人才优势，使企业人才保持最佳结合。

　　4、有利于拓展经营领域，实现企业发展的良性循环。

　　目前绝大多数物业管理企业，由于规模小，资金、人才有限，技术力量弱等原因，往往只能局限于物业管理，难以向其它经营领域拓展。组建物业企业集团，通过集团成员企业优势的组合，可以集中资金、人才、技术力量等优势，在重点搞好物业管理服务的同时，企业集团还可以根据自身的优势，扩大经营范围，开展多种经营，组建若干分公司。如清扫公司、保安公司、绿化公司、房屋维修公司、搬家公司、装饰装修公司，还可以组建房地产开发公司、花卉苗圃基地、房屋置换公司、人才中心、培训中心、楼寓清洗公司等等。通过多种经营，状大企业的经济实力，弥补物业管理服务收费的不足，尽而实现企业发展的良性循环。

　　5、有利于参与市场的竞争，在竞争中求生存、求发展。

　　在市场经济条件下，占领市场是每个企业追求 的目标。企业要在激烈的竞争中站稳脚跟，并求得更大的发展，必须走集团化发展道路。只有组建企业集团，才能克服企业单枪匹马、孤军奋战的局面，使企业集团在资金上、人才上、技术上、装备上、管理上、服务上都具有竞争力，形成真正的“航空母舰”，以利在竞争中立于不败之地。我国其他行业组建企业集团的实践证明，联合能集中企业的优势，联合能增强竞争力，联合能产生新的效益，联合能增强企业发展的后劲。由此看来，物业管理行业要实现可持续发展，应当走企业集团化发展道路，实行联合和发挥联合的优势。只有这样，才能在激烈的市场竞争中求生存、求发展。

　　6、有利于走出国门，进入国际市场。

　　物业管理在国外已有百余年的历史，在我国刚刚走过20年的历程。从目前来看，我国的物业管理企业尚没有打进国际市场，这并不排除有两种因素，一是我国的物业管理还处于起步阶段，物业管理服务的水平不高，难以进入；二是国际物业市场竞争激烈，单个企业孤军奋战、势单力薄缺乏竞争力。只有将物业骨干企业组成企业集团，发挥整体优势，以联合舰队才有可能打入国际市场。随着我国加入世贸组织日期的临近，我们更应从思想上、组织上、人才上做好准备，瞄准国际物业管理市场，使物业企业集团成为进入国际市场的先锋队。

　　三、组建物业企业集团的原则

　　组建和发展物业企业集团的目的是发挥物业企业的群体优势，优化产业组织结构，克服目前物业企业经营规模小，经济效益差，发展后劲不足的弊端，实现规模经济，提高整体经济效益，增强企业市场竞争力，提高物业管理服务水平，促进物业管理行业的发展。要实现这一目的，组建物业企业集团应遵循以下原则：

　　1、强强结合，优势互补的原则。

　　强强结合就是以若干个具有经济实力，社会信誉好，有一定物业管理规模和管理经验，经济效益较好的物业管理企业为核心组成物业企业集团，形成最佳伙伴之间的理想结合，而不是采取以强带弱的方式，将具有实力的物业管理企业与业绩平平或难以生存的物业管理企业进行结合。优势互补是指组建的物业管理企业集团的各企业都具有各自的优势，这些企业组成集团后可以取长补短，相互补充，相互支持，增加实力和竟争力，尽而发挥各自优势和集团的整体优势。

　　2、平等、互利、自愿的原则。

　　组建物业企业集团，是否能做到平等、互利、自愿，是企业集团能否组建成功和组建后的企业集团能否长期合作和正常运转的关键环节。平等就是参加物业企业集团的各企业在社会、政治、经济和法律等方面的利益是相等的。这里既包括参加企业集团的各方产权所有者在股权面前的平等，也包括企业集团中各种所有制成份的平等；既包括参加企业集团的各企业在法律地位上的平等，也包括企业集团中的职工政治地位、工作安排使用方面的平等。互利是指参加物业企业集团的各方企业，与企业集团都是为了互相有利而结合的，企业集团经营的好与差，直接涉及到集团成员企业的经济利益，也就是说企业集团兴旺，集团成员企业必然受益，企业集团不景气，集团成员企业利益自然受损。自愿就是参加物业企业集团的企业必须是完全出于自愿参加，而不是由于政府或行政主管部门硬性搞拉即配。因此，在组建物业企业集团过程中，必须保证集团各成员企业在平等、互利、自愿基础上的结合。同时，在组建物业企业集团时，还应当通过集团章程等明确和保证各方的利益。

　　3、规模适度、有利发展的原则。

　　企业集团的组织规模，是指各种生产要素在集团内的积聚程度，它反映了整个集团经济实力和生产经营能力的大小。企业集团的规模不可能有一个统一的、固定的定式，它是根据企业集团自身具体情况而定的。这就需要决策者必须在深入调查研究，反复论证的基础上，确定集团的发展规模。组建物业企业集团也是这样，其规模不是越大越好，而是要在有利于企业集团发展，有利于提高集团经济效益的前提下，确定其发展规模。也就是说组建物业集团的目的，不是要简单的把企业做大，关键是要把企业做强，通过统筹规划，在优化结构的基础上，增强在国内外物业市场的竞争力。因为，规模经济是存在于一定的规模界限之内的，超越了合理的规模界限，组建的物业管理企业集团，不但不会产生较大的经济效益，反而会使经济效益下降。因此，组建物业企业集团时，必须要做到规模适度。

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