对症下药化解收费难杂症

摘要：长期以来，物业管理收费问题一直困扰着许多物业管理企业，业主不交、少交、欠交物业管理费的现象，在业内已是司空见惯，严重制约了整个行业的生存和发展。本文对物业管理服务收费难的原因，以及解决收费难的措施做了全面的分析。

长期以来，物业管理收费问题一直困扰着许多物业管理企业。业主不交、少交、欠交物业管理费的现象在业内已是司空见惯，严重制约了整个行业的生存和发展。物业管理服务收费问题复杂，牵扯到多方面的经济利益，影响到业主的安居、物业管理企业的经济运行和社会的安定。

一、物业管理收费难问题原因分析

在市场经济下，物业管理企业为业主提供了服务，就应该按照等价交换的原则收取一定费用，而享受了物业服务的业主支付物业管理费也理所当然。之所以出现收费难的问题，原因是多方面的：

1.
业主方面

（ 1 ）观念有问题

部分业主在住房消费观念上还存在着一定的误区。许多业主没有认识到物业管理是使其房产保值升值的一种投资行为，也没有认识到物业服务是一种消费行为，在缴纳服务费时总是犹豫不定，生怕自己吃了亏。一旦发现服务质量问题时，他们往往以此作为“拒缴”的理由。

（ 2 ）心存侥幸

少数业主存在一定的侥幸心理。由于物业服务具有社会性，服务对象是广大业主而不是某个单体，因此，不可能因极少部分业主不交物业管理费就不进行物业管理服务，从而导致极少部分业主贪图小利，躲避、逃避交纳物业管理费。
（ 3 ）不满意物业服务

由于各地对物业管理服务项目没有真正适用的规定和检查标准，造成了业主和物业管理企业在物业服务标准上认识偏差较大。物业管理实践中，物业管理公司只能根据物业管理费的收缴情况，提供相应的物业服务。对此，部分业主就会认为质价不符。另外，也确实存在少数物业管理公司服务不到位、维修不及时、收费不规范等情况。这样，业主就会对物业服务不满意，对物业管理公司产生意见，因而拒交物业管理费。

2. 开发商方面

（ 1 ）遗留工程质量问题
由于开发商的原因，部分业主所居住的房屋工程质量存在一定的问题，对此，业主并不知道应该找开发商进行交涉、处理，而把一切怨气撒向物业管理公司。一旦解决不了，就不交物业管理费。

（ 2 ）承诺未予兑现

大多数开发商为了促进销售，将物业费标准定得很低，以此来降低消费者购买房产的门槛。在销售过程中，有些开发商更存在不着边际的承诺，如豪华会所、幼儿园、容积率、绿化率、物业费肯定不涨价等等。而后期大多数承诺没有兑现，业主为此不交物业管理费。

3. 物业管理企业方面

（ 1 ）内部管理问题

由于物业管理行业市场化进程滞后，造成不少物业管理企业运行模式与市场格格不入，加上物业管理公司由房管所转制和自建自管的多，其内部机制难以适应市场化的要求：员工工作积极性不高，企业综合技能、反映能力难以适应市场需求，服务质量难以提升，企业的“收缴率”也就不会高。

（ 2 ）服务意识和态度差

一些物业管理公司的服务意识差，不能够及时为业主解决问题，只管理不服务，对业主要求的多，而自己却做得少；服务态度不好，不能正确认识自己的社会角色，工作未完全到位。

（ 3 ）不完全履行合同部分物业管理企业不能够完全履行服务承诺，或在物业管理实施过程中，未经业主同意私自减项或不按合同执行，业主拒缴物业费也就在情理之中了。

4. 政府方面

（ 1 ）未及时出台维修基金使用制度

目前，有很多小区、大厦的项目保修期已过，许多大、中修工程需要申请物业维修基金，但由于尚未出台维修基金使用制度，物业管理企业自身又缺乏资金，没有实力更没有能力垫付大额资金，这些房屋问题将会直接影响业主的生活。但由于部分业主对大中修概念模糊，有可能发生联合广大业主拒交物业费的现象。
（ 2 ）配套设施跟不上

有些小区虽然已建成了很久，但由于协调力量不足，周围配套设施仍未跟上，如通往小区的主干道路还未弄好，建筑垃圾到处堆积，车辆或行人将污泥带入了整洁的小区，小区外围噪音夜以继日、严重扰人，这一系列问题会引起小区居民的不满，不明理的业主常将这些原属于开发商或有关部门的责任迁怒于物业管理公司。

二、解决收费难问题的对策

从以上的分析可以看出，物业管理收费难不能简单地归结为一方的过错，而应该具体问题、具体分析，然后对症下药，使整个行业健康发展。根据以上的原因分析，笔者认为，解决物业收费难的办法大致如下：

1.    业主要有正确的物业管理消费意识。

业主应该意识到，物业管理企业实质上是在生产一种服务型的商品，在提供整洁、优美、舒适的生活空间的同时，物业管理企业也付出了艰辛的劳动，业主为物业管理支付费用也是理所当然的。

2. 开发商必须本着对社会负责的态度开发物业项目。

在开发物业项目的过程中，开发商必须本着对社会负责的态度，周密规划，严格兑现承诺。在开发完一个项目后，开发商应该通过社会招标的方式将项目交给有实力的物业管理企业，不要为了交接顺利而将项目交给子公司或关系公司。

3. 物业管理企业当加强自身建设，提高服务质量。
为提高业主的满意率，物业管理企业要从自身找原因，树立正确的服务理念，调整内部机制，加强内部管理，制定服务标准，规范行为准则，不断提高服务质量，从而达到业主的认可和满意。此外，物业管理企业还应对业主宣传物业管理知识，对物业管理费收取的标准、开支的范围及服务的标准，应经业主委员会、物业管理公司、上级主管部门及其他有关部门共同研究、讨论、制定，并在业主大会上公布。

4. 政府应切实履行自己的职责。

政府要兑现对公共配套设施的承诺，尽快出台公共维修基金使用办法，完善现行收费办法中关于收费标准的制定，建立相应法律法规，明确住房消费者在住房消费过程中的责、权、利。

收费问题既是业主关注的热点，也是物业管理企业工作的难点，更是政府主管部门立法和工作的重点。为解决物业收费难问题，真正做到既能保护业主的合法权益，又能促进物业管理行业的健康发展，政府、企业与业主三方面应该积极配合，充分理解。毕竟，团结就是力量。
参考文献：

1. 王青兰、齐坚， 《 物业管理理论与实务 》 ，高等教育出版社

2. 王路建， 《 物业管理收费风险防范 》 ，《 中国物业管理 》2005 年第 6 期