宁波新农村建设引入现代物业管理的相关问题分析

在一些经济比较发达的农村，由于这里的城市化程度较高，各项物业设施丰富，房屋相对集中，经济实力相对雄厚，人们市场意识较强，条件比较充分，可以先从这些地方开始，组建农村的现代物业管理企业，完全按现代企业制度运行。在运作过程中，先从管理农村公共资源设备、设施等物业开始，然后结合当地特点，规模可由小到大，由点到面，服务项目可由少到多，由粗到细，突破一点，取得经验，逐步推广，全面开展。

宁波市新农村建设中引入现代物业管理的主要内容

由于宁波市各地农村经济发展水平不相同，农村物业的现代化程度不一致，受周边城市现代物业管理模式的影响程度也不一样，因此，各地农村在新农村建设中引入现代物业管理制度时，引入模式无须一致，对其具体的物业管理内容也要区别对待。

1．对于“城中村”，由于历史遗留问题较多，实施完全的城市化“改造”面临一系列政策与法律难题，难以一蹴而就，但现代物业管理主要是物业财产的管理问题，可以首先考虑引入，从而为下一步的改造打下基础。在“城中村”实施物业管理，关键是要解决公共设施、配套设备不够完善的问题，地方政府及“城中村”村委会应多渠道筹措资金予以完善。

2．对于村民住宅已集中规划、成片建设且容易封闭的农村，可以参考徐州市鼓楼区万寨村的“封闭式农村物业管理”模式，不仅要对农村住宅物业及相应公共配套设施进行物业保洁管理，还应进行物业保安管理等其他管理事项。

3．对于村民住宅虽已集中规划、成片建设但不容易封闭的农村，目前主要要做的物业管理工作仍然是物业保洁管理及生活秩序的一般管理（如绿化管理、停车管理、主要公用设施设备的管理等），安保物业管理可能一时还难以纳入。       

4．对于村民住宅尚未集中规划、成片建设的农村，目前主要要做的物业管理工作仍然是物业保洁管理，宁波市江北农村全面实现生活垃圾集中处理模式值得借鉴和推广。

5．新农村建设中的物业管理也不应局限于农村住宅物业管理，对于农村大量存在而且是发展现代农业物质基础的农业基础设施、设备等农村公共资源，更应该引入现代化物业管理，以提高农村公共资源的使用寿命和利用效率，降低维修成本。在这方面，福建省龙海市东园镇的“田间物业管理模式”值得我们借鉴。

宁波新农村建设推行现代物业管理需要解决的相关问题

1．要在各乡镇落实确定物业管理行业的行政管理部门。

尽管已实施物业管理的乡村比未实施的乡村在治安、环卫、乡村社区文化等方面都明显好得多，但因多数乡镇缺乏物管行业归口行政管理部门，使得缺乏专职人员去具体考虑发挥物业管理活动在新农村建设中的优越性，将现代物业管理制度在农村推广。若各乡镇能将乡村物业管理划归镇政府某一部门领导（如乡镇建设管理办公室），从而由专职人员出面与各村联系筹划物业管理项目，使新农村建设中现代物业管理制度的使用与推广获得体制保障。

2.要提高农村乡镇物业管理企业的管理服务水平。

目前散布在一些乡镇的物业管理公司多数资质较低，从业人员业务素质与服务管理水平普遍不高。而在开辟农村物业管理市场的工作中，将会遇到大量的麻烦事，这需要物业管理公司从大局考虑，进行有理有利有节地妥善处理。这对从业人员的业务素质和管理服务意识都有较高要求。此外，要使企业在农村市场的开拓中站稳脚跟，不断发展进取，必须加强企业管理，树立良好的企业形象，以期逐步获得村民和村委会的认可和信赖。

3.要充分估计各种困难，预先拟制相关对策。

在农村物业管理市场的先期开拓中，村委会有可能会先把村里住宅区的管理委托出来，因为对村委会来说，这是一块“鸡肋”，其中最头疼的问题是物业费收费困难。如何解决这些问题，物业管理企业应该早做准备。另外，由于现代物业管理制度多以城市生活为背景，将其向广大农村地区推广，必然面临很多由农村具体情况引发的新问题，有必要通过实证调查，尽可能多地发现这些可能出现的问题，并提出相应解决方案。长期以来，村居生活多呈现松散、封闭状态，新农村建设中现代物业管理制度的引入，若完全依赖村民自觉行为，将面临难以引入或进展缓慢的局面，因此，各级政府应出台相关引导性政策与措施，在新农村建设中积极引导各地农村引入物业管理制度。同时，各级物业管理的行政主管部门，应在遵循各地物业管理地方制度的基础上，针对各地新农村建设中农村新型社区物业管理的特殊情形，制订与其相适应的农村物业管理规范性文件，出台能扶助农村物业管理发展的有关政策，积极支持，推进农村物业管理工作。

作者单位：浙江万里学院

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