依法运作，实现物业管理项目管理权顺利移交
近两年，不少物业管理项目重新选聘了物业管理企业，多数项目实现了新老管理单位的平稳交接，但也有一些项目，新老物业管理企业在管理权移交过程中发生了矛盾和摩擦，有的甚至形成了“两军对峙”的紧张局面。这种情况在广州、北京、成都等地都有发生，既干扰了业主的正常生活和工作秩序，也给物业管理行业造成了恶劣的社会影响。本期有不少文章针对这种情况加以广泛的探讨，很有意义，尤其邹劲松同志的文章，深入分析了矛盾发生的原因和解决问题的对策，很有见地。
物业管理法律关系属于民事法律关系。 《 条例 》 实施后，业主自主选择物业管理企业的权利进一步得到确认和尊重。因此，实践中解聘和重新选聘物业管理企业，新老物业管理企业之间移交管理权的情况会增多，这是物业管理市场化程度提高的必然表现。项目管理权的移交牵涉到新老物业管理企业、业主大会和业主委员会、单个业主，有时还包括开发建设单位、公用事业单位等多个主体，牵涉到物业的承接验收、有关债权债务关系的处理、业主和物业管理企业各自财产的清算等多个环节，各种利益关系复杂，容易产生矛盾和纠纷。保证物业管理权的顺利交接，我认为以下几点要把握好：
业主大会、业主委员会依法行使权利是前提。一些物业管理企业谈到不愿退出管理项目的原因，不少是对业主大会作出解聘选聘决定的合法性和正当性存有异议。比如，有的业主大会没有按照 《 条例 》 和 《 业主大会规程 》 的规定条件和程序成立；有的业主大会作出选聘解聘决定没有达到全体投票权数的 2/3 ；有的业主委员会或少数业主操纵不明事实真相的业主作出解聘选聘决定。这样，被解聘的物业管理企业自然不甘心退出所在项目，在管理权移交问题上容易和业主及新选聘物业管理企业之间产生矛盾。
需要说明的是，在整个解聘选聘物业管理企业和项目管理权移交过程中，业主的理性审慎态度非常重要。首先，更换物业管理企业不是一件容易的事情，物业管理企业与项目及业主的磨合需要一个过程，会给业主的生活造成一定的不便。因此，物业管理企业存在服务不到位等行为，业主首先要考虑能否通过督促整改的方式使问题得到解决，而不是简单地更换企业。其次，一旦通过业主大会这种民主协商机制形成了解聘选聘物业管理企业的决策，即使少数业主持有不同意见，也必须服从业主大会的共同决定，并做好相应的配合工作。另外，实践中有些项目是因为业主欠交物业管理费用现象严重，企业的正当利益受到损害不愿退出，因此，业主委员会应当做好这类善后工作。
物业管理企业的配合意识与大局观念是关键。解聘和重新选聘是正常的市场行为，新老物业管理企业要正确面对。对管理权移交过程中遇到的问题，要力争通过协商的方式解决，一定不要采用过激手段影响物业管理区域内的正常秩序。实际上，采取不理智的态度和过激手段，不仅无法使问题得到解决，而且也影响企业自身形象，不利于企业今后在市场上的发展，并损害行业形象，恶化企业的生存和发展环境。原物业管理企业要尊重业主的选择，正确对待既得利益的放弃，妥善处理好管理中的遗留问题，依照合同退出项目管理。新物业管理企业要严格自律，遵守行规行约，合法接管物业管理项目。对交接过程中企业的一些问题，行业协会要积极发挥作用，在当事企业之间起好沟通协调作用，并能运用行业的影响促进事端得到圆满解决。
房地产主管部门切实履行监督指导职责是保障。对于管理权移交过程中经常出现的矛盾和问题，房地产主管部门应当认真研究分析，并从制度上加以防范和解决。对于业主大会成立、业主大会作出决定、原物业管理企业退出、新聘物业管理企业进入等具体事宜，房地产主管部门应在加强监督指导，严肃查处违法违规行为的同时，做好相关法律法规的解释与宣传工作，及时掌握和协调移交过程中发生的意外情况，化解矛盾，保障项目管理权的顺利过渡。
