如何进一步营造良好的物业管理发展环境

摘要：在和谐、共赢的社会主流下，物业管理行业依然存在着许多影响其健康、稳步发展的因素，要以科学的发展观来看待和解决影响物业管理行业发展中的问题和困难，进一步营造良好的物业管理发展环境，才能积极促进物业管理行业健康规范发展。

随着社会、经济的发展，人民生活水平日益提高，因而，人们的居住观念也发生了很大的变化，对住房的要求已不再仅仅只是遮风避雨的港湾，而上升到安全文明、和谐舒适乐园。物业管理作为一个能使这一理想变为现实的新兴行业，从上世纪 80 年代进入中国大陆以来，伴随着中国住房制度的改革和 20 多年的探索与发展，物业管理行业己越来越多地引起了政府和社会的重视，物业管理已成为城镇居民生活的重要组成部分。

但是，现实情况是，当前依然存在着许多影响物业管理行业健康稳步发展的因素，物业管理行业面临着很大的压力和许多的困难。笔者认为，要以科学的发展观来看待和解决影响物业管理行业发展中的问题，营造良好的物业管理发展环境，是促进物业管理行业健康规范发展的保证。

一、从开发建设源头开始，消除物业管理的先天不足

物业管理需要建立在具有完整配套设施上，需要有一个良好的物质基础作保障。但物业管理公司作为企业，是无力对开发单位的设计建设起规范约束作用的，需要政府有关部门加大对开发单位的监督力度，建立健全“小区综合验收制度”，使各单位在开发建设过程中充分考虑到今后的物业管理，避免因建、管脱节而造成管理障碍，堵住规划建设中可能出现的不利于后续物业管理的漏洞。

对在新住宅小区的开发建设中已考虑到的物业管理用房的设置规划，不能随意更改，对配套设施不完善的新建小区的移交应严格加以控制。针对边建边管的前期物业实行小区管理开发商要补贴物管费用并签订托管合同。如遇到特殊性困难问题的小区，建议以原开发单位补一点、有关部门照顾一点、物业管理公司自身克服一点的办法来解决。面对今后新的小区，物业管理公司要按照物业管理的要求，条件成熟一个接管一个真正实行物业管理，对于达不到物业管理条件的不能盲目承接，不仅要从形式上搞好物业管理工作，更要根据有关法律法规和群众需要，在解决实际问题上下功夫，扎扎实实做实事。

同时，物业管理企业也要进一步加深对物业管理的认识和对市场需求的了解，不能再抱着一种“无所谓、无所为”的思想，使工作处于被动状态，要增强超前意识，在政府等有关部门的关心文持下，在新建小区规划建设过程中积极参与、提前介入，对物业的规划设计进行审核，对不适之处提出修改方案，避免今后工作中遇到难以解决的设计缺陷问题。

二、加大行业法规宣传教育活动，改善物业管理社会环境。

目前，物业管理在全国的覆盖率逐步增长，上海和北京的物业管理覆盖面积达 60% ，深圳达到 80% 。但是，行业法规滞后、不健全，尤其是已经出台的一些法规也不被业主知晓。物业管理公司提供的是服务，主要依靠法律法规以及管理契约来规范其活动。法律的系统、完善、准确才能保证市场参与者的行为有法可依、有章可循。所以要利用各种形式和渠道扩大宣传面，多做宣传，做“好”宣传，使人们的思想意识从传统的房产管理的模式转变过来，树立适应市场经济的新观念，给物业管理行业一个规范化、市场化的发展空间。同时，物业管理企业也要改变观念，变管理者为服务者，切实提高服务质量，坚持诚信和质价相符的原则，提升业主的理解度和信任度。

