论物业管理收费难的问题

摘要 : 本文从主、客观角度对业主、宣传媒体、物业管理公司、开发商在管理和服务方面存在的问题进行了分析 , 并从物业管理公司的前期介入、加大宣传力度、转变服务观念、提高服务水平以及法律法规方面提出了解决物业管理公司收费难的途径和方法。

在市场经济体制下，陈旧的房管制度已经跟不上日新月异发展的社会，人们开始追求更高的生活质量，作为第三产业的物业管理行业在这种形式下应运而生。物业管理正以高质量、多元化逐步取代传统、单一的公有住宅的管理模式。但实际工作中，拒缴物业管理费却成为一些业主的“杀手锏”，许多矛盾最后指向物业管理公司。据统计，高档居住小区的物业缴费率不足 90% ，普通住宅小区物业缴费率不足 60% ，有些小区甚至不足 20% 。如何解决收费难成为物业管理公司必须抓紧思考的问题。
一、物业管理收费难的原因

（一）业主长久形成的依赖思想观念转变慢

在计划经济体制下，我国住房采用的是福利制社会分配体系，人们居住公有住宅，住宅的管理和维修全部由政府指定的部门承担。国家补贴造成了人们的依赖性，居民已经习惯了“只享受、不（少）付费”；我国实行社会主义市场经济后，根据市场经济的要求，人们在得到住房，成为业主后，要与物业管理公司签订 《 物业管理合同 》
依照“谁消费、谁付费”的原则，明确各种交纳的费用。业主对于支付了大笔房款后，仍要按期交纳管理费，难免会产生抵触情绪，出现“服务高要求，收费低标准”的思想。尽管政府根据物业管理要求相继出台一系列收费法规，但是，已经深入人心的只消费不花钱的思想观念不可能在短时间内一下消除，让广大业主充分认可。

（二）物业管理费用情况透明度差，缺少公示

企业是以获取利润为目的的组织。物业管理公司是服务性的企业，物业管理肯定要获取利润。这利润绝大部分来源于物业管理费收取。如果科学地测算物业管理费，使之透明地运作，那么，物业管理费将不难收取。

但是，物业管理公司并不愿将物业管理费的运作完全透明。原因是：一方面，根据经济学的一般观点，物业管理费应是生产成本加上合理的利润率。但是，物业管理公司的生产成本却较难确定。比如物业管理公司实力，如果某物业管理公司有多个物业项目，它将某固定资产设备用在多个项目，但是，每个项目都分别一样地提取折旧，这样，生产成本必定会加大。
（三）建筑工程遗留问题多，物业管理公司难兑高承诺

建筑工程问题多，已成为社会高度关注的焦点。有些建筑工程问题，直接造成物业管理先天不足、物业服务不能到位。居民由此产生的各种意见，都有可能造成物业管理费收取困难。

随着人们生活水平的提高，对物业管理档次的要求在不断提高。为了迎合消费者、保证楼宇的销售，开发商往往采取夸大宣传 , 对物业管理做出不切实际的承诺。开发商重建设、轻管理，追求短期经济效益 , 设计规划缺乏长远考虑，建筑质量低下 , 造成大量遗留问题。待业主进住后 , 发现实际状况与之差距甚远。于是，业主就以物业管理公司为对象拒绝交纳物业管理费
以此作为挽回损失的手段。

（四）国家法律、法规不健全、不完善，不能充分适应物业管理的发展

在 《 北京市普通住宅小区物业管理服务收费暂行办法 》 （京价＜房＞字 〔 1997〕
 
 
第 196 号 ) 中，将普通住宅划分为甲、乙、一般住宅三个档次。这个划分标准只考虑到物业管理的传统做法，以及依据 1992 年市政府有关部门颁布的“七五 —— 八五期间住宅设计标准”而制定的。现在，一方面市政府有关部门出台了“八五期间住宅设计标准”；另一方面，目前部分商品房设计标准已经超过了新标准，如果物业管理收费仍按原办法执行，长此下去，必然会造成产权人和物业管理企业之间的收费纠纷，影响费用收缴。

经济改革的不断深入，失业及职业的不稳定性增加，业主道德风险问题越发突出，也为物业管理公司收费带来困难。
二、解决物业管理收费难的途径和方法

物业管理费的收取是摆在每一个物业管理公司面前不能回避的问题，通过对物业管理公司收费难的分析，我们不难看出 : 其中既有业主的问题，又有开发商和物业管理公司以及社会环境问题，解决好这几者之间的矛盾，加强协调沟通是提高收费的根本途径。

