试论经营型物业管理模式

摘要：经营型物业管理是房地产服务的重要组成部分，是物业管理概念的拓展和外延，是物业营销与物业管理的有机结合。物业管理企业运用经营型物业管理模式将营销的概念融于物业管理工作之中，体现物业管理使物业资产保值、增值的重要功能。物业管理企业在开创经营型物业管理上有着广阔的市场前景和市场空间。

一、经营型物业管理模式的内涵和核心思想

经营型物业管理模式是物业管理与物业经营的结合，是物业管理基本的运行、维护、服务提升到对物业资产营销和管理全过程的服务模式，物业管理企业不仅要做好物业管理工作，而且为业主、客户策划并实施物业经营方案，实现物业资产的经营效益；同时将服务由物业管理委托期，延伸到物业资产整个寿命期，为业主、客户提供更全面、更彻底的服务。

经营型物业管理模式适合写字楼、零售商业物业、酒店式公寓以及其它可出租物业的管理中。经营型物业管理运作的主要内容体现在房地产服务领域中流通环节和管理环节各个方面，主要包括物业管理、租赁代理、物业估价、交易咨询和项目策划等。
二、经营型物业管理模式存在广阔的市场需求

( 一 ) 国际上和香港地区特别注重物业管理工作中的经营行为。

笔者 2001 年在考察美国的物业管理时，了解到美国普天寿（ Prudential ）公司的运行模式。在美国，经历多年市场历练的物业管理企业，大多数都为客户提供租赁、估价、交易、咨询、维护等项服务。美国注册物业经理的职责也首先要求保障管辖物业的租售，在此基础上做好物业维护工作，良好的维护又反向推动物业的租售。在他们看来，优秀的物业管理不仅为业主、租户提供良好的
工作、生活环境，而更重要的是经营型物业管理使物业资产的经济效益得到充分的发挥。

近年来，在我国内地迅猛发展业务的外资物业管理企业，无论是戴德梁行、仲量联行还是世邦魏理仕，无一例外的以房地产服务的综合优势占领市场，寓经营于管理服务之中，体现出卓越的专业水准和竞争实力。他们都以提供物业经营和物业管理综合服务为特色。

( 二 ) 我国的房地产市场对经营型物业管理的需求旺盛。

房地产行业迅猛发展，拓展出了房地产服务领域巨大的市场空间。租赁代理、物业交易、物业估价、交易咨询的中介市场需求和物业管理企业有着必然的联系，显示出经营型物业管理模式的市场需求旺盛。
( 三 ) 我国市场上一定量的物业资产缺乏专业管理和合理的规划与经营。

现代的物业资产不再是业主终生相守的昂贵家产，而是一种在流通中体现价值的商品，物业管理企业当然应该关注新经济时代物业资产这一特殊商品的游戏规则。在当今的市场环境下，物业管理企业如果以纯粹的物业管理业务去拓展市场，将因为服务的局限性、行业微利性而承受巨大的市场压力。

三、经营型物业管理模式的利弊分析

从市场需求和香港同行企业的运作经验来看，采用经营型物业管理模式企业不但要为开发商、业主、客户当好管家，还应在物业资产的整个寿命期中有偿性的担当其物业经营的顾问，向开发商、业主和客户提供综合性物业服务，这种服务所涵盖的物业管理、租赁、交易、估价、咨询等专业分工日趋
细致。

但是，经营型物业管理模式的推行是否会因其多元经营而导致不良后果？可以肯定地讲，经营型物业管理模式不完全属于多元化经营，参与物业经营本身应该是现代物业管理概念的应有范畴。

( 一 ) 经营型物业管理模式的好处主要体现在 :

１．可以更好地满足市场需求和客户需要。如同银行单纯的储蓄业务扩展为金融理财服务一样，是与时俱进。

 
 
２．更好地体现了经营、管理的一条龙服务，对客户来讲，减少了投入的精力和资源，提高了效率。

３．扩大了物业管理企业的盈利空间。物业管理企业面临的重要挑战之一就是专业化管理与管理费不足之间的矛盾，租赁代理、交易咨询、估价等业务的佣金比例明显高于物业管理佣金比例，使物业管理企业综合实力和生存能力得到提高。

( 二 ) 面对不断变化的市场，经营型物业管理模式面临的问题有以下几点 :

１．企业经营压力加大。物业管理企业承担了一项物业资产的经营管理权，同时也就承担了物业经营管理的义务，而物业租赁及交易成本的波动性远大于管理佣金的波动，加大了物业管理公司的经营压力。

 
 
２．企业经营风险加大。一个物业资产的经营从项目选择、价格控制到客户确定，每个环节都有风险，仅是租赁风险防范就需要很多只能意会无法言传的市场锻炼。

３．组建专业队伍困难。物业经营是一项专业性强的工作，不仅要有富有实战经验的人才，更要有具备良好职业道德的人才。况且形成一个与物业管理配合默契的团队更不容易。经营工作一旦出现严重偏差和失误，物业管理公司难以承受。

四、经营型物业管理模式的实践

在实施经营型物业管理模式的实践中，要注重以下几点：
( 一 ) 注重培养物业经营的人才队伍。

在传统的概念中，物业管理属于劳动密集型工作，随着我国经济的发展和改革开放的进一步深化，在完善市场管理以及与国际接轨过程中，物业经营、物业管理市场规模不断扩大，这就需要大量的租赁、法律、估价、测量、咨询、维护等专业人才。物业经营具有知识型、信息化、市场化的特点。现代物业租赁营销已进入到个性化、网络化的时期，没有丰富的经验和高素质的经营销售人才，经营型物业管理模式就无从谈起。　

( 二 ) 注重向专业公司学习。

目前，我们在物业经营专业上与境外先进的企业还
 存在较大的差距。几年来，我们一直与戴德梁行、仲量联行等境外优秀的管理企业，保持在业务上的合作，建立了稳定的业务联系。在汲取他人的经营管理经验的同时，培养了自己的专业人员和实力。

( 三 ) 根据不同的物业项目，处理好经营和管理的关系，使经营和管理相辅相成，相得益彰。

要严格区分物业管理收支与经营收支，保持各类业务的相对独立和规范性。形成经营引导管理、管理促进经营，管理和经营有机结合共同成长的局面。要特别注意，物业管理企业要具备与物业经营相关的专业资质，做到合法经营。

总之，经营型物业管理是房地产服务的重要组成部分，是物业管理概念的拓展和外延，是物业营销与物业管理的有机合成。经营型物业管理模式是物业管理企业做大做强的一条重要途径。我们对这种模式的探索和实践还有很长的道路要走。

 
 
参考文献：

1. 《 物业管理基础 》 ，中央广播电视大学出版社， 2004 年 3 月第 1 版
2. 劳动和社会保障部中国就业培训技术指导中心组织编写，张宝秀主编，国家职业资格培训教程、物业管理师，中央广播电视大学出版社， 2004 年 3 月第 1 版

3. 宋建阳、陈锦锋、郑淑玲编著，物业管理专业系列教材、商业物业管理，华南理工大学出版社， 2004 年 1 月第一版