法律诉讼是追缴拖欠的物业管理费的最佳方式

　面对业主长期拖欠管理费，我们一直希望通过一种最佳的方式来解决。这种最佳的方式是法律诉讼，还是另有蹊径？实践中，我们没有法律诉讼的行为习惯，更多地希望通过其他人性化的追讨方法解决。但是人性化的追讨方式，不能根本解决拖欠管理费的问题，因为希望不是出路。
　　受多种原因影响，我国目前物业管理服务费的收缴往往不可能达到100%。如果将因个别业主漏交或有意拖欠而造成的损失摊到其它业主身上，显然是不合理的，但由物业管理企业负担这部分损失也是不合理的。解决这一问题的正确途径是要尽可能提高物业管理服务费的收缴率。可是，长期拖欠管理费的现象，使得管理费的追缴工作并不理想，尽管管理者采取了多种追缴方式，结果还是：拖欠是拖欠者的通行证；因为我们没有想到用法律诉讼的方式，结果是：希望是希望者的墓志铭。
　　笔者想从如下几个方面，谈一谈用法律诉讼的方式追缴拖欠物业管理费的问题。

　　一、法律诉讼追缴拖欠物业管理费的法律基础
1、物业管理费用的构成
　　物业管理费用的构成大致可分为两大类：一类是管理费用，如办公费、保安费、绿化管理费、卫生管理费、管理工作人员的工资、福利等费用的支出。 另一类是公用设施及公用资源费用的支出，如公用水费、电费、房屋及公用设施的维护更新费用等。这两部分费用一般由物业管理企业向物业产权人或物业使用人收缴。物业管理费用的划分，有利于物业管理费用的使用与管理，可为物业管理工作的顺利开展打下良好的基础。
　　2、物业管理费收缴原则
　　我们一贯的做法是按“谁受益，谁负担”的原则，确定管理费的收取标准，由于全国各地的经济发展水平不同，市场经济发展程度、经济承受能力也不同，各地的物业管理服务水平也有高有低，各种不同类型、性质、特点的物业，其管理要求也不尽相同。为了使管理费的收取标准合理化、规范化，在确定构成物业管理企业的收入来源的管理服务费标准时，应充分考虑不同类型、性质、特点的物业，不同服务对象、不同消费层次的需求，以及不同的物业管理服务水平要求等。

按照“谁受益，谁负担”的原则，物业管理企业应分别向物业使用者、产权人等收取物业管理相关费用。毫无疑问，物业的使用者是物业管理的直接受益人，有负担物业管理费用的不可推卸的责任，同样物业产权人也有负担物业管理费用的责任。物业管理企业应采取“以业养业，取之于民，用之于民”的原则，筹集资金，用好资金。物业管理资金缺乏是物业管理企业开展有效的物业管理面临的最大问题，而问题带来的后果就是业主的权益直接或间接地受到影响。
　　从以上的管理费构成和管理费收取原则，可以看出，拖欠管理费不是小问题，这也是构成法律诉讼追缴拖欠物业管理费的法律基础。

　　二、法律诉讼追缴拖欠物业管理费的法律依据
　　物业管理费用是指物业管理企业接受物业产权人和物业使用人的委托(通过与业主委员会签订服务合同来实现
对物业及其设备、设施及相关的绿化、卫生、交通、治安和环境等项目开展维护、保养和维修服务及提供其他相关服务所需要的费用。按国家计委、建设部计价费[1996]266号文件第八条规定: 物业管理费用包括物业管理人员的薪金和福利、公共设备设施维护维修保养费、绿化管理费、清洁费、保安费、办公费、管理单位固定资产折旧费和法定税金等8大项目费用。其收取费用标准由各地根据本地区综合服务项目、劳动付出状况、物价指数变化和业主的经济承受能力，以及物业的档次制定。一般来说收费标准是实行政府定价或政府指导价、经营者定价、民主管理原则。
　　物业管理费用的收取标准及收取办法是物业管理委托服务合同的重要内容之一，而物业管理委托服务合同是执行物业管理费收取的直接法律依据。

　　三、法律诉讼追缴拖欠物业管理费的社会基础
　在我们日常管理服务工作中，总会遇到个别的业主（住户）以种种理由拒交物业管理费用，而且长期拖欠，这一直是我们管理服务工作中的一个难题。对待拖欠管理费的问题，我们追讨的办法有3种:一是一般性追讨，二是针对性追讨，三是区别性追讨。这3种办法在实践中都不能从根本上解决物业使用人拖欠管理费问题，因为他们只要不想交管理费，你如何去追讨他们也不会理你，所以只有使出最后的法宝来追讨管理费，那就是法律诉讼。
　　我们不习惯于用法律的手续解决问题， 那是因为我们还没有形成市场的法律意识，又考虑到法律诉讼的法律成本很高，所以总是希望通过人际沟通的办法来协调解决，可是到后来追讨成本也不会低， 追讨的结果也不理想，希望总是被无情地抹灭，希望不是出路。正是在这种社会环境下，法律诉讼是一种解决问题的奢侈品，问津的人很少；也正是在这种环境下，我国的法律建设步伐非常快，法制化的 
社会环境逐步成熟，法制化的市场环境已经形成，依法办事、依法处理事情已成为我们处理问题或纠纷的最佳方式。特别是现在全国《物业管理条例》已发布，并将实施，物业管理法律环境愈来愈好，加之对条例的宣传力度不断深入，法律意识不断深入人心，这为法律诉讼追缴拖欠物业管理费创造了良好的社会基础。
　　四、法律诉讼是追缴拖欠物业管理费的最佳方式
　　物业管理费的追讨工作是一门管理艺术，收费员一定要有较高的文化素质和沟通能力，一般来说，这对管理费短期拖欠者有一定效果，但对长期拖欠者或者欠款上千上万元时，这种“管理艺术”的追讨工作就很困难了，这时法律诉讼是最好的办法。
　　有人担心法律诉讼会给业主与管理者之间造成新的不愉快，让业主与管理者之间形成对立，会影响企业的服务形象和管理服务品牌，这是杞人忧天。因为我们要清楚个别人拖欠管理费，受害者不仅仅是管理企业，还有其他已缴费的业主。这种经济学中“免费搭车”的现象，让广大业主的服务质量和受益权利直接受损，这一点对业主也可能不知道，所以我们要广而言之，告诉全体业主。
　　总之，法律诉讼解决拖欠管理费问题有如下好处：一是有利于规范物业管理市场，建设法制化物管；二是有利于规范物业管理市场各主体之间的市场行为，尽可能地减少管理纠纷；三是可以从根本上解决拖欠管理费问题，起到警示其他拖欠行为的作用；四是要完善市场环境，走法制化的道路，法律诉讼就是最好的工具，它让物业管理法制化的进程更有效地前进。
　　我们一直希望实现物业管理法制化，如果仅仅是喊口号，没有行动，我们将永远没有出路。