物业费该不该涨之（二）

二、物业公司高呼提价的原由

1．物价上涨，成本压力很大。

近几年来，市场物价普遍都在上涨，人均收入也在上涨，而汕头市的物业管理费政府指导基准价一直没有调整，仍沿用 2004年制定的标准，已经给很多楼盘小区的物业管理公司带来压力。由于物价上涨，人员工资急剧提高，而新《劳动法》更要求公司为员工买医保、社保等，进一步增加其成本。人员工资是物管费用的主要支出项目，一般纯住宅小区约占企业收入的60％～70％。成本逐年增长，但物业管理费几年不变，有些小区由于开始服务质量高定价也较高，甚至十几年不变，导致企业经营不堪重负。

2．发展商物业管理补贴逐步撤销。

目前发生在大型和高档楼盘的收费标准纠纷最为频繁，提价呼声也最大。这些楼盘绿化、保安等水平较高，管理成本也高。由于为了吸引购房者，开发商往往采用“物美价廉”的物业管理服务，但前期一般会在物业管理方面给予补贴。随着楼盘开发完成、开发商撤出，原有的收费标准不足以维持正常运作，物业公司不得不提价。而实际上，如此低的收费，要维持大面积的小区绿化等设施维护、一流的物业管理服务是完全办不到的。另外，长久以来发展商补贴物业公司经营的做法，也给业主造成了普遍的错觉：似乎只需交很便宜的物业管理费，就能享受一流的物业管理服务，导致业主对涨价有很大的情绪抵触。

3．物业公司行政缴费过高。据不完全统计，汕头市对物业管理企业的行政事业性收费有10类13种50多项，众多的行政收费也是造成物业公司提高收费的主要原因。公安方面的收费，就有治安联防费、保安员上岗证和培训费、保安组织和保安员管理费、停车许可证和管理费、消防设施检测费、火警探测器清洁费、消防值班上岗证及培训费、杂志费等。工商方面的收费，有营业执照费和年审费、上网费、管理费，统计人员上岗证及培训费。质量与技术监督和设备管理方面收费有组织机构代码费和年审费，电工、焊工、电梯工、维修工、运行值班工等上岗证及年审培训费等，另外还有众多的质量检测收费。物业公司作为一个经营实体，也要向有关部门缴纳相应的费用。据汕头一家物业公司的老总介绍，行政缴费及其它隐性成本占其管理项目收入的10％以上。隐性成本偏大、行政缴费过高，业主也不太清楚。

4．盈利水平低，企业难以维持经营。就目前市场情况看，汕头市大多数物业公司都是在微利经营，随着近期物价的普遍上涨，物业公司经营成本直线上升，经营压力吃紧，估计有约七成以上的物业公司基本是亏损经营的。一些发展商下属住宅物业的物业公司或管理住宅的物业公司，绝大部分是亏本的。在国外物业管理发达国家，经营收入占80％以上，管理费所占比重不到20％，而由于我国物业管理发展水平还很低，收入情况刚好相反。长期的微利经营或亏损经营，从业人员收入偏低流动性大，也不能吸引足够优秀的人才进入此行业来拓展经营收入，导致企业进入盈利水平低人才流失，人才流失盈利水平更低的恶性循环。所以适当提高物业企业的盈利水平，对住宅小区物业管理的发展有至关重要的作用。

下一期解决双方矛盾的几点建议。