首先，物业管理公司要力争得到政府与社区的配合与支持。物业管理渗透在社区的各个角落，社区是联系物业管理企业和业主的一种粘合剂。它可以帮助和协助物业管理企业做好很多工作，能培养和提高业主的基本素质和社会责任感，例如目前社区在居民小区里开展的“八荣八耻”教育活动，就非常有利于构建和谐社区这个大主题，也有利于物业管理工作，减少了物业管理的一些困难和工作难度。对于如何利用好这一优势条件，就需要妥善协调、解决好他们之间的利益矛盾，将物业管理工作纳入社区建设的轨道上。例如南京市 2006 年 2 月 1 日施行的 《 南京市物业管理办法 》 ，就增加了街道办事处和乡镇人民政府介入属地物业管理工作的内容，为物业管理与政府和社区共同协调发展，开辟了新途径。

其次，物业管理企业也要进一步探索发展的新路，组建各种小型的专业化公司，与社区服务挂钩，多渠道、多形式地开展多种经营及有偿服务，如按小时计件计费制开展清洗、定点维修、送货上门等，既可以解决一部分物业管理企业经费不足的问题，同时又为社区服务注入新的内容，既可以缓解物业管理企业人手少与工作量大的矛盾，又可以部分减轻社区居民委员会在工作中遇到的“有人无钱”的问题，使物业管理和社区服务都可以做得有声有色，取得“双赢”的效果。

第三、充分发挥行业协会作用，共同维护行业权益。

行业协会要发挥团队威力，可以不同形式，定期或不定期地开展活动、沟通信息，彼此交流较为成功的经验和做法，更为重要的是要以行业代言人的身份出现，向政府和相关部门及时提供决策依据和意见建议，协调和帮助企业解决带有共性的问题。

第四、协会还要和新闻媒体建立广泛联系，借用和利用煤体的喉舌和影响力，让社会和业主更多的了解物业管理，公正的报道物业管理事件，树立物业管理行业良好的社会形象。协会还应与比较精通物业管理法律法规的法律界人士或机构保持密切的联系，以便随时得到法律咨询，既可规范自身行为，又可在发生纠纷时得到法律支持，千方百计的为物业管理行业争取一片蓝色的天空。

三、增强企业市场竞争力，强化自身造血功能。

首先提高企业管理水平和服务质量，实现经济效益与社会效益双赢。

物业管理企业提高管理水平，一方面要引进先进的管理方法，降低管理成本，另一方面也要积极创造条件，以增强企业自身“造血功能”，全面引入质量体系和环境体系，在持续改进的道路上不断提高管理效益和水平。

物业管理企业在提高管理水平和寻找市场发展时，要视服务质量为生命。注意保 " 质 " 不要贪 " 量 " ，如果盲目抢占市场份额，只会使企业背上沉重的包袱。物业管理是微利的行业，应讲求发展的质量，它的积累虽然要通过扩大规模来实现，但其前提是“有利”，否则规模越大越亏损。“以人为本”是物业管理企业的灵魂。在注重经济效益的同时，也应注重社会效益，确实做到全心全意为业主服务，为业主提供安全的生活环境和方便的生活条件，以质量树品牌，争取获得经济效益和社会效益双赢。

其次，全面加强培训，提高从业人员素质。物业管理员工队伍，结构、成分复杂，人员素质不高，严重地阻碍着物业管理行业专业化、市场化、社会化和规范化的进程，但是专业化的物业管理服务是行业发展的必然趋势。专业化的物业管理需要更多懂得专业知识的从业人员，以专业的手段为业主提供专业的服务，促使企业从简单的劳动密集型向技术型转化。现阶段物业管理虽然含有很大的劳动密集型成分，但对管理人员素质的要求却非常高。针对目前从业人员基木素质、从业技能不高的情况，物业管理企业除加强自身建设，严格科学管理外，要强化对从业人员的思想教育和全面培训，通过对职工进行岗前培训及定向、深层次的专业培训，打造一支高素质的管理队伍，建立思想健康、身体素质良好、为人热情大方、服务意识较强的员工队伍，从而使物业管理真正走上专业化、市场化、规范化的竞争之路。

参考文献：

1. 李春淘、蔡育天， 《 物业管理基础 》 ，上海三联书店

2. 卜一德， 《 房地产开发经营管理使用手册 》 ，中国建筑工业出版社， 2006 年