展望21世纪中国物业管理－－完善体制下的市场竞争

展望21世纪中国物业管理--完善体制下的市场竞争
20年来，中国物业管理的成绩有目共睹，行业规模不断发展，整体管理水平和市场化程度得到很大提高，法规体系初步形成，也造就了一批具有品牌和关力的行业精英。但也存在许多亟待解决的问题，如行业管理机制和市场竞争机制尚未建立，各种法律主体关系尚未理顺等。面对新世纪国内、国外的经济和行业发展形势，影响行业发展的因素有哪些？中国的物业管理又将何去何从？
　　
　　一、中国加入WTO将加剧行业竞争
　　WTO对我国物业管理行业的影响是双重的，物业管理属于服务行业，加入WTO给物业管理带来的冲击也在所难免的。

　　1、物业管理市场将会扩大。由于加入了WTO，外商对商品房的需求将会增加，同时也由于经济的发展，普通居民的收入增多也导致住房需求的增加，因此给物业管理企业带来更多的市场机会。

　　2、中高档的物业管理需求将会趋于上升。由于居民收入的普遍提高，对住房的需求层次将会更加分明。同时也由于模仿效应，这些因素都会导致中高档的物业管理需求的增加。

　　3、造成物业管理市场供给量的增加。由于房地产市场的供给量的增加，客观上也要求有更多的市场供给。同时，由于中高档物业管理市场具有一定的利润，因此更多的企业包括国外的物业管理企来将会加入竞争的行列。 　　4、物业管理市场秩序的影响。由于外商进入及国内更多物业管理企业的出现，物业管理市场的竞争进一步加剧，而国内物业管理企业总体而言还比较稚嫩，因此而临着较大的竞争压力。

　　5、对物业管理行业的影响。物业管理是外商最容易进入的领域之一。在发达国家已形成了物业管理的服务体系，具有较大的优势。在外商进入这一领域后，国内的一些中、小物业管理企业将无法与其竞争。因此，如何提高整个行业的管理水平是个重大课题。

　　6、对物业管理行业素质的影响。由于竞争加剧，物业管理企业加快改革和调整的步伐，改进技术和提高管理水平，这样就能提升整个物业管理行业的素质和企业竞争力。

　　7、对政府管理行业的影响。由于外商进入，整个物业管理行业将同国际接轨，这将进一步加大政府对行业管理的难度，同时也提出了更高要求。

　　面对WTO的新形势、新机遇和新挑战，每个物业管理企业都要提高经营管理水平，及时调整发展战略，在新的竞争环境中获得生存和发展。

　　二、物业管理的法规和制度将更完善

　　自90年代以来，一些省市相继出台了物业管理条例，这些条例对于规范和促进物业管理的发展起到了积极作用。但随着社会主义市场经济的不断发展和中国加入WTO，现行部分法律、法规和规章已经无法满足新形势的需要。针对这种情况建设部正在制定新的《中国物业管理条例》，目前已经建设部常务会议通过，将报送国务院，同时，建设部在今年将配合国务院法制办做好修改论证工作，争取早日出台。今后一段时间内，建设部将对这类法律法规和规章进行全面的清理，目前《城市房屋拆迁条例》已报送国务院 ，《城市租赁管理办法》等部门规章已着手修订，《城市住宅小区竣工综合验收办法》等重要的规范性文件拟修订后上升为部门规章。总之，政府有关部门今后将加大在物业管理方面的立法力度将会日趋完善，物业管理做到“有法可依”将成为现实。

　　此外，“注册物业管理经理”制度在我国也有可能获得发展。就像现在美国实行的注册物业经理（certified property manager, 简称CPM）模式一样，只要获得物业管理证书和营业执照公司和个人都可以从事物业管理。CPM在与业主委员会签定合同后，可以聘请专业的清洁、保安公司进行管理，而其本身则负责协调、租赁、咨询、代理、开发、估价等业务，从而获得更好的经济效益。可以想见，在21世纪个人信用得到更大发展的情况下，推行“注册物业经理”具有一定的现实意义。

　　三、东西、南北的差距将缩小

　　由于国家开发西部战略的实施，西部地区的经济实力和人民生活水平将有显著的提高，物业管理也将得到同步发展，因此，从整体上来说，东部及沿海地区将在大部分地区建立起业主委员会自治和物业管理企业相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理市场体制；而在北方及西部地区，建立现代物业管理企业制度，形成以物业管理企业为主体的物业管理市场经济模式也将是21世纪西部物业管理的发展方向。

