论物权法建设与房地产经纪业管理

　一、物权法是房地产经纪业交易关系进行的法律基础

  　物权主要是源自大陆法系的民法概念，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物的财产权利。一般可以分为三类，包括财产所有权、用益物权和担保物权。在各种物权客体中，不动产作为国家立国和人民立身的物质前提，具有基础性的作用。因此，不动产物权是我国物权法立法的重心。由于房地产经纪业中的交易对象房地产权益本身就完全属于物权，同样也包括所有权、用益物权和担保物权。委托人作为房屋所有人有权占用、使用其房屋，并有权委托房地产经纪人将其房屋出售、出租，转让其房屋所有权和使用权等。

在民法中，物权是债权相对应的权利，这两种权利构成了市场经济社会两项基本的财产权利。债权主要通过合同法进行调整，而物权则由物权法来加以规范。物权法的任务是规范财产归属关系和保障财产的归属秩序，只有通过物权法巩固财产的归属秩序以后，才能使基于信赖的商品交换成为可能。而债权法的任务则是规范财产流转关系和保障财产流转秩序，只有通过债权法确保财产流转秩序后，才能使财产归属得以实现。在房地产经纪业管理中，合同法只能调整房地产经纪业中的交易关系，而对于交易的前提和结果，就难以发挥其调整的作用。而物权法则具有能够确认房地产归属的作用，从而使其成为房地产经纪市场交易关系得以进行的法律基础。

二、物权法是规范房地产经纪市场秩序的根本前提

物权法是规范市场经济的基本法律规则，通过物权法确认各类物权，就可以确认交易的基本前提。这是因为任何交易的前提都是交易当事人享有物权，而交易结果则是物权发生移转。另外，物权法中的一系列规则，如公示公信原则、所有权移转规则、善意取得制度等都是直接服务于交易关系的。目前在我国房地产市场交易中，存在着一些不规范现象，其重要原因在于物权法的缺位。例如，在房屋交易中，由于我国房地产登记制度不完善，房地产经纪人和购房者在购买房屋时，不能通过查阅房地产登记的方式，来知悉该房屋是否已经出售或设定了抵押等情况，从而使购房者在房地产交易中遭受巨大的财产损失。更有甚者将一套房屋卖给数人，或拿已经出售的房屋作抵押，进行金融欺诈，骗取他人财产，造成房地产交易安全得不到保障，导致房地产经纪业交易秩序混乱。所以说物权法是规范房地产经纪市场秩序的根本前提。

三、物权法立法原则与房地产经纪业规范化管理

  　　制定物权法的基本原则主要包括三个方面：一是物权法定原则，二是一物一权原则，三是公示、公信原则。这些立法原则与房地产经纪业管理规范化的关系十分紧密。

  　　（一）物权法定原则

  　　物权法定是指物权的种类、内容、效力和公示方法只能由法律明确规定，当事人不能通过合同自由创立。物权法贯彻这一原则的原因：一是物权的直接支配性，物权作为一种对物直接支配的权利，可以排除他人的干涉，不允许当事人通过合同方法自由创设，因此物权“有极强的效力，得对抗一般之人，如许其以契约或习惯创设，则有害公益。”（陶百川等，《最新综合六法全书》，第225页，台北三民书局，1986年。）二是物权是基本的财产权，是债权发生的前提，它直接反映了社会所有制关系，并在很大程度上影响着对社会经济关系的调整，所以也不能允许当事人任意创设物权。三是为保障交易的安全和便利，必须明确物权的种类和内容，只有这样，才能使一般人明确了解财产的归属，使物权的得失变更清晰透明，从而保障交易的安全，维护社会经济关系的正常与稳定。所以根据物权法定原则，房地产权益的种类、内容、效力和公示方法都必须依物权法明确规定，不能由房地产交易双方当事人通过合同任意设定房地产权益，从而可以有效保证房地产的交易安全，避免房地产经纪市场的交易秩序出现混乱。

  　　（二）一物一权原则

  　　一物一权原则是指一物之上不得设立两个或两个以上在内容上相互冲突的物权。从房地产物权角度来看，这一原则可以从两个方面理解：

  　　一方面指一幢房屋之上只能设定一个所有权。即一幢房屋只能有一个所有权人，不能说某一人拥有该房屋所有权，同时另一人也拥有该房屋的所有权。但是数人可以共有房屋的一个所有权，而不是由数人对共有房屋分别享有所有权。物权法的这一原则，可以使房地产产权清晰，杜绝房地产经纪业交易中产生的一物多主纠纷，充分发挥物权法的定分止争作用。

