展望21世纪中国的物业管理

一、 当前国内物业管理行业的发展现状
我国的物业管理自深圳成立第一家物业管理企业以来，经过近十几年的发展，已经具有了一定的发展规模。
1、物业管理行业具有一定的发展规模，行业整体管理水平有了提高
据建设部统计，我国物业管理企业目前已达2万家，从业人员200多万人。同时，各地以开展评选优秀物业管理项目活动为载体，加强了物业管理的规范化建设。这一活动的开展，提升了整个物业管理行业的管理水平。

2、物业管理市场化程度逐渐提高
近年来，行业主管部门注重发挥市场机制作用，逐步把竞争机制引入到物业管理之中。市场竞争造就了一批有实力的优秀名牌物业管理企业，这些企业的管理水准、服务质量在社会上得到了业主的认同和赞许，在行业内起到了示范的作用。

3、初步形成行业法规体系
自1994年以来，政府开始物业管理立法工作，以《城市新建住宅小区管理办法》为标志，建设部先后制定了相关法规。各地也加快了立法步伐。这些物业管理法规的制定，使物业管理初步做到了有法可依。同时，各地主管部门加大执法力度，开展物业管理市场专项治理，查处违规行为。这标志着物业管理的法规体系初步形成。
4、形成了一批具有一定品牌和实力的物业管理企业

经过近十年的发展，形成了一批具有一定的管理规模和品牌的物业管理企业，尤其在深圳，象万科、中海等物业管理企业在深圳乃至全国都有一定的影响力，这些企业管理规范，具有一定的管理规模、一定的社会美誉度和发展潜力，是未来中国物业管理行业的生力军。

但是，在当前我国的物业管理行业还存在一些问题：
1、社会化、专业化、市场化的物业管理机制还未建立

政府管房、单位管房在相当多的地区还普遍存在。这种政企不分的体制，不能通过优胜劣汰的竞争机制去推进行业的发展。因此，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制是培育和规范物业管理市场的必然要求，也是物业管理市场发展的基本条件。

2、公开、公平、公正的市场竞争机制尚未形成
许多房管所改制的物业管理公司服务不到位；开发公司开发的项目大多交属下的物业管理企业管理；单位产权的房屋大多由单位自己管理。这种封闭的自我保护式的管理运作方式极不利于物业管理市场的形成和发展。物业管理作为一种服务行为进入市场，要遵循价值规律和竞争规律。因此，重点就是要建立业主与物业管理企业双向选择、平等协商，根据服务内容和质量确定费用，通过签订合同，明确双方的权利、义务的机制。这种机制可以创造公平、公正、公开的市场环境和条件。
3、业主委员会未能在市场中确立主体地位
业主是物业的所有人，也是物业管理市场的主体，业主委员会代表产权人和使用人利益，行使物业管理选聘权、决策权和监督权。因此，建立业主委员会，明确业主委员会的法律地位，是我国建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的新体制的基础，也是培育和规范物业管理市场的必然要求。

但是在当前，业主委员会在物业管理关系中的这种地位却未能得到体现，应有的作用远未得到发挥。所以，业主委员会制度的建立，是培育和规范物业管理市场的重要内容，整个物业管理行业应该采取必要的措施，
加快这项制度的建立。

4、总体而言，企业的规模偏小，经营管理水平有待提高

目前国内有2万家物业管理，这些企业良莠不齐，大部分的物业管理企业规模偏小，这些企业很难在今后激烈的市场竞争中立足。此外，在获取资质的物业管理企业之外，同时还存在着一些没有获得资质的“地下公司”，这些公司的存在，客观上影响了整个物业管理行业的健康发展，不利于正常经营企业之间的平等竞争。
5、物业管理行业的立法滞后于行业发展 _
虽然从中央到地方都加强了物业管理行业的立法，但是，现时的立法落后于行业的发展速度，跟不上物业管理的发展趋势，例如，在实际的执行过程中，很多法规暴露出了漏洞；同时还存在着一些领域未能进行立法的问题。

6、东西部、南北方的物业发展不平衡
南方及沿海地区市场发育早、起点高、观念新，物业管理已进入比较成熟的阶段。北方及内陆地区起步晚、观念陈旧，体制较落后，尚处于待开发阶段。这种东西部、南北方发展的不平衡在很长的一段时间内还将存在。

总之，当前物业管理行业在我国获得了很大的发展，但同时也存在着很多问题，可以说，当前我国的物业管理行业的现状是“成绩与问题并存”的局面。
三、21世纪中国的物业管理发展趋势
对比中国目前物业管理的现状及国外物业管理较为发达的国家及地区的物业管理现状及管理模式，可以看出当前中国的物业管理还存在较大的差距。事实上，中国的物业管理自诞生之日起，就一直在学习西方的先进经验，业主委员会等一些物业管理模式都是在借鉴相关做法并加以创新发展而来。在21世纪同样也存在着学习和创新的过程。
随着21世纪中国的宏观经济的快速发展，市场经济的法规进一步完善，开发西部战略的实施及中国加入WTO，物业管理行业也面临着更多的发展机遇和历史挑战。

1、中国加入WTO使物业管理行业的竞争更加激烈
加入WTO后对我国的物业管理行业的影响是双重的。由于物业管理属于服务行业，因此会给物业管理带来一定的冲击。

第一是将物业管理市场将会扩大。由于加入了WTO，外商对商品房的需求将会增加，同时也由于经济的发展，普通居民的收入增多也导致住房需求的增加，因此给物业管理企业带来更多的市场机会。

第二是中高档的物业管理需求将会趋于上升。由于居民收入的普遍提高，对住房的需求层次将会更加分明。同时也由于模仿效应，国外人的居住模式也会带动国人模仿，这些因素都会导致中高档的物业管理需求的增加。
第三是对物业管理市场供给量也会增加。由于房地产市场的供给量的增加，客观上也要求有更多的市场供给。同时，由于中高档物业管理市场具有一定的利润，因此更多的企业包括国外的物业管理企业将会加入竞争的行列。
第四物业管理市场秩序的影响。由于外商的进入及国内更多的物业管理企业的出现，物业管理市场的竞争将会加剧，而且国内的物业管理企业总体而言还比较稚嫩，因此面临着较大的竞争压力。
第五是对物业管理行业的影响。物业管理是外商最想进入的领域之一。在发达国家已形成了物业管理的服务体系，具有较的优势。在外
 
商进入这一领域后，国内的一些中、小物业管理企业将无法进行竞争。因此，如何加强整个行业的管理水平是我们面临的重大课题。  
第六是物业管理行业素质的影响。由于竞争的加剧，物业管理企业加快改革和调整，改进技术和管理，这样就能提升整个物业管理行业的素质并提升竞争力。
第七是对政府对行业管理的影响。由于外商的进入，整个物业管理行业将同国际接轨，这将加大政府管理的难度，同时对政府加强行业管理也提出了更高的要求。

总之，在加入WTO后，物业管理也面临着更多的机遇和挑战，因此对于每个物业管理企业来说，提高经营管理水平、及时调整发展战略是在加入WTO后新的竞争环境中获得生存的必然出路。