　　四、后勤社会化改革将成为21世纪中国物业管理的主要市场之一

　　千年伊始，万科接管建设部大院。作为物业管理行业最高行政主管部门，率先推行后勤管理社会化改革，向全国发出了推动物业管理市场化的信号，它同时也是国家机关后勤管理改革的先声，是对深圳物业管理行业一种无声的肯定。

　　2000年5月13日，深圳振业集团与第一军医大学签定后勤保障社会化合作协议，深圳振业集团将成为第一军医大学的“管家”。5月底，总后勤部向全军发布《军队营房保障社会化改革实施意见》，明确要求到2005年，全军驻大中城市的单位和军以上机关及非作战部队，除保密单位、营区和工程外，要通过转换机制，逐步减少、缩小或剥离现有基建营房保障实体，依托社会保障等办法，基本实现基建营房保障社会化。8月，人事部、劳动和社会保障部、解放军总后勤部联合发出《关于军队后勤保障社会化改革中人事和劳动保障工作有关问题的通知》，军队后勤保障将进行社会化改革。

　　多年来固守阵营的国家机关终于迈出了改革的第一步，2001年1月1日，万科物业正式接管中国人民解放军总后勤部机关事务后勤社会化的试点。但目前来看，政府机关后勤事务社会化改革面临的问题仍是十分艰巨的：

　　1、后勤改制分离人员众多，人员的消化与安排是个难题。由于原来体制的僵化，造成后勤冗员众多，若实行新的经营管理模式，势必有从多人员需要分流。

　　2、从推行后勤改革的行业上看，除军队已明确了改革的方向外，政府、学校、医院等事来单位虽说有改革的意愿，但还未有改革的行动。由于改革涉及多方利益，改革还尚须时日。

　　3、银行、证券公司、保险公司等类型的公司后勤改地应会加快。由于此类公司商业网点分散，本身欠缺集约化经营，经营管理成本高，后勤改革进程有望加快。并且此类公司职员较多，并有相当数量的住宅区，因此可以提高集约化经营程度，降低成本。例如，2000年6月20日，深圳市建行举行所属住宅小区物业管理权公开招投标会，大众物业得标，获得建行8个住宅小区及营业场所的物业管理权，总面积为8万多平方米。此类物业今后将有可能形成较为广阔的市场。

　　然而，后勤社会化改革毕竟也给当前物业管理带来新的冲击，因为发展的潜力是巨大的：

　　1、可以扩大企业的规模。后勤改革一旦形成市场，则这个市场非常巨大，拥有这个市场的企业可以迅速扩大自已的规模。

　　2、可以获得一定的经济效益。第一，由于规模效应，管理公司可提取一定的管理佣金。第二，由于原来经营管理的问题，，在改制后实行公司化经营的成本将会降低，经营上不会有太大压力。

　　3、后勤人员的部分人员素质较高，这部分人员经培训后可以解决人力资源问题。

　　总而言之，后勤社会化的改革将给新世纪物业管理带来新的发展机遇，后勤社会化改革将成为新世纪物业管理的主要市场之一。

　　五、知识经济将提升物业管理的整体水平

　　21世纪人类进入了知识经济时代，人们关心的不再是居住、办公等从空间上分割的单一需求，而是营造集多功能于一体的美好环境，人闪则在环境中工作和生活。此时，物业管理公司从以往简单的工程设计维护以及保安、绿化等基本功能执行者向小区的文化缔造者，以及业主之间或者与外界的住息传递者和沟通者转化。

　　值得提出的是，知识经济时代，计算机及网络的飞速发展正赋予物业管理一个全新的网络管理概念。网络管理的内涵十分丰富，它决非互联网的简单应用。因此，智能化小区的信息系统开发是智能化管理、网络管理的核心，物业管理企业可以通过网络来提供更多、更新的服务，同时对物业管理的发展也将带来革命性的影响。

　　总之，在21世纪，知识经济和网络经济必然深刻影响物业管理的发展，物业管理企业的服务方式、管理模式和组织机构等也必然打上知识经济和网络的烙印，对物业管理的人力资源管理也提出了更高的要求，知识经济为物业管理带来了全新的机遇和挑战。

　　六、扩大市场份额，实现集约经营是21世纪物业管理企业的目标

　　21世纪将是“服务时代”。中国的物业管理企业必将分化组合，成长起一批“巨人”企业，而衡量的标准就是市场的占有率（在保证服务品质的前提条件下）和企业获利能力。

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