创新出口加工区物业服务品牌，提高服务功能

物业管理的行业特点，使物业公司紧紧围绕管委会管理服务出口加工区工作中心，健康、平稳、有序进入良性运行轨道，再带动所有区内企业的小物业，紧接大物业，按程序规范联动，一环紧扣一环，哪里出问题就一目了然。出现的问题除了行政手段处置以外，也可以从资质管理、行业备案、考核积分、黄牌警告等辅之经济手段，进行监管。

M→区内企业→N，管委会聘用物业公司→O管委会职能部门

        M                  N                  O

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年度落实计划  ——  行业服务规范标准  ——  监管

　↓→→→→　　管委会总体管理目标  ←←←←↓

三点形成一个主线，就是在加工区区域内，有一套完整的物业服务功能体系。

三、出口加工区物业服务的制度建立和队伍建设

出口加工区的物业服务从内部机制体制来分析，还需“双建”，即制度建立和队伍建设。

根据目前状况，国家，市，区二级政府还没有真正意义上的工业园区物业管理法律法规，有些只能在已经出台可以参照的市政市容管理，污水排放管理，园林绿化管理，环境卫生管理，消防管理等等，所以，根据相关法律法规，物业公司可以在管委会直接领导下，结合实际操作情况，制定切实可行的各项规章制度，来约束和规范管理服务行为：

A、出口加工区清洁卫生及员工操作岗位责任制。

B、出口加工区绿化养护及员工操作岗位责任制。

C、出口加工区公共秩序维护及保安员工操作岗位责任制。

D、出口加工区公共区域设备设施维修养护及维修员工岗位责任制。

上述是根据物业管理行业特点，考虑加工区区域面积，服务范围，从初步建立再到逐步完善，需要有一个过程。

作为管委会管理层面需要建立：

A、提供入区企业前期物业服务指南制度。

B、项目后期自用部位与共用部位对接制度。

C、企业分管负责人联席备案制度。（清洁，绿化，治安，消防，安全等）

D、物业管理与24小时服务联动制度。

E、考核制度。

F、企业员工培训，资格审查制度。

物业服务的队伍建设，作为国家级的出口加工区，有必要招聘相当有文化及业[FS:PAGE]务水平的管理人员，但是，作为在圈地，动拆迁腾出来的大量农村富余劳动力，需要物业公司去大量的吸纳，减轻管委会为解决就业问题的压力。但是，从拿锄头柄的农村劳动力，转化为出口加工区相配套的企业员工，公司的难度也是相当大的，所以，上面已经讲过，管委会要有一个员工培训监管制度，从而确保物业服务的标准和服务质量，用一定时间，对农民转化为市民要加强行业规范培训，用3-5年时间，实现农村富余劳动成功转型。

松江出口加工区是起步早，出口量大的加工区，物业管理与服务也要探索现代化的物业服务与电脑程序化管理。首先，管委会在聘用物业公司的时候，也应该从创新理念考虑，要求物业公司必须是敢于创新，敢于负责任的，为此，加工区物业管理与服务，还是要引入市场竞争机制，有压力才有动力，一年一聘制，在机制体制上敢于创新，而创新的主体在脑子上，更换头脑要比更换体制机制较为切合一点。所以，在队伍建设，制度完善的基础上，也就是说，数据库式的电脑程序有操作性了，管委会以后点击物业公司管理人员是否合适，是否完成合同约定或考核指标就象“三个手指捏田螺”轻而易举找到问题了，当然，也需要有胆量试一下，为什么说：在管委会委托下，物业公司拖着不办是公司的错，公司责成负责人去办，负责人不办是负责人的错，负责人下达作业任务，员工不完成是员工的错。管理必须横向到边，纵向到底，层层落实，一级对一级负责，责、权、利明确，管委会只要取任何一个检查点，就可以查出物业公司队伍及服务人员配置上的问题，包括各项制度的落实。

以上是物业管理与加工区物业服务方面的目标描述和创建服务品牌，功能完善以及如何建立相关制度、员工队伍建设。总而言之，出口加工区就发展趋势和招商引资的实际情况，前景极为广阔。为此，物业公司在居住物业、楼宇物业、商业物业等领域，敢于探索、完善、提高，那么，工业园区、加工区等物业领域更是一片广阔的天地，只有认真的钻研，辛勤的耕耘，出口加工区里勤奋务实的物业公司将是大有可为的。

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