论小区车辆管理中纠纷的成因及对策

摘要：随着业主私有车辆的逐渐增多，小区车辆规范化、细致化管理已经成为许多物业管理企业关注的热点话题。本文主要通过列举一些关于车辆管理纠纷的实际案例证明了目前的车辆管理过程中存在的问题，同时也从停车费用的法律依据的角度分析了开发商、业主及物业管理企业的各方权利和义务，并且结合物业管理企业的实际管理工作阐述了解决小区车辆管理纠纷的有效办法。

一、规范小区车辆管理势在必行

2006 年北京市的车辆已经达到 300 多万辆，其中私家车辆占 1/3 ，这个数字表明，对于车辆管理的规范化、合理化已经变成了当务之急。我们会经常听到这样的埋怨 ——

园区内的车位是小区的配套设施，本就是属于全体业主的，难道不该无偿使用吗？小区内停车所收取的费用为占地费，物业管理企业究竟该不该不承担保管责任？机动车存车费仅是每月 150 元，业主几十万的汽车丢失了，物业管理企业需要全额赔偿吗？业主停车入位的时候车还是好的，但是出车位后就有了划痕，物业管理企业需要承担责任吗？有的小区停车费只收 60 元，而有的小区却是 150 元？

以上停车难问题充分暴露了停车场管理的体制和管理机制的问题。要彻底解决深圳市的停车难问题，需要从源头动手，豁开制约停车场经营管理市场化发展的瓶颈，采用价格听政的方式确定停车场收费水平和方式，同时引入竞争机制，能够交给企业建的停车场尽量交给企业；通过法律法规的形式明确停车场管理的责任问题，政府加强对停车场经营管理的监督，给停车场经营管理创造一个宽松而和谐的环境。

二、物业管理企业应合理收取车辆管理费用

笔者结合自己多年的工作经验，发现有的小区经常出现这样的局面：小区地面的临时车位常常不够；地面的固定车位被外来的车辆临时占用；晚间汽车的报警笛声爆响引来居民的怨声载道；收取停车费用时的解释工作困难，物业管理企业与业主发生争议；小区发生车辆损坏、丢失事件，业主和物业管理企业责任界定不清等等。以上种种纠纷的引起都是由于物业管理行业管理制度贯彻不够严明彻底而引起的。

停车场是公共配套，是为全体业主提供服务方便的设施。而业主的情况是多样化的，业主拥有私家车辆的时间、数量均不能比齐，有的业主拥有车辆比较早，而后进小区的业主便没有车位，因为目前居住小区少有可以满足每个业主一个车位，即便可以，有的业主也会拥有两个及以上部车辆，而后进的业主很可能就没有停车位了，这就容易导致同样是小区的业主，享受的服务却难以相同的不公平现象。所以物业管理企业需要在车辆管理费用上加以平衡，将停车场这个资源加以经营，将获取的费用融入管理费用，以服务于全体业主。

当然，一些物业管理企业为求无过，对小区的停车位既不管理也不收费，出现责任事故以无偿保管为由拒绝赔偿。但是物业管理企业需要通过一定的经营来牟取利润，以促使企业的壮大发展，所以，这种不管理不收费的办法并不可取。

三、分清停车管理中所涉及各方责、权、利

开发商向国家交纳土地出让金，取得用地许可证，获得了红线以里的土地使用权，并在其上构建房屋。简而言之，开发商拥有区域内的全部产权（除了部分面积要按照国家规定留用人防），包括占有权、使用权、收益权以及处置权。当然，开发商必须依照国家相应规定，分配一定的面积建设配套设施，其中包括停车场。根据北京市人民政府颁发的“京政发 [1994]72 号文件 《 关于本事新建改建居住区公共服务设施配套建设实行指标管理的通知 》 附件中的规定 : 居住小区每千户应按 100 个车位设置（合每千人 30 个车位）。这是开发商必须执行配备的，也就是说购买房屋的业主同时具有使用停车位的权利。

但是，在开发商取得销售许可证后楼盘开始销售的时候，楼盘销售的面积是按照户内使用面积与公共面积的分摊之和计算的。而公共面积的分摊面积是按照京房地权字 [1998] 第 1285 号文 《 北京市商品房销售面积计算机公用建筑面积分摊暂行规定 》 而定的，其中有一款便是不能够计入分摊的公共面积包括机动车库。这便说明了业主购买房屋所支付的费用里，不包括停车面积，换言之，业主没有权利无偿使用停车位。

结合以上两点不难发现，业主有权使用停车场，但却不能无偿使用，因为停车场的产权方 —— 开发商持有其收益的权利。所以分清楚停车管理中所涉及各方的责、权、利对业主和物业管理企业来说都很重要。

四、物业管理企业需要健全管理制度，单设客户服务部门

物业管理是服务行业，是人性化的工作，而非机械化的生产，物业管理企业工作人员的言行对于工作质量的影响是不言而喻的。物业管理企业可以单独设立客户服务部门，主要负责协调客户与各方关系，以“人心换人心”，做客户的贴心工作，给客户营造良好的工作、生活环境。

在处理突发事件的过程中，物业管理企业要站在客户的立场上，为客户着想，为客户争取利益，这样才能够获得客户认同。同时，物业管理企业的经理人也要积极营造企业文化，争取让业主融入企业文化中来。笔者认为，解决小区的车辆管理中纠纷的具体办法还应该包括：

1 ．健全物业管理企业停车管理制度。包括完善业主公约、停车协议等相关文件，并在其中明确各项费用的取费依据及用途；

2 ．将物业管理企业相关制度在员工内做普及培训，使得每一位相关岗位的员工均可以向业主做出准确、统一的解释；

3 ．充分利用公共宣传区域，普及管理文化，将理念随时随地、点点滴滴地渗入业主心中；

4 ．物业管理企业要严格正规管理，仔细检查进出车辆，控制停车区域的人流，按时间表巡视停放车辆，及时检察并做好记录，控制非正常事件发生的机率；

5 ．以优越的条件鼓励、倡导驻场车辆具备相关保险，以分解责任压力，物业管理企业也可以在保险公司购买公共财产险、第三者责任险等相关险种，用来分担企业风险。

参考资料 :

1. 俞晖， 《 停车场（库）经营管理指导 》 ，深圳中脑库物业资讯研究中心， 2004 年 6 月

2. 陈瑞正等， 《2005 年版物业管理实操精典 》 ，哈尔滨工程大学出版社， 2005 年 6 月