（一）物业管理公司应提前做好前期介入工作

物业管理的前期介入，越来越被各方人士广泛重视。前期介入既是为日后作好物业管理打下基础，又可以协助开发商把握好工程质量，站在业主的位置上完善项目缺陷。物业管理公司前期介入的工作重点包括以下几方面：
1 ．对建筑安装工程（水、电、气、暖）、附属工程和室外设施工程进行补充设计漏项、完善使用功能； 2 ．优化系统设计、完善设计细节 ;3 ．对绿化设计和变更设计进行审核补充设计； 4 ．参与房屋建筑设备和电气设备的选型； 5 ．对土建结构、隐蔽工程、装饰装修、设备安装和系统调试进行工程监理。

有效地组织和实施前期介入工作，可以减少工程规划设计和施工遗留的问题，弥补建、管脱节造成的对物业管理的先天不足，最大限度地避免业主入住后因施工质量及配套设施不完善而造成的不满和由此产生的纠纷，从而为物业管理费的收取打下良好基础。

（二）加大宣传力度，使业主要尽快转变观念，适应市场经济的变化
物业管理公司应该加大宣传力度，帮助业主尽快转变“服务高要求，收费低标准”的思想，要将物业管理公司的管理服务作为商品对待，合格的商品应得到合理的价格，一分钱一分货，质价肯定是相符的。

（三）物业管理公司彻底转变观念，提高物业管理的服务水平

物业管理公司是服务性行业，它所生产的产品就是“服务”。项目的开发商，在售楼书和广告宣传中，已明确承诺了的服务标准，物业管理公司一定要做到。同时，开发商已经出资组建了物业管理公司。为此，物业管理公司理应想方设法地为开发商履行承诺，这就需要物业管理公司必须在管理和服务向高标准看齐，在规范化服务和个性化服务上 , 真正做到以为业主服务为中心、以业主满意为标准。
（四）实行公示制度，媒体增加正面宣传报道

业主对于小区管理服务具有知情权，物业管理公司除了与业主日常的沟通外，可以借助于公示制度，如在楼门口设立告示栏、通知栏，及时地将物业管理的工作告知业主。对于大的维修、动用大额资金都可以以公示的形式征求业主的意见和建议后，再做出决定。听取了业主的意见后，缓解了双方的矛盾，对于收费工作能起很大的促进作用。

有关专家介绍，近年来的物业投诉案例，几乎 75% 以上都是开发商遗留下来的问题，真正该由物业管理公司负责的，只是很少的一部分。媒体舆论应该增加正面材料的宣传报道，不要只看到物业管理公司的阴暗面，既要看到问题，也要看到成绩，从正面宣传，扭转物业管理公司的不良形象。

（五）完善相关法律、法规，运用法律武器收取费用
加强对物业管理企业的规范化管理，提高设立物业管理公司的条件，在物业管理收费方面制定市场操作性较强的物业管理法律、法规的实施细则是当务之急。 《 物业管理条例 》 的出台，对于开发商、物业管理公司、业主之间的法律关系，都有非常明确的条文，还包括质价相符的物业管理服务，收费和缴费的权利责任。条例的出台为收费工作奠定了良好的基础。

物业管理涉及到千家万户，处理不当，容易引起连锁反映，导致矛盾激化，只要物业管理公司和业主产生任何矛盾，业主的第一举动就是拒交物业管理费。肖扬院长曾说，司法审判权是正义的最后关口。在物业管理公司尽到义务后，先是客气地催缴，一而再、再而三，如果还不交，有时也需要拿起法律武器，捍卫自己的权利。虽然司法成本太高，不能搞集体诉讼，要一个一个地告，那也是没办法的办法。不要总想着打欠费官司，把业主放在对立面，整天抬头不见低头见，要对簿公堂，伤了感情，得不偿失，感情上难以接受。但你不要忘记，只要你提供了合格的服务，打欠费官司你是每场必赢的。
创建良好的氛围仅仅依靠物业管理公司的努力是远远不够的，需要全社会的共同协助，特别是业主的积极配合。业主希望自己购买的物业能够保值甚至增值，业主的正常缴费是物业管理公司正常运作的前提，愿我们携手走出收费的尴尬局面，共同创造美好家园。

参考文献：

①    王国慧 , 《 北京市房地产法规汇编 》，煤炭工业出版社， 2000.3

② “考问”物业收费难， 《 大河报 》 ， 2004.7.14
③ 物业收费难已成恶性循环 , 红网