  　另一方面是在一房地产之上不允许设立两个或两个以上在内容上相互冲突的物权。物权法允许在一物之上可以设立多个物权。例如，国有土地使用权出让以后，在土地之上可以形成土地所有权和土地使用权两个物权，国有土地使用权人还可以将通过出让合同获得的土地使用权设定抵押，形成抵押权，这样在一宗土地上就形成了多项物权。但是物权法不允许当事人设立的物权在内容上相互矛盾。在房地产经纪业务中，数个物权相互冲突的现象是时有发生的。例如，某房地产开发商将其开发的住宅楼工程发包给某建筑公司进行建设，在工程建成过程中，开发商为借款而将该住宅楼工程及土地使用权抵押给某银行，同时开发商委托房地产经纪公司代理预售该住宅楼期房。但是由于开发商没有按照合同约定向承包人支付工程款，因此，承包人依法享有对该住宅楼工程的法定抵押权，有权要求对该住宅楼公开拍卖并依法优先受偿；而银行也因为发包人没有到期还本付息而有权要求行使抵押权，对该住宅楼工程进行拍卖；同时购买期房的产权人又拥有该住宅楼的所有权。这样就发生了银行抵押权、承包人抵押权以及购房者房屋所有权之间的相互冲突。因此，物权法中解决物权矛盾和冲突的规则，有助于解决房地产经纪业务实践中产生的各种产权纠纷问题。

  　　（三）公示、公信原则

  　　1．公示原则

  　物权公示是指通过一定的公示方法，将物权设立、移转的事实向社会公开，以使第三人知道物权的变动情况。物权公示是物权变动的特有制度，一方面可以显示权利人拥有权利的真实状况，使权利人获得对抗不法侵害的物仅效力；另一方面也可以使第三人得知权利的真实情况，了解转让物权之上可能存在的某种负担，防止无处分权的人非法转让，以利于保护第三人的利益，维护交易的安全和秩序。物权的公示方法不能由当事人自由创设，必须由法律明确规定，各国民法对其规定基本相同，即动产以交付为准，不动产则以登记为准。物权公示制度的核心是物权公示的效力，包括物权变动的效力和对于第三人的公信力两个方面。

  　物权法公示制度的重点在于完善不动产登记制度。房地产物权的登记目的是将权利设立和变动的信息向社会公开，使第三人了解有关房地产物权的信息。基于公示制度，房地产物权关系清晰透明，使房地产经纪人和交易当事人可以直接从外部认识房地产物权的存在。否则，在房地产物权变动频繁的市场交易中，不仅损害交易安全，危害第三人利益，而且使房地产交易秩序陷于混乱。这是因为，登记是房地产物权得失变更成立的要件，是物权法律关系形成的标志。在房地产经纪业务中，如果房地产经纪人能够通过登记了解房地产权利的状况以及权利上是否存在负担等信息，就能为房地产交易的当事人提供安全的服务，避免交易欺诈行为，从而可以决定能否与登记的权利人从事有关房地产的各种交易。由于登记制度既是房地产物权设定的条件，又是房地产物权有秩序移转的基础，所以法律必须明确规定物权公示制度和公示方法。

  　　目前我国大部分省市有关房屋、土地的登记分别是由建设主管部门和土地管理部门进行的，在给当事人查询登记信息和从事登记造成不便的同时，也为从事欺诈行为的不法行为人提供了机会，而且容易造成房地产权利的重复登记，从而危害了当事人从事的房地产交易行为。

  　　所以物权法的颁布实施，对建立统一的房地产登记制度，改变政出多门，完善登记程序，公开登记内容，加强登记机关的责任，建立登记的实质审查制度，以及规范房地产经纪业管理，都具有十分重要的现实意义。

  　　2．公信原则

  　 “物权的存在既然以登记或占有为其表征，则信赖此表征而有所作为者，纵使其表征与实质的权利不符，对于此信赖表征之人也不生任何影响，称为公信原则。（梁慧星、陈华彬编著，《物权法》，第75页，法律出版社，1997年9月）。公信是与公示联系在一起的，公示的公信力使物权表征的权利与真实的权利关系相分离，并发生独立的法律效力。其主要内容包括：第一，登记记载的权利人，在法律上只能推定其为真正的权利人；第二，任何人在相信登记记载权利的基础上，与权利人从事移转该权利的交易，该项交易就应当受到法律的保护。例如，甲将乙的房屋登记在自己名下，并卖与丙，事后发现登记有错误，但甲将该登记的产权出让给丙时，丙并不知道登记有错误，丙信赖登记的内容是合法、真实的，因此丙与甲订立买卖该房产的合同，即使以后发现登记内容有错误，甲和丙之间的交易也是有效的，应当受到物权法保护。而乙因登记的公信力切断了其对该房屋物权的追及权，乙的真正权利因没有登记，法律上不享有该房屋物权，只能向甲提起债权损害赔偿的请求权。如果错误登记是由国家登记机关引起的，乙享有向国家登记机关请求赔偿的权利。

  　所以，如果对登记所产生的效力不予以确认，登记制度就形同虚设，将不利于维护房地产交易的安全。公信原则对于鼓励和保护房地产交易具有十分重要的作用，房地产经纪人和交易当事人不用担心处分人是否为真正的房地产权利人，特别是房地产经纪人不需要花费更多的时间和精力去调查交易房地产的权利状态，不仅可以节省交易成本，而且可以提高房地产交易